Analizan los procesos de recuperación de las garantías hipotecarias en el Perú, dada su importancia para el desarrollo del sistema financiero.

Chávez, Gonzalo

Lladó, Jorge

Spanish

Research Papers in Economics

moneda  4
moneda ❙ estudio
d
Gonzalo Chávez* y Jor Ge lladó**
*   Especialista en Mercado de Capitales y Regulación del Sistema  
  Financiero del BCRP. 
  gonzalo.chavez@bcrp.gob.pe
* * Especialista Senior en Mercado de Capitales y Regulación del    
  Sistema Financiero del BCRP.
  jorge.llado@bcrp.gob.pe
En el Perú, el proceso de recuperación de las garantías 
hipotecarias es largo y engorroso. Dada la importancia 
que ello tiene en el desarrollo del sistema financiero, 
es conveniente analizar las causas y proponer 
soluciones para una ejecución eficiente de las 
garantías hipotecarias. 
ificultades
para la
recuperación de 
Garantías 
Hipotecarias
en el Perú  moneda  5
para la
recuperación de 
diagrama 1   ❚ Efecto de un proceso de recuperación de garantías hipotecarias    
        lento e impredecible
Donde:
El: Pérdida Esperada (expected loss)
PD:­Probabilidad de incumplimiento (probability of default)
lGD: Pérdida dado el incumplimiento (loss given default)
EaD: Exposición ante el incumplimiento (exposure after default).
ante­el­incumplimiento,­la­pérdida­aumenta, debido a los costos y el tiempo que toma 
el proceso de ejecución de la garantía, lo que genera que la entidad del sistema financiero 
recupere sólo una parte del monto adeudado.
la­probabilidad­de­incumplimiento­aumenta.­
Conscientes de la lentitud e incertidumbre del 
proceso, algunos prestatarios aprovechan para 
no pagar sus deudas y vivir tiempo gratis en una 
propiedad que dejará de ser suya.
Exposición­ante­el­incumplimiento­aumenta. 
Se encarece la recuperación del crédito. Por ello, 
el prestatario solicita una cuota inicial más alta 
al deudor o canaliza los créditos a otros sectores 
con mayor certidumbre de recuperación. 
1  Luy, Manuel y Alejandro Arrieta, Tiempo de Ejecución de garantías y su impacto en el Mercado Crediticio. 2001.
2  El TChN es negociable mediante endoso y representa derechos de cobro de un crédito individual con garantía hipotecaria. Con el endoso, se transfiere tanto el derecho 
sobre el crédito como sobre la garantía real (hipoteca). Al momento de suscripción del contrato de crédito, el deudor debe autorizar que la garantía hipotecaria pueda ser 
convertida en un TChN a discreción de la entidad.
La literatura exhibe dos posiciones acerca de la 
función de las garantías. De un lado, reducen las 
pérdidas derivadas del manejo deficiente de las 
asimetrías de información entre acreedores y deu-
dores. Del otro, incentivan al acreedor a reducir 
sus exigencias en la evaluación del riesgo de cré-
dito del deudor o de la inversión1.
Para que la garantía desempeñe un rol posi-
tivo en la administración del riesgo de crédito, es 
necesario que el proceso de recuperación tenga las 
características siguientes:
•	 Sea	eficiente,	rápido	y	con	costos	justos.
•	 Sea	conducido	de	manera	justa	y	transpa-
rente.
•	 Concluya	en	resoluciones	predecibles.
•	 Asegure	el	acceso	a	la	justicia	para	todos	los	
agentes. 
Las entidades financieras cada vez que otorgan un 
préstamo cuantifican la pérdida esperada (expected 
loss) de éste ante un escenario de incumplimiento. 
Un proceso de recuperación de garantías lento e 
impredecible actúa negativamente sobre cada uno 
de los elementos que conforman la pérdida espe-
rada, tal como lo muestra el Diagrama 1.
Ello porque antes de otorgar el crédito, las enti-
