Abstract: When a contract is freely and voluntarily entered into by the parties, and is legally agreed upon, it becomes effective and imposes an obligation for all parties to adhere to in order to ensure that each party achieves the desired benefits when establishing that transaction. When a party fails to fulfill its obligation on time, fails to fully perform its duty, or fails to perform the obligation as stipulated, it is considered a breach of duty, and the party breaching its duty is liable for civil responsibility to the party with rights.
However, the law also contains provisions for the protection of the infringing party in cases where violations occur due to unforeseeable and uncontrollable circumstances on the part of the infringing party. In these cases, the adverse consequences resulting from the application of sanctions for breaching obligations, i.e., instances of excluding liability for breaches of duty, are not imposed on the infringing party. This article focuses on the analysis of disadvantages when applying cases that exempt legal responsibility for breaching a specific type of contract, namely real estate business contracts, and suggests proposals to enhance the legal provisions related to this regulation.
Hợp đồng khi được các bên tự do, tự nguyện thỏa thuận hợp pháp thì có hiệu lực và ràng buộc trách nhiệm tuân thủ thực hiện của các bên để đảm bảo mỗi bên đạt được các lợi ích mà mình mong muốn khi xác lập giao dịch đó. Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bị coi là đã vi phạm nghĩa vụ và bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.
Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định bảo vệ bên vi phạm trong những trường hợp vi phạm xảy ra do những sự cố nằm ngoài khả năng dự đoán, kiểm soát của bên vi phạm. Khi xảy ra các trường hợp này, bên vi phạm sẽ không phải gánh chịu những hậu quả bất lợi do bị áp dụng các chế tài vi phạm nghĩa vụ, đó là các trường hợp loại trừ trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ. Bài viết tập trung phân tích các bất cập khi áp dụng các trường hợp loại trừ trách nhiệm pháp lý do vi phạm một dạng hợp đồng cụ thể là hợp đồng kinh doanh bất động sản, từ đó kiến nghị các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chế định này
