У статті  розглянуто  особливості  законодавчого  регулювання  змісту  договору  оренди  державного  та  комунального майна та висловлені пропозиції щодо внесення змін до чинного законодавства.

(Тhe particularities of legislative regulation of the contents of the lease agreement of state and public service real estate are considered and the offers for contributing the changes to acting legislation.

Шустерук, З. С.

Цифровий архів Острозької академії (Digital Repository of Ostroh Academy)

Наукові записки. Серія “Економіка”. Випуск 10.332Шустерук З.С., ст. викладач Львівського державного аграрного університетуІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ДЕРжАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНАУ статті розглянуто особливості законодавчого регулю-вання змісту договору оренди державного та комунального майна та висловлені пропозиції щодо внесення змін до чинного законодавства.Тhe particularities of legislative regulation of the contents of the lease agreement of state and public service real estate are considered and the offers for contributing the changes to acting legislation.Постановка проблеми. Державне та комунальне майно, з ме-тою його ефективного використання, передається в оренду фі-зичним та юридичним особам. Оренда є довгостроковим джере-лом надходження коштів до місцевих бюджетів. Привабливість оренди державного та комунального майна для орендарів, на-самперед, пояснюється відносно невисоким розміром орендної плати за користування державним та комунальним нерухомим майном та можливістю подальшої приватизації такого майна. Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітниць-ких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.Проте на практиці при укладенні договору оренди держав-ного та комунального, через складність та заформалізованість процедури, укладення договору та колізії в правовому регу-люванні між орендарем та орендодавцем нерідко виникають труднощі, тому досить актуальним є питання щодо визначення змісту договору оренди державного та комунального майна.Аналіз останніх досліджень і публікацій. Проблемними пи-та ння договору оренди державного та комунального майна зай-малися такі вчені-правознавці, як М.І. Брагінський, О.В. Дзера, О.С. Іоффе, В.В. Луць, О.А. Підопригора, Є.А. Суханов та ін ші. Господарсько-правовий аспект орендних відносин досліджу ва ли © Шустерук З.С., 2008Фінансова система України. Частина 2. 333С.О. Теньков, В.С. Щербина, Ю.О. Серебрякова. Про те на сьо-год ні недостатньо досліджений зміст договору оренди держав-ного та комунального майна. Поряд з цим, аналіз істотних умов договору оренди державного та комунального майна виклика-ний практичною необхідністю укладення таких договорів.Постановка завдання. Завданням нашої статті є досліджен-ня істотних умов договору оренди держаного та комунального нерухомого майна, аналіз нормативно-правових актів, які регу-люють відносини у сфері укладення договору оренди держав-ного та комунального майна, з’ясування недоліків правового регулювання вказаного питання, а також висловлення пропо-зицій щодо можливого законодавчого врегулювання проблем-них питань у цій сфері.Виклад основного матеріалу. Основними нормативно-правовими актами, які визначають зміст та порядок укладення договору оренди державного та комунального майна, є Госпо-дарський кодекс України та Закон України “Про оренду дер-жавного та комунального майна”. Істотні умови договору оренди, тобто умови, які мають юри-дичне значення та впливають на формування і суть правовід-носин, що випливають з договору, визначені законодавчо [8].Статтею 284 Господарського кодексу України визначені такі істотні умови договору оренди: об’єкт оренди, термін, на який укладається договір оренди, орендна плата з урахуванням її ін-дексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу [1].Відповідно до статті 10 Закону “Про оренду державного та комунального майна” (далі – Закон), істотними умовами дого-вору оренди є об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуван-ням її індексації), термін, на який укладається договір оренди, орендна плата з урахуванням її індексації, порядок викорис-тання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення, виконання зобов’язань, від-повідальність сторін, страхування орендарем взятого ним в оренду майна, обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Окрім цього, за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови [2]. Проте серед науковців відсутня єдина позиція щодо того, чи скла да ють істотні умови договору зміст договору. Так, на думку А.А. Пуш кіна та Е.А. Суханова, змістом договору оренди є пра ва та обов’язки сторін у зобов’язанні, що виникає з договору [5, 6]. Проте, на нашу думку, слід погодитись із думкою М.І. Бра гін сь-Наукові записки. Серія “Економіка”. Випуск 10.334ко го, В.В. Луця та Ю.О. Серебрякової стосовно того,  що зміст договору складають умови, на яких укладається угода [4, 7, 8]. У юридичній літературі існує думка щодо необґрунтова-ності та обтяженості переліку істотних умов договору оренди, встановлених Законом. Тому доцільно розглянути істотні умо-ви детальніше.Статтею 180 Господарського кодексу України передбачено, що при укладенні договору сторони зобов’язані погодити пред-мет, ціну і термін дії договору. Тому не викликає сумніву до-цільність закріплення у Законі таких істотних умов договору оренди, як об’єкт, орендна плата та термін договору оренди. До переліку істотних умов договору оренди включений по-рядок використання амортизаційних відрахувань. Відповідно до статі 23 Закону, амортизаційні відрахування використову-ються на відновлення орендованих основних фондів. Вказане положення міститься у Типовому договорі оренди індивідуаль-но визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державно-го майна України від 09.08.2007 № 1329 [3]. Варто  погодитись із думкою деяких авторів про те, що визначення ці єї істотної умови договору є недоцільним, оскільки імператив не визна-чення цих положень міститься у законодавстві, тому цю істот-ну умову доцільно виключити з переліку істотних умов [8].