Les turbulences observées sur les marchés financiers n’ont guère affecté jusqu’à présent la distribution de crédits à l’habitat en France, alors que la demande des ménages a continué de se modérer de manière graduelle.crédits à l’habitat, ménages, endettement, conditions du crédit, taux débiteurs.

DEMUYNCK, J.

DUQUERROY, A.

MOSQUERA-YON, T.

French

Research Papers in Economics

Bulletin de la Banque de France ￿ N° 169 ￿ Janvier 2008  61
Évolutions récentes du crédit aux ménages en France
Julien DEMUYNCK
Tatiana MOSQUERA-YON
Anne DUQUERROY
Direction des Études et Statistiques monétaires
Service des Analyses et Statistiques monétaires Service d’Ingénierie et de Coordination statistique
Les turbulences observées depuis l’été 2007 sur les marchés ﬁ  nanciers n’ont guère affecté jusqu’à présent la distribution de 
crédits aux ménages français : elles ne semblent pas en effet avoir eu d’incidence majeure sur l’offre des banques, alors que 
la demande a continué de se modérer de manière graduelle dans le prolongement d’une tendance amorcée dès la ﬁ  n 2006. 
À ce stade, l’évolution des conditions pratiquées en matière de prêts aux ménages s’est essentiellement traduite par le redressement 
des marges pratiquées sur les crédits nouveaux, tout particulièrement dans le domaine des prêts à l’habitat. Cependant, compte 
tenu du relèvement des taux débiteurs intervenu au cours des deux dernières années, l’alourdissement des charges d’intérêt 
va sans doute limiter le nombre des candidats à l’emprunt en mesure de satisfaire aux critères d’octroi. Alors même que les 
prêteurs semblent adopter des stratégies d’offre moins offensives, la demande de crédits à l’habitat devrait donc continuer à 
ralentir. Elle devrait toutefois être encore soutenue par certains facteurs favorables, structurels (démographiques et sociologiques) 
et conjoncturels (crédit d’impôt sur les intérêts des prêts immobiliers).
Mots-clés : crédits à l’habitat, ménages, endettement, 
conditions du crédit, taux débiteurs
Codes JEL : D1, G2162  Bulletin de la Banque de France ￿ N° 169 ￿ Janvier 2008
ÉTUDES
Évolutions récentes du crédit aux ménages en France
1|  La distribution de crédits
aux ménages est restée 
principalement liée
à l’évolution de la demande
1|1 Ralentissement graduel
de la demande de crédits des ménages
Les crédits à l’habitat représentent en France 
une part prépondérante des crédits aux ménages 
(73 % de l’encours total à fin 2007). Les statistiques de 
flux de contrats nouveaux comme celles relatives à 
la croissance de l’encours décrivent une décélération 
graduelle de cette catégorie de crédits, en France 
comme dans la zone euro, depuis la fin  2006, 
soit bien avant l’apparition des premiers  signes 
1  L’enquête sur la distribution du crédit bancaire, menée trimestriellement par la Banque de France auprès d’un échantillon de 15 réseaux bancaires, porte sur les évolutions passées 
et prévues de l’offre et de la demande de crédits, aux entreprises d’une part et aux ménages d’autre part. Pour la demande de crédits, le solde calculé à partir des réponses de 
l’enquête est égal à la différence entre le pourcentage des banques de l’échantillon qui ont perçu une hausse de la demande et le pourcentage de celles qui ont perçu une baisse. 
Graphique 1  Contrats nouveaux de crédits
à l’habitat aux ménages
Graphique 2  Crédits aux ménages
(ﬂ  ux cumulés sur 12 mois, en milliards d’euros) (taux de croissance annuel)
Juin
2006
Septembre Décembre Juin Septembre Décembre
140
144
148
152
156
160
770
790
810
830
850
870
France (échelle de gauche)
Zone euro (échelle de droite)
Mars
2007
Déc.
2006
Juin
2004
Déc. Déc. Juin
2006
Déc. Juin
2005
4
6
8
10
12
14
16
18
Total France Total zone euro
Habitat zone euro Habitat France
Juin
2007
Déc.
Source : Banque de France – DESM, SASM Note : Taux de croissance annuel calculé selon la méthodologie BCE ; produit 
de l’indice ﬂ  ux du mois rapporté à l’encours du mois précédent sur 12 mois
Source : Banque de France – DESM, SASM
de tensions financières au milieu de l’été 2007 
(cf. graphiques 1 et 2).
Cette décélération des prêts à l’habitat semble surtout 
imputable à la modération de la demande comme l’illustrent 
les résultats des dernières enquêtes trimestrielles sur la 
distribution du crédit bancaire (Bank Lending Survey ; 
cf. graphiques 3). Les appréciations portées par les banques 
sur les évolutions de la demande de crédits à l’habitat 
font en effet état d’un ralentissement depuis fin 2006, 
en France comme dans l’ensemble de la zone euro 1.
Selon les banques, le recul de la demande aurait été 
principalement lié à la perception d’une dégradation 
des perspectives du marché de l’immobilier résidentiel 
(cf. graphiques 4). Il peut être également imputé à 
