PRECIOS INMOBILIARIOS EN EL MERCADO DE VIVIENDA EN BOGOTÁ 1970-2004

Abstract

Este trabajo consiste en la construcción de diferentes series de precios referidas al mercado de la vivienda en Bogotá en un período que se extiende desde 1970 hasta 2004. Se presenta inicialmente una serie atinente a la evolución del canon de alquiler a partir de las cifras construidas por el DANE para calcular el Índice de Precios al Consumidor. Como complemento y punto de contraste con esta serie, que es un Índice, se construyen cifras sobre el alquiler a partir de las ofertas publicadas en los periódicos, lo cual permite además, tener magnitudes absolutas de precios. Con una metodología similar se construyen dos series de precios de compraventa de vivienda usada y de vivienda nueva. Finalmente, se adaptan cifras producidas por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, referidas al precio de la tierra destinada a vivienda, de tal manera que sean comparables con las cifras anteriores. Este conjunto de series tienen la ventaja de ser congruentes entre sí, lo que abre la posibilidad de realizar diferentes análisis. Un cálculo en este sentido que tiene gran relevancia y que se desarrolla en el texto, es una estimación de la evolución de la rentabilidad de la inversión en alquiler de vivienda. Las series tienen una expresión agregada y una desagregación ulterior en tres estratos de ingreso. Hasta 1984 son de frecuencia anual, y a partir de allí se tienen cifras semestrales. Entre los principales rasgos que pueden extraerse de una mirada preliminar de estas cifras se pueden destacar las siguientes: los diferentes precios de la vivienda muestran una tendencia de largo plazo a la baja en términos reales bastante pronunciada. En contraste, los precios del suelo muestran un crecimiento positivo y muy acentuado. A pesar de esta disparidad los distintos mercados parecen estar muy conectados, pues las oscilaciones de los precios sobre sus respectivas tendencias son muy convergentes. La proporción del alquiler con respecto al precio de los inmuebles tiende a contraerse con el tiempo. Esto, y el hecho de que en años recientes se ha vivido una fase de depresión de precios particularmente profunda y prolongada, determina que la rentabilidad de la inversión en alquiler en la última década ha sido muy baja, incluso inferior al rendimiento de las opciones financieras más pasivas. Comienza a observarse una tendencia a la recuperación en los precios, aunque un poco desigual en los distintos estratos: más pronunciada en el submercado de altos ingresos, incipiente en los ingresos medios y más débil en los ingresos bajos.vivienda