dades financieras no pueden calcular con exac-
titud	qué	cliente	cumplirá	con	sus	pagos,	quién	
buscará	una	solución	extra	judicial	(en	caso	de	
incumplimiento)	y	quién	llevará	el	caso	a	los	tri-
bunales. Por ello, el costo esperado de la recupe-
ración de la garantía (determinado en función del 
plazo y costo del proceso judicial) es trasladado a 
sus clientes mediante una mayor tasa de interés, 
penalizando tanto a potenciales buenos pagadores 
como a los malos y limitando también el acceso al 
crédito hipotecario. 
EL PROCESO DE RECUPERACIÓN JUDICIAL 
DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS
En el Perú, la recuperación extra judicial de 
garantías hipotecarias sólo es posible si el cré-
dito	hipotecario	está	contenido	en	un	título	
valor	denominado	Título	de	Crédito	Hipote-
cario	Negociable	(TCHN)2. Sin embargo, esta 
forma de crédito hipotecario no ha tenido 
mayor desarrollo en el sistema financiero por 
una serie de motivos, entre los que destaca la 
posible judicialización del proceso de ejecución 
de la garantía.moneda  6
moneda ❙ estudio
En caso de incumplimiento de pago de una 
deuda hipotecaria que no esté contenida en un 
TCHN	y	ante	la	imposibilidad	del	cliente	de	hon-
rar su deuda, el banco coordina con el deudor la 
venta del inmueble y facilita la búsqueda de un 
comprador. Si no se alcanza un acuerdo entre las 
partes, se inicia el proceso de recuperación por la 
vía judicial. 
El proceso de recuperación de garantías atra-
viesa	seis	etapas:	Presentación	y	Admisión	de	la	
Demanda;	Orden	de	Ejecución;	Convocatoria	a	
Remate;	Remate;	Adjudicación	y	Recuperación	
de	Crédito;	y	Cobro	de	Honorarios.	
Este proceso suele durar entre seis y 13 meses 
cuando el deudor no ejerce oposición y superar 
los 36 meses cuando el deudor efectúa una defensa 
mediana, que incluye apelaciones ante la instancia 
superior (Ver Diagrama 2).
Hay	un	tercer	escenario,	no	mostrado	en	el	
diagrama, que se produce cuando el deudor efectúa 
una defensa malintencionada o fraudulenta. En este 
caso,	el	proceso	suele	durar	más	de	cinco	años.
El total de casos que va a la vía judicial se distri-
buye como sigue: entre el 10% y 15% de los casos, 
el deudor no ejerce oposición; entre el 50% y 60%, 
el deudor ejerce una defensa mediana; y entre el 
30% y 40%, que efectúa una defensa malintencio-
nada o fraudulenta. 
En el Perú, el proceso de recuperación judicial de 
garantías hipotecarias y en general los procesos judi-
ciales en materia civil son escritos, motivo por el cual 
las dudas o interrogantes que pudiera tener una de 
las partes y el mismo juez sólo pueden ser formuladas 
y resueltas por escrito, sin que ello garantice la efec-
tiva comprensión del problema o de su solución. El 
único acto presencial, y por tanto oral, es el remate o 
subasta.	Actualmente,	sólo	para	los	procesos	penales	
aplican la oralidad y de manera parcial.
En cualquier fase del proceso es posible que las 
partes (acreedor y deudor) lleguen a un acuerdo 
extra judicial. Por este acuerdo, el deudor se com-
promete a pagar la deuda en un cierto plazo y bajo 
ciertas condiciones a cambio de que el acreedor 
desista de su demanda judicial. 
En	la	práctica,	los	bancos	inician	el	proceso	de	
cobranza judicial cuando el crédito hipotecario 
supera	los	120	días	de	incumplimiento	de	pago.	A	
continuación, se explica cada etapa del proceso:
diagrama 2    ❚ Etapas y duración del proceso de recuperación de garantías hipotecarias
Proceso de ejecución de la garantía con intervención mediana del ejecutado, quién interpone recurso de apelación en cada una de las 