la hausse progressive des taux débiteurs intervenue 
depuis la fin 2005 en réponse au resserrement de la 
politique monétaire (cf. graphique 5).Bulletin de la Banque de France ￿ N° 169 ￿ Janvier 2008  63
ÉTUDES
Évolutions récentes du crédit aux ménages en France
1|2 Quelques signes de resserrement
de l’offre de crédits
Au-delà de la répercussion du renchérissement des 
conditions de refinancement sur les taux débiteurs, 
l’enquête trimestrielle sur la distribution du crédit 
montre qu’en France les critères d’octroi des 
crédits à l’habitat 2 ont amplement fluctué en 2007
Graphiques 3  Demande de crédits à l’habitat
(solde des réponses en %)
France Zone euro
- 70
- 60
- 50
- 40
- 30
- 20
- 10
0
10
20
30
40
+ Augmentation
- Diminution
T1
2006
T2 T3 T4 T1
2007
T2 T3 T4 T1
2008
- 50
- 40
- 30
- 20
- 10
0
10
20
T1
2006
T2 T3 T4 T1
2007
T2 T3 T4 T1
2008
+ Augmentation
- Diminution
Réalisé Attendu
Source : Banque de France – DESM, SICOS, enquête sur la distribution 
du crédit bancaire France
Source : BCE, Bank Lending Survey zone euro
Graphiques 4  Facteurs d’évolution
de la demande de crédits à l’habitat – France
(solde des réponses en %)
T1
2006
T2 T3 T4 T1
2007
T2 T3 T4
- 100
- 80
- 60
- 40
- 20
0
20
40
60
Confiance des consommateurs
+ Augmentation
- Diminution
T1
2006
T2 T3 T4 T1
2007
T2 T3 T4
- 100
- 80
- 60
- 40
- 20
0
20
40
60
Perspectives du marché de l’immobilier résidentiel
+ Augmentation
- Diminution
Source : Banque de France – DESM, SICOS, enquête sur la 
distribution du crédit bancaire France
Graphique 5 Taux des nouveaux crédits aux 
ménages – France 
(en %)
Juin
2004
Déc. Déc. Juin
2006
Déc. Juin
2005
Total Trésorerie Habitat
Juin
2007
Déc.
3
4
5
6
7
8
Juin
2003
Déc.
Source : Banque de France – DESM, SASM 
2  Les critères d’octroi des crédits sont les directives ou critères internes qui reflètent la politique de crédit d’une banque, alors que les conditions d’attribution des crédits se rapportent aux 
obligations spécifiques acceptées par le prêteur et l’emprunteur (taux d’intérêt, montant maximum du crédit, frais autres que les intérêts, demandes de garanties, durée des crédits, etc.). 64  Bulletin de la Banque de France ￿ N° 169 ￿ Janvier 2008
ÉTUDES
Évolutions récentes du crédit aux ménages en France
(cf. graphique 6), se resserrant au troisième trimestre,
puis s’assouplissant au quatrième. Les banques 
qui pourraient à nouveau les resserrer au premier 
trimestre 2008 sont en proportion un peu plus 
élevée que celles qui prévoient de les assouplir.
Dans l’ensemble de la zone euro, le net durcissement 
des critères d’octroi des crédits aux ménages 
intervenu au troisième trimestre 2007 s’est amplifié 
en fin d’année et semble appelé à se poursuivre au 
premier trimestre 2008.
La hausse des taux débiteurs paraît ainsi avoir été 
renforcée depuis le deuxième trimestre 2007 par le 
relèvement des marges pratiquées par les banques 
sur les crédits nouveaux, que ce soit pour les prêts 
les plus risqués ou pour ceux présentant un risque 
moyen. Ce phénomène, particulièrement marqué au 
quatrième trimestre en France (cf. graphique 7), a été 
également observé dans l’ensemble de la zone euro. 
Il traduit un mouvement général de réappréciation 
des risques de la part des banques et la baisse 
d’intensité de la concurrence pour la distribution 
des crédits à l’habitat, mais aussi les difficultés que 
les établissements prêteurs  ont pu éprouver pour se 
refinancer sur le marché monétaire ou pour titriser 
leurs crédits.
Graphique 6  Évolution comparée des critères 
d’octroi du crédit à l’habitat – France et zone euro
(solde des réponses en %)
+ Durcissement
- Assouplissement
Zone euro France
T1
2006
T2 T3 T4 T1
2007
T2 T3 T4
- 15
- 10
- 5
0
5
10
15
20
25
Source : Banque de France – DESM, SICOS, enquête sur la 
distribution du crédit bancaire et BCE, Bank Lending Survey
Graphique 7  Évolution des marges bancaires
sur crédits à l’habitat – France
(Solde des réponses en %)
T1
2007
T2 T3 T4
+ Durcissement
- Assouplissement
- 10
0
10
20
30
Prêts présentant un risque moyen
Prêts présentant un risque élevé
Source : Banque de France – DESM, SICOS, enquête sur la 
distribution du crédit bancaire FranceBulletin de la Banque de France ￿ N° 169 ￿ Janvier 2008  65
ÉTUDES
Évolutions récentes du crédit aux ménages en France
2|  L’évolution de la demande
de crédits des ménages dépend
largement de leur capacité
à accroître leur endettement
2|1 Jusqu’à la ﬁ  n 2006,
le développement du crédit 
immobilier a bénéﬁ  cié d’une 
conjonction de facteurs favorables
Au cours de ces dernières années, le contexte de 
forte concurrence a conduit les réseaux bancaires 
Graphique 8  Durée moyenne des nouveaux 
crédits à l’habitat 
(Moyenne pondérée par les montants en nombre d’années)  
T1
2006
