Revisan los procesos de recuperación de las garantías hipotecarias que se dan en los Estados Unidos de América y en algunos países latinoamericanos para extraer posibles recomendaciones de política.

Chávez, Gonzalo

Lladó, Jorge

Spanish

Research Papers in Economics

moneda  25
moneda ❙ garantías hipotecarias
en el país, el proceso de recuperación 
de las garantías hipotecarias es largo y 
engorroso. para proponer recomendaciones 
de política para una ejecución eficiente de 
éstas, es conveniente revisar la experiencia 
internacional en la búsqueda de soluciones. 
jorge llaDó* y gonzalo cháVez**
*   especialista senior en mercado de Capitales y regulación del sistema  
  financiero del BCrp.
* *  analista de proyectos de la gerencia general de pacífico seguros.
xPeRIenCIas 
internacionales en la e
ejeCUCIÓn de
Garantías
Hipotecariasmoneda  26
moneda ❙ garantías hipotecarias
E
n el Perú el Proceso de Ejecución Judi-
cial de Garantías Hipotecarias (en ade-
lante, PEJGH) es lento y su resultado es 
incierto.1 
 En caso de incumplimiento del pago de una 
deuda hipotecaria, el acreedor financiero coor-
dina con el deudor la venta del inmueble y le faci-
lita la búsqueda de un comprador. Este acuerdo 
se logra en el 10% de los casos; en el 90% restante, 
se inicia el PEJGH. 
El Gráfico 1 presenta un esquema del proceso 
que incluye la duración aproximada de cada etapa 
del PEJGH bajo dos escenarios (con oposición 
mediana del deudor o sin ella). Dependiendo 
del grado de oposición del deudor, el PEJGH se 
prolonga entre seis y 36 meses. El caso extremo 
(defensa malintencionada) puede tomar más de 
cinco años.
Adicionalmente, el resultado del PEJGH, favora-
ble o no para el acreedor, es incierto. Ello obedece 
no solamente a la actitud del deudor sino también 
a factores de difícil predicción como el exceso de 
carga procesal del juzgado, la contratación del 
perito valuador del inmueble y la disponibili-
dad de salas judiciales para efectuar el remate del 
inmueble.  
En este contexto, resulta relevante revisar la 
experiencia internacional en los PEJGH para 
extraer posibles recomendaciones de política. El 
artículo explica el procedimiento en los Estados 
Unidos de América y en algunos países latinoa-
mericanos.
i. experiencia internacionaL
Estados Unidos de América
Hasta 2007, el PEJGH tomaba 244 días. Hoy, 492 
1  ver Chávez y lladó (2011).
gráfico 1   ❚ Etapas y duración del proceso de recuperación de garantías hipotecarias
Proceso de ejecución de la garantía con intervención mediana del ejecutado, quién interpone recurso de apelación en cada una de las 
etapas del proceso
8 meses aprox. 8 meses aprox. entre 21 y 26 
meses aprox.
entre 21 y 26 
meses aprox.
entre 21 y 26 
meses aprox.
60 días 180 días 180 días ** 270 - 360 días *** 150 - 195 días 30 - 105 días
Presentación y 
admisión de la 
Demanda
orden de 
ejecución
convocatoria  
a Remate Remate adjudicación Recuperación de 
crédito y cobro  
de Honorarios