etapas del proceso
Entre 45 días 
y 4 meses 
aprox.
Entre 70 días y 
6 meses aprox.
Entre 4 meses 
y medio y 10 
meses aprox.
Entre 5 y 11 
meses aprox.
Entre 6 y 13 
meses aprox.
Proceso de ejecución de la garantía sin oposición del ejecutado
15 - 30 días 30 - 90 días 30 - 90 días 60 - 120 días * 30 - 90 días 25 - 60 días
Presentación  
y Admisión de  
la demanda
Orden de 
Ejecución
Convocatoria  
a Remate Remate Adjudicación Recuperación  
de Crédito y Cobro 
de Honorarios
1 2 3 4 5 6
8 meses aprox. 8 meses aprox. Entre 21 y 26 
meses aprox.
Entre 21 y 26 
meses aprox.
Entre 21 y 26 
meses aprox.
60 días 180 días 180 días ** 270 - 360 días *** 150 - 195 días 30 - 105 días
Presentación y 
Admisión de la 
Demanda
Orden de 
Ejecución
Convocatoria  
a Remate Remate Adjudicación Recuperación de 
Crédito y Cobro 
de Honorarios
1 2 3 4 5 6
*   Asumiendo que en la primera fecha de remate se vende el inmueble.
**   Asumiendo que el deudor accede al recurso de casación.
***  Asumiendo que se realizan tres remates, se tiene que volver a realizar la tasación del bien y el deudor efectúa observaciones en cada remate.moneda  7
•	Presentación y Admisión de la Demanda.
El demandante presenta al juez los documentos 
señalados	en	el	Código	de	Procedimientos	Civiles:	
saldo deudor, certificado de gravamen obtenido 
de Registros Públicos, copia del testimonio del 
contrato de crédito y copia de la carta notarial 
enviada al demandado por el acreedor. 
Esta etapa dura entre 15 y 30 días cuando el 
deudor no ejerce oposición y puede superar los 60 
días si se ejerce una oposición mediana.
•	Orden de Ejecución
El juez, en un plazo que fluctúa entre 30 y 90 días de 
admitida la demanda, emite la Orden de Remate. Si 
se efectuara apelación, el proceso se prolongaría en 
aproximadamente 90 días adicionales. 
•	Convocatoria (Orden) a Remate 
El juez, en un plazo que fluctúa entre 25 y 60 días, 
verifica los datos del inmueble, la tasación y el pre-
cio	base	del	remate.	Cada	uno	de	estos	aspectos	
puede ser observado por la defensa del deudor, por 
lo	que	el	plazo	se	puede	extender	en	120	días	más.	
•	Remate
El martillero designado por el juez realiza el remate. 
Para	ello,	define	la	fecha	y	lugar	del	remate.	Con	
esa información, el banco debe publicar un aviso 
de remate en el diario El Peruano y el secretario 
de juzgado debe efectuar el pegado del cartel en 
el inmueble.
El remate se realiza en la única sala disponible 
para los 17 juzgados comerciales de Lima. Los 
honorarios del martillero pueden llegar al 5% del 
precio de venta final del inmueble, siempre que el 
juez no le fije la remuneración.
El precio base del remate es 2/3 del valor del 
inmueble (tasación original). De declararse 
desierto el primer remate, se organiza un segundo 
remate con un precio base de 85% del precio base 
del primer remate. De declararse también desierto, 
se fija precio base para el tercer remate en 85% 
del precio base anterior. La organización de cada 
remate toma aproximadamente unos 60 días.
De no adjudicarse el bien en el tercer remate, el 
juez dispone una nueva tasación (aproximada-
mente, 180 días adicionales), luego de los cuales 
se	realiza	una	nueva	Convocatoria	(Orden	de	
Remate) y Remate.
•	Adjudicación
Es realizada por el juez, una vez finalizado el 
remate.	Al	juez	le	toma	de	20	a	30	días	realizar	
la transferencia. Si se efectuaran apelaciones, el 
proceso podría extenderse entre 120 y 165 días 
adicionales.
• Recuperación del Crédito y Cobro de Hono-
rarios
El juez ordena el endose al banco del monto 