T3 T3 T1
2007
Total Taux variable Taux fixe
T1
2005
T3
12
14
16
18
20
22
Source : Banque de France – DESM, SASM, enquête sur le coût du crédit 
Graphique 9  Ventilation des nouveaux crédits
à l’habitat à taux ﬁ  xe et à taux variable
(cumul sur 12 mois, en milliards d’euros)
Crédits à taux fixe
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Crédits à taux variable
Juin
2004
Déc. Déc. Juin
2006
Déc. Juin
2005
Juin
2007
Déc. Juin
2003
Déc.
Source : Banque de France – DESM, SASM
à utiliser les prêts immobiliers comme un « produit 
d’appel » : bas niveau des taux d’intérêt, faibles marges, 
allongement de la durée des crédits (cf. graphique 8) 
et développement des crédits à taux variable
(cf. graphique 9) ont contribué à élargir sensiblement 
la part de la population française pouvant prétendre 
à l’octroi d’un crédit immobilier. 
Dans le même temps, la demande de financements 
pour l’accession à la propriété a été alimentée 
par l’augmentation continue des prix de l’habitat
(cf. graphique 10), un fort développement des transactions 
sur le marché de l’ancien, et une nette reprise
de la FBCF logement des ménages (cf. graphique 11).
Graphique 10  Évolution de l’indice des prix
des logements anciens
Graphique 11  FBCF des ménages (hors EI) 
(glissement annuel en %) (en milliards d’euros)
Glissement annuel Glissement trimestriel cvs annualisé
- 15
- 10
- 5
0
5
10
15
20
Juin
1996
Juin
1997
Juin
1998
Juin
1999
Juin
2000
Juin
2001
Juin
2002
Juin
2003
Juin
2004
Juin
2005
Juin
2006
Juin
2007
2005 2006 2007 2003 2004
0
5
10
15
20
25
30
Source : INSEE Source : INSEE (comptes nationaux)66  Bulletin de la Banque de France ￿ N° 169 ￿ Janvier 2008
ÉTUDES
Évolutions récentes du crédit aux ménages en France
2|2 Le niveau de l’endettement
des ménages et l’alourdissement 
des charges d’emprunts devraient
désormais peser plus sensiblement
sur la demande de crédits
Au plan macroéconomique, le taux d’endettement 
des ménages, qui s’est sensiblement accru depuis la 
fin des années quatre-vingt-dix dans un contexte de 
taux d’intérêt historiquement bas, a atteint, à la fin 
du troisième trimestre 2007, 71,6 % de leur revenu 
disponible brut (cf. graphique 12). 
Outre ce niveau d’endettement inédit, même s’il 
est encore modéré par rapport à celui enregistré 
dans d’autres pays industrialisés, d’autres facteurs 
contribuent à la poursuite du ralentissement de la 
distribution de crédits aux ménages :
￿ le plafonnement de fait de la durée des crédits à 
taux fixe (cf. graphique 8), qui représentent environ 
90 % des montants octroyés ;
￿ le moindre recours aux prêts à taux variable, 
dont le flux cumulé sur 12 mois est déjà tombé de 
34 milliards d’euros en janvier 2007 à 24 milliards
en décembre 2007, évolution logique compte tenu de la 
Graphique 12  Endettement des ménages
(en % du revenu disponible brut des ménages)
Déc.
1994
Déc.
1996
Déc.
1998
Déc.
2000
Déc.
2002
Déc.
2004
Déc.
2006
45
50
55
60
65
70
75
Dette/RDB
Sources : Banque de France – DESM, SESOF et INSEE
remontée des taux à court terme et de l’aplatissement 
de la courbe des taux intervenus depuis deux ans
(cf. graphique 9).
Le taux d’effort 3 que doivent consentir les nouveaux 
candidats à l’acquisition d’un bien immobilier tend 
pour ces raisons à s’élever (cf. graphiques 13 et 14) 
et certains d’entre eux deviennent inéligibles aux 
critères d’octroi fixés par les banques. La distribution 
de crédits aux ménages devrait dès lors s’en trouver 
mécaniquement freinée.
3  Le taux d’effort des ménages est ici défini comme le rapport entre la charge annuelle du crédit à l’habitat (intérêts et capital) et le revenu fiscal. Ce ratio ne prend en compte que les 
nouveaux crédits de la période sous revue, et n’intègre donc pas les dettes contractées auparavant. Le seuil de 80 K€ retenu pour les crédits nouveaux correspond à leur montant 
médian observé sur la période considérée.
Graphique 13  Taux d’effort brut des ménages
pour les crédits d’un montant supérieur à 80 K€
Graphique 14  Charge de remboursement
d’emprunts immobiliers 
(en % du revenu disponible brut des ménages)
125
130
135
140
145
150
155
160
18
20
22
24
26
28
30
32
Montants moyens empruntés en K€ (échelle de gauche)
Taux d'effort moyen en % du revenu fiscal (échelle de droite)
T1
2005
T2 T3 T4 T1
2006
T2 T3 T4 T1
2007
T2 T3 1994 1996 2000 1998 1990 1992
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Intérêts/RDB
Principal/RDB
Charge de remboursement/RDB
2002 2006 2004
Source : Banque de France – DESM, SASM, enquête sur le coût du crédit Sources : Banque de France – DESM, SASM et INSEE (comptes nationaux)Bulletin de la Banque de France ￿ N° 169 ￿ Janvier 2008  67
ÉTUDES
Évolutions récentes du crédit aux ménages en France
4  La demande potentielle de logement
 