Однією із істотних умов договору оренди є відновлення орен-дованого майна та умови його повернення. Законодавчо це по-няття не визначене. Проте, на думку Ю.О. Серебрякової, під умовами відновлення законодавець має на увазі обов’язок про-ведення капітального й поточного ремонтів орендованого майна, обов’язку усунення пошкоджень речі, які трапилися з вини орен-даря або форс-мажорних обставин. Забезпечення збереження орендованого майна, підтримання його в належному стані, про-ведення за згодою орендодавця заміни, реконструкції, розширен-ня, технічного переозброєння орендованого майна, закріплені у Типовому договорі оренди як умови відновлення орендовано-го майна, обов’язок виконання яких покладено на орендаря, не може розглядатися як відновлення орендованого майна [8]. Враховуючи зазначене, положення Типового договору оренди доцільно привести у відповідність з правовим змістом процесу відновлення об’єкта оренди. Окрім цього, обґрунтова-ною є позиція деяких авторів стосовно зарахування до істот-них умов договору оренди не відновлення орендованого майна, а визначення зобов’язаної особи, яка проводитиме капітальний та поточний ремонти [8].Фінансова система України. Частина 2. 335Серед істотних умов договору оренди законодавець ви-значив виконання зобов’язань та забезпечення виконання зобов’язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, га-рантія тощо. Проте застосування до договору оренди нерухо-мого майна, як господарсько-правового договору, вказаних видів забезпечення виконання зобов’язань можливо і на під-ставі статті 199 Господарського кодексу, відповідно до якої, до відносин щодо забезпечення виконання зобов’язань учасників господарських відносин застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України [1].Визначення законодавцем порядку здійснення орендо-давцем контролю за станом об’єкта оренди як істотної умови договору є доцільною, оскільки орендодавець залишається власником орендованого майна та повинен мати можливість здійснювати контроль за використанням його власності.Важливим є закріплення серед переліку істотних умов до-говору оренди відповідальності сторін. Це зумовлено, насам-перед, непоодинокими випадками неналежного виконання сторонами умов договору оренди державного та комунального майна.Наступною істотною умовою договору оренди є страхування орендодавцем взятого ним в оренду майна. Пунктом 5.10 Типо-вого договору оренди передбачено, що страховик зобов’язаний постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб протягом усього терміну оренди майно було застрахованим [3]. Вказана істотна умова підлягає доопрацюванню та уточненню. Зокрема, доцільно закріпити положення про те, щоб термін дії договору страхування відповідав терміну дії договору оренди, а страхова сума не була меншою за розмір вартості орендованого майна.Обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна також визначені істотною умовою до-говору оренди. Водночас пунктом 5.14 Типового договору на орендаря покладається обов’язок нести відповідальність за до-тримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії, згідно із законодавством [3]. При цьому, у разі оренди лише частини приміщення, орендар не матиме змоги виконувати частину вказаних обов’язків. Тому доцільно більш детально регламентувати це питання в Типовому догово-рі шляхом визначення конкретних обов’язків сторін.Висновки. Отже, закріплений у Законі перелік істотних умов договору оренди потребує перегляду. Доцільно виключи-ти із вказаного переліку такі умови, як порядок використання Наукові записки. Серія “Економіка”. Випуск 10.336амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення, виконання зобов’язань та забезпе-чення виконання зобов’язань, оскільки ці питання врегульо-вані чинним законодавством. Поряд із цим, варто переглянути таку істотну умову, як страхування орендодавцем взятого ним в оренду майна в частині відповідності терміну дії договору страхування договору оренди, а також коригування розміру страхової суми. Обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна, як істотну умову договору орен-ди доречно більш детального визначити у Типовому договорі оренди. Література1. Господарський кодекс України від 16.01.2003 р., № 436-ІV// ВВР України. – 2003. – № 18. – Ст. 144.2. Закон України “Про оренду державного та комунального май-на” від 10.04.1992 р. № 2296-ХІІ // ВВР України. – 1992. – № 30. – Ст. 416.3. Наказ Фонду державного майна України “Про внесення змін до Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомо го або іншого) майна, що належить до державної влас-ності” від 09.08. 2008 р. № 1329) // Офіційний вісник України. – 2007. – № 65. – Ст. 2520.4. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право: Кн.1. Общие положения. – М.: Статут, 2000. – 295 с.5. Гражданское право Украины. Ч. 1. / Под. ред А.А. Пушкина, В.М. Самойленко. – Х.: Основа, 1996. – 440 с.6. Гражданское право. – Т. 2 (полутом 1) / Отв. ред. Е.А. Суха-нов. – М.: БЕК, 2002. – 704 с.7. Луць В.В. Контракти у підприємницькій діяльності. – К.: Юрінком Інтер, 2001. – 560 с.8. Серебрякова Ю.О. Зміст договору оренди державного та ко-мунального майна // Форум права. – 2007. – № 3. – С. 224-230.

Істотні умови договору оренди державного та комунального майна

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Цифровий архів Острозької академії (Digital Repository of Ostroh Academy)