pagado en la adjudicación. El banco contabiliza 
la recuperación y paga los honorarios del estu-
dio de abogados. Si el inmueble se encuentra 
ocupado, el adjudicatario debe solicitar al juez 
la orden de lanzamiento (desalojo) del inmueble. 
Esto genera un nuevo proceso que puede durar 
105	días	más,	siempre	que	el	acreedor	haga	un	
seguimiento insistente del caso, plazo que puede 
ser mucho mayor.
EVALUACIÓN DEL PROCESO 
DE RECUPERACIÓN
En el escenario en el que el demandado ejerce opo-
sición,	las	etapas	más	largas	corresponden	a	Orden	
de	Ejecución,	Remate	y	Adjudicación,	por	lo	que	
conviene examinarlas en mayor profundidad.
La dilatada extensión de la Orden de Ejecu-
ción (aproximadamente 180 días, sin considerar 
los casos de oposición fraudulenta) se atribuye a 
cuatro factores: 
•		 El	exceso	de	carga	procesal.
•		 La	decisión	judicial	de	una	nueva	tasación	en	caso 
el	proceso	se	extienda	por	más	de	12	meses.
•		 El	uso	de	los	recursos	de	casación	o	tercera	ins-
tancia	(Corte	Suprema).	
•		 El	excesivo	plazo	(120	días)	que	tiene	el	perito	
designado por el juez para realizar la valuación 
del inmueble.   
Estos plazos se extienden en los casos de oposi-
ción	fraudulenta,	utilizándose	recursos	como	los	
cambios de domicilio del deudor, lo que retrasa el 
proceso de notificación de cada una de las resolu-
ciones que envíe el juez3, la constitución de hipo-
tecas fraudulentas o dueños “fantasmas” (esto es, 
las denominadas “tercerías”, con terceros vincu-
lados al deudor), ello no despoja el derecho del 
acreedor sobre el inmueble, pero dilata el proceso 
y aumenta los costos del litigio y la utilización del 
sistema concursal para despojar garantías.
En	la	práctica,	los	jueces	no	sancionan	a	los	abo-
gados de los deudores que acrediten documentos 
falsos, lo cual obliga a la parte afectada a iniciarles 
un proceso penal. 
El Remate puede llegar al año. Esta demora pro-
viene de los factores siguientes:
•		 La	demora	del	juez	en	la	designación	del	mar-
tillero.
•		 En	el	caso	de	Lima,	la	existencia	de	una	única	
sala de remate para los 17 juzgados comerciales 
existentes en el distrito judicial de Lima.
•		 Falta	de	capacidad	resolutiva	de	los	martilleros,	
3  Por ejemplo, cuando el deudor señala un domicilio diferente al distrito judicial en el cual se está viendo la causa es necesario realizar un exhorto, es decir, que la notificación 
no puede ser enviada directamente al deudor sino que hay que enviarla a un juzgado del otro distrito judicial para que éste remita la notificación. moneda  8
moneda ❙ estudio
por lo que cualquier observación realizada en 
el remate debe ser remitida al juez y resuelta 
por éste.
•		 Presencia	de	mafias	entre	los	concurrentes	habi-
tuales a los remates.
•		 Apelaciones	posteriores	a	los	remates.
•		 La	necesidad	de	una	nueva	tasación,	si	el	bien	no	
es adjudicado luego de tres remates.
En	la	Adjudicación,	el	tiempo	de	extensión	se	
debe a lo siguiente:
•		 Actuación	de	dos	autoridades	con	capacidades	
diferentes: martillero y juez.
•		 El	auto	de	transferencia	del	inmueble	es	realizado	
por el juez, luego de unos 20 días de realizado el 
remate del inmueble.
CONCLUSIÓN y RECOmENDACIONES
Las mejoras que se efectúen en el proceso de 
recuperación de garantías deben ir orientadas a 
resolver el problema de la elevada carga procesal 
existente en los juzgados. La introducción de los 
juzgados comerciales constituyó una solución 
temporal, pero la sobrecarga a estos juzgados oca-
sionó lentitud en los procesos y se volvió a generar 