1 2 3 4 5 6
*      asumiendo que en la primera fecha de remate se vende el inmueble.
**   asumiendo que el deudor accede al recurso de casación.
*** asumiendo que se realizan tres remates, se tiene que volver a realizar la tasación del bien y el deudor efectúa observaciones en cada remate.
entre 45 días 
y 4 meses 
aprox.
entre 70 días y 
6 meses aprox.
entre 4 meses 
y medio y 10 
meses aprox.
entre 5 y 11 
meses aprox.
Proceso de ejecución de la garantía sin oposición del ejecutado
15 - 30 días 30 - 90 días 30 - 90 días 60 - 120 días * 30 - 90 días 25 - 60 días
Presentación  
y admisión de  
la Demanda
orden de 
ejecución
convocatoria  
a Remate Remate adjudicación Recuperación  
de crédito y cobro 
de Honorarios
1 2 3 4 5 6
entre 6 y 13 
meses aprox.moneda  27
días, debido al elevado saldo de inmuebles por 
ejecutar y a los problemas procesales al interior de 
las instituciones financieras producto de la crisis 
hipotecaria que se inició en 2007. Este plazo varía 
en función del Estado donde se realiza la ejecu-
ción y del tipo de proceso. El Cuadro 1 muestra 
las principales clases de procesos, desde los más 
expeditivos (Power of Sale), hasta los más lentos 
(Judicial with Redemption). 
Países latinoamericanos
En la experiencia latinoamericana, predomina 
la ejecución judicial. No obstante ello, el plazo 
de ejecución varía sustancialmente entre países: 
entre 12 meses para Argentina, Chile y Panamá; y 
36 meses para Colombia y México (plazo similar 
al caso peruano).
Argentina
El marco legal dispone la existencia de dos regí-
menes de ejecución de garantías hipotecarias: 
el judicial y el extra judicial.3 El régimen extra 
judicial es el de mayor uso por parte de las institu-
ciones financieras debido a su celeridad, ya que no 
involucra a un juez en diversas etapas del proceso, 
como la admisión de la demanda, y la dación de 
la orden de ejecución, las cuales están sujetas a 
plazos máximos. El juez sí participa constatando 
el estado de ocupación del inmueble y emitiendo 
la eventual orden de desalojo. 
Otras características del caso argentino son la 
existencia del derecho de recuperación por parte 
del deudor (30 días posteriores a la venta del 
inmueble) y la eliminación del precio base del 
inmueble en caso se produzca un tercer intento 
de remate.
Chile
La institución financiera acreedora solicita al juez 
que emita una resolución por la cual se fija el día, 
hora y lugar para que el deudor efectúe el pago 
del crédito hipotecario en mora. Si el deudor no 
realiza dicho pago, el juez ordena inmediatamente 
el embargo del inmueble; pudiendo ser objeto de 
remate o ser entregado en prenda pretoria a la 
institución financiera.4 
El deudor cuenta con cinco días para interponer 
algunas de las pocas excepciones que permite la 
normativa, como por ejemplo demostrar el pago 
de la deuda o su prescripción. 
fuente: http://www.mgic.com/pdfs/statetimeframes.pdf. obtenido eL 26 de noviembre de 2010.
 