représente le flux de construction de logements neufs compatible avec la croissance attendue du nombre de ménages.
5  Cf. notes de synthèse du SESP (2007) : « Projection réalisée sous des hypothèses raisonnables de vacance et de renouvellement du parc », n° 165, avril-mai-juin
Au total, le crédit aux ménages connaît depuis 2006 une phase de ralentissement liée à l’affaiblissement progressif de la demande 
solvable, évolution sur laquelle sont venues se greffer les incidences de la crise ﬁ  nancière et la tendance au durcissement des 
conditions d’offre de crédits.
La distribution de crédits à l’habitat devrait néanmoins encore bénéﬁ  cier de certains facteurs favorables :
￿ structurels (démographiques et sociologiques) : la proportion encore relativement faible de propriétaires occupants (57 %)
et l’augmentation du nombre de ménages ; la demande potentielle de logements 4 a pu ainsi être estimée récemment dans une 
fourchette comprise entre 350 000 et 400 000 unités par an d’ici à 2010 5 ;
￿ conjoncturels : les effets a priori stimulants sur la demande du mécanisme de crédit d’impôt sur les intérêts des prêts immobiliers 
en place depuis la mi-2007.

Évolutions récentes du crédit aux ménages en France.

http://www.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/banque_de_france/archipel/publications/bdf_bm/etudes_bdf_bm/bdf_bm_169_etu_5.pdf

Évolutions récentes du crédit aux ménages en France.

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