los problemas de congestión.
Algunas	propuestas,	para	mejorar	la	adminis-
tración de las garantías son: 
•	 La	reducción	del	plazo	para	la	valuación	del	
inmueble. Se propone poner un límite de 20 
días para que el perito realice la valuación; y, 
establecer un límite de cinco días para que el 
perito designado acepte la designación, así como 
una multa en caso que se rehúse a efectuar una 
valuación	más	de	tres	veces	en	un	año.	
•	 El	refuerzo	de	las	atribuciones	del	encargado	
del remate. El principal problema es que el 
martillero no tiene capacidad de resolución 
de los problemas que surjan en el remate, por 
lo que sus decisiones pueden ser observadas, 
haciendo que el proceso vuelva al juez para 
que resuelva la observación. Un segundo 
problema radica en la falta de especializa-
ción	del	martillero.	Un	tercer	problema	está	
en que existen pocas salas disponibles para 
realizar el remate (en Lima, hay sólo una).
•	 La	eliminación	del	precio	base	para	los	casos	
en que, luego de tres remates, el bien no haya 
sido adjudicado. En la actualidad, la legislación 
ordena que luego del tercer remate fallido, se 
realice una nueva tasación, y sobre esa base, se 
vuelva a realizar el remate. Este proceso resulta 
innecesario por los siguientes motivos:
	 •	La	tasación	empleada	en	el	momento	del	
remate tiene una antigüedad menor a un año.
	 •	Si	el	inmueble	no	pudo	ser	adjudicado	luego	
de tres remates (al 48% de su valor inicial 
de tasación) es muy probable que existan 
motivos ajenos a la tasación que impiden su 
adjudicación.
•	 La	transferencia	de	la	posesión	del	bien	antes	del	
remate. Si el inmueble se encuentra ocupado es 
necesario tramitar una orden de desalojo. Esto 
hace menos atractivo el remate. Para agilizar el 
proceso de remate, el juez podría conceder al 
acreedor la posesión temporal del inmueble, sólo 
con	la	finalidad	de	iniciar	el	trámite	de	desalojo.	
Producido	el	remate,	el	juez	ordenará	al	acreedor	
que	entregue	el	inmueble	al	adjudicatario.	Adicio-
nalmente, se recomienda que el juez dé conformi-
dad al remate y adjudique el bien en un solo acto, 
eliminando con ello el periodo que actualmente 
toma la adjudicación del bien luego del remate.
Algunas	medidas	adicionales	que	se	podrían	
implementar en el mediano plazo son:
•	 Promover	una	discusión	sobre	la	conveniencia	
de introducir el juicio oral en el proceso de eje-
cución de las garantías. 
•	 Promover	el	uso	de	los	Títulos	de	Crédito	Hipo-
tecario	Negociables	(TCHN).	
Finalmente,	se	observan	también	movimientos	
de reforma desde el mismo Poder Judicial, en 
donde	se	está	promoviendo	una	Ley	de	Desconges-
tión Judicial que comprenda: i) la digitalización de 
los expedientes judiciales y ii) el establecimiento 
de	un	año	como	término	máximo	para	dictar	
sentencia;	de	lo	contrario,	el	juez	será	pasible	de	
una multa, y pérdida de empleo por reincidencia 
en tres ocasiones. Para que esto último sea posible, 
el juez debe contar con amplias facultades para 
rechazar excepciones o pruebas dilatorias.   ❚
“
“
El costo esperado 
de la recuperación de la 
garantía es trasladado a sus 
clientes mediante una mayor 
tasa de interés, penalizando 
tanto a potenciales buenos 
pagadores como a los malos y 
limitando también el acceso al 
crédito hipotecario

Dificultades para la recuperación de garantías hipotecarias en el Perú

http://www.bcrp.gob.pe/docs/Publicaciones/Revista-Moneda/Moneda-147/Moneda-147-01.pdf

Dificultades para la recuperación de garantías hipotecarias en el Perú

Abstract

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