 
cuAdro 1  ❚ EE.uu.: Procesos de Ejecución de garantía Hipotecaria
Clases de procesos
venta extra judicial (power of sale). 
se permite en muchos estados pero 
debe estar señalada en el contrato. el 
proceso se efectúa de forma privada (sin 
participación del estado). el acreedor 
designa un fiduciario que subasta el 
inmueble.
ejecución judicial (strict foreclosure). 
el juez ordena al deudor el pago de la 
deuda. si éste no lo hace, el acreedor 
adquiere el título del inmueble. 
ejecución por venta judicial con derecho 
de recuperación del deudor (judicial 
with redemption)2. 
mínima 
(estado)
220 
(montana)
360 
(texas, kentucky, 
louisiana, oklahoma)
360 
(new mexico)
máxima 
(estado)
390 
(massachusetts)
480 
(new York)
900 
(California)
duración del proceso (días)
2  el derecho de recuperación (right of redemption) consiste en la posibilidad del deudor de recomprar el inmueble subastado; para lo cual deberá pagar el precio de venta 
más otros gastos al ganador de la subasta. el derecho se puede ejercer hasta un año después de la subasta. 
3  kiguel y podjarny (2007). 
4  la prenda pretoria implica que la institución financiera asumirá la posesión temporal del inmueble y, por ello, tendrá derecho a generar rentas del mismo (por ejemplo, el 
alquiler), que le servirán como parte de pago del saldo adeudado. moneda  28
moneda ❙ garantías hipotecarias
Sea que el bien vaya a ser rematado o que haya 
sido entregado en prenda al acreedor, el deudor 
tiene el derecho de efectuar en cualquier momento 
el pago del saldo deudor y recibir el inmueble.
Panamá
La celeridad del PEJGH radica en dos principa-
les diferencias en comparación con el proceso 
peruano. En primer lugar, el juez solo permite 
que el deudor contradiga la demanda en caso 
demuestre el pago de la deuda o su prescripción, 
lo que limita las dilataciones al proceso que pueda 
efectuar el demandado. En segundo lugar, una vez 
admitida la demanda, se efectúa el embargo del 
inmueble desalojando al deudor; lo que reduce el 
incentivo de continuar con el proceso y ejecutar 
maniobras dilatorias.
Al igual que en el caso argentino, la legislación 
panameña prescinde del precio base del inmueble 
para el tercer intento de remate.
Colombia
El lento proceso de ejecución de garantías se 
explica por la carga de trabajo de los jueces, el 
elevado número de formalidades del proceso (por 
ejemplo, se exige originales de los documentos 
probatorios en vez de copias autentificadas) y la 
extensión de los plazos para que el deudor pre-
sente excepciones que dilatan el proceso (cambios 
de domicilio para aducir la no recepción de las 
notificaciones judiciales). 
Recientemente, se presentaron dos proyectos de 
ley para agilizar el PEJGH. 5 El primero, proyecto 
de Descongestión Judicial, establece un año de 
plazo máximo para que un juez dicte sentencia; 
caso contrario, él sería multado y removido de 
su cargo por tres multas acumuladas. El segundo 
proyecto, Código General del Proceso, otorga al 
juez facultades para rechazar las excepciones o 
pruebas dilatorias y dispone el remate único con 
reducción del precio base en la misma diligencia. 
Asimismo, este proyecto busca convertir el pro-
ceso judicial escrito en uno oral.
México
A pesar de la prolongada duración de los procesos 
de ejecución de garantía hipotecaria, existen dos 
mecanismos que permiten al acreedor reducir el 
riesgo de ejecución cuando el deudor en mora 
desea obtener una reprogramación del crédito 
hipotecario.
El primer mecanismo es el fideicomiso en 
garantía, que procede siempre y cuando la deuda 
impaga no ha sido llevada a los tribunales. La ins-
titución financiera acepta reestructurar la deuda 
si el inmueble se registra como un fideicomiso a 
favor de la institución, lo cual facilitará la ejecu-
ción en caso de un incumplimiento posterior del 
deudor.
El convenio judicial es el segundo mecanismo 
que opera cuando el incumplimiento del deudor 
ya fue denunciado al poder judicial, pero el deudor 
no ha sido notificado aún. En este caso, la insti-
tución financiera aprueba una reestructuración 
de la deuda siempre y cuando el deudor suscriba 
un acuerdo (convenio judicial), que es puesto en 
conocimiento del juez. De producirse un nuevo 
incumplimiento, el inmueble es inmediatamente 
embargado y rematado.
El prolongado PEJGH en México varía sustan-
cialmente entre Estados. Así y con la información 
provista por un estudio realizado en el 2008 (Ver 
Cuadro 2), la Comisión Nacional Bancaria y de 
Valores divide a los Estados federados en tres 
categorías de riesgo (A, B y C); las que son utili-
zadas, a partir del primero de marzo último, para 
que las instituciones financieras establezcan pro-
visiones diferenciadas a los créditos hipotecarios. 
Así, el regulador bancario obliga a las institucio-
nes financieras a incorporar el grado de eficiencia 
del PEJGH en las tasas de interés que cobran 
por los créditos hipotecarios, dependiendo del 
Estado donde se origina la transacción. Se estima 
que en los Estados menos eficientes (categoría 
C), la tasa de interés se incrementa entre 100 y 
200 puntos básicos.
“
“
Revisar la experiencia 
internacional resulta 
conveniente a fin de 
proponer recomendaciones 
de política
5  Canosa suárez, 2009. moneda  29
ii. recoMendaciones
A la luz de la experiencia internacional, el 
PEJGH peruano podría adoptar las siguientes 
prácticas:
• Limitar las excepciones que puede invocar el 
deudor  demandad,  cuando  tienen  como  única 
finalidad dilatar la orden de ejecución del juez.
• Establecer un plazo máximo para que el juez 
dicte la sentencia y ejecute la venta del inmueble, 
bajo pena de multa o remoción de su cargo en caso 
de reincidencia.
• Introducir el juicio oral en los PEJGH que per-
mitiría que el juez comprenda mejor el tema y que 
se agilice el proceso en general.
• Exigir la desocupación del inmueble antes del 
remate judicial para eliminar el incentivo del deu-
dor de dilatar el proceso. 
• Suprimir la exigencia de un precio base cuando 
se alcance el tercer intento de venta del inmueble. 
• Establecer provisiones a los créditos hipotecarios 
dependiendo de la eficiencia de las salas judiciales de 
cuAdro 2  ❚ Estudio sobre la Eficiencia de los PEJgH en los Estados de México
en el 2008, el instituto tecnológico autónomo de méxico, el estudio de abogados gaxiola moraila asociados y la calificadora 
de riesgo moody´s méxico, con el auspicio del Consejo Coordinador financiero6, realizaron el estudio “ejecución de 
Contratos mercantiles e hipoteca: indicadores de Confiabilidad y desarrollo institucional local”. este estudio tenía como 
objetivo “presentar un diagnóstico sobre el nivel de eficiencia de las instituciones públicas locales involucradas en la 
administración de justicia, así como la idoneidad de las leyes estatales que se relacionan estrictamente con la ejecutabilidad 
de los contratos mercantiles e hipotecarios en disputa en los tribunales estatales mexicanos”. 7
se obtuvo información a partir de cuestionarios para abogados litigantes y tribunales superiores de justicia y visitas a 
juzgados. las variables analizadas para medir la eficiencia de los juzgados de cada estado fueron:
•   la calidad institucional: 26 indicadores tales como la calidad profesional, imparcialidad y autonomía de los jueces; la 
calidad de las resoluciones; la uniformidad de los criterios; la confiabilidad de los servicios periciales.
•   la duración de los procedimientos: 9 indicadores, como la rapidez de los juicios y la inactividad imputable a los 
jueces.
•   la eficiencia en la ejecución de las sentencias: 4 indicadores como el apoyo de la fuerza pública; la ejecución con 
independencia de presiones de las partes o de terceros y la ausencia de criterios discrecionales para la ejecución.
•   la suficiencia y la aplicación eficiente de recursos humanos y materiales: 13 indicadores, como por ejemplo los salarios 
de jueces y las condiciones materiales de los juzgados.
el estudio clasificó a los 31 estados federados más el distrito federal en cinco categorías de eficiencia, destacando Baja 
California, guanajuato y sinaloa como los estados más eficientes y Campeche, Chihuahua, puebla y veracruz, como los 
menos eficientes.
6  agrupa a la asociación de Bancos, de intermediarios Bursátiles, de factoraje financiero y actividades similares; Casas de Cambio; arrendadores financieros; almacenes 
generales de depósitos; afianzadoras; administradoras de fondos para retiros; entidades financieras especializadas; instituciones financieras intermediarias y las de 
seguros. 
7  moody´s investors service (2009). 
8  en méxico, es más probable que las diferencias obedezcan a diferentes legislaciones. en el perú, el mayor plazo respondería a razones procesales imputables a los jueces 
y litigantes. 
los departamentos donde se colocan los créditos. Para 
ello, es necesario la realización de un estudio que cla-
sifique el desempeño relativo de los distintos distritos 
judiciales y las razones que subyacen en el prolongado 
plazo de ejecución de las garantías hipotecarias.8   ❚
BiBLioGRafía
•   canosa, Ulises (2009), “tendencias en la ejecución de obligaciones 
y de garantías”, medellín, octubre.
•   chávez G. y J. Lladó (2011), “dificultades para la recuperación de 
garantías hipotecarias en el perú”, en revista moneda no. 147.
•   Kiguel, Miguel y edgardo Podjarny (2007), “impacto de factores 
macro y microeconómicos en el desarrollo del mercado de 
hipotecas: reflexiones basadas en argentina, Chile y uruguay”. 
Cono sur serie de estudios económicos y sociales CsC 07 010, Bid, 
setiembre.
•   Moody´s investors service (2009), indicadores de ejecutabilidad 
Contractual, Comentario especial, noviembre.
 

Experiencias internacionales en la ejecución de garantías Hipotecarias

http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Revista-Moneda/Moneda-148/Moneda-148-06.pdf

Experiencias internacionales en la ejecución de garantías Hipotecarias

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