Metodología de clasificación física para el avalúo masivo de terrenos de predios rurales en un catastro multipropósito

Abstract

Para el catastro colombiano, el avalúo catastral es la determinación del valor de los predios a partir de la valoración independiente de los terrenos (valor unitario por metro cuadrado o por hectárea) y construcciones (valor unitario por metro cuadrado construido) sobre ellos comprendidos; es obtenido mediante métodos de valoración masiva a partir de la investigación y el análisis estadístico del mercado inmobiliario (Decreto-3496, 1983). Este valor puede encontrarse por encima 60% del avalúo comercial (Ley-1450, 2011), sin que en ningún caso lo supere. Para determinar los valores unitarios de terreno, se realiza en primera instancia, un estudio sobre el territorio por medio del cual se delimitan Zonas Homogéneas Físicas, o espacios geográficos que cuentan con condiciones similares en cuanto a productividad, clima, uso del suelo, vías, abastecimiento de aguas para la producción (Resolución-70, 2011), estas características propias del entorno, ayudan a soportar, definir y diferenciar los valores para los terrenos de los predios en un municipio, a los cuales se llega mediante la realización de una investigación del mercado inmobiliario, que definirá la delimitación de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Colombia requiere contar con información precisa, confiable, completa, actualizada pertinente y de calidad con un enfoque multipropósito, por lo que es imperativo el desarrollo de métodos más efectivos y el uso de herramientas modernas, como respuesta a las políticas y los desafíos diarios del gobierno, que buscan mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. La investigación presenta una propuesta metodológica para la clasificación física de los terrenos de predios rurales en Colombia, orientado a la determinación de valores catastrales en el contexto de un catastro multipropósito; propuesta, orientada a mejorar el método de elaboración de Zonas Homogéneas Físicas, implementado actualmente en los procesos catastrales, para ello, se proponen algunas nuevas variables, y se modifican procedimientos, a fin de incrementar su eficiencia, disminuir la subjetividad en la obtención información y mejorar su calidad, cobertura y actualidad, para potenciar el uso de este producto. Esta metodología se enfatiza en la utilización de herramientas geomáticas, para el procesamiento y análisis de fuentes de información oficial, promoviendo la interoperabilidad entre sistemas de información y ofreciendo información relevante y de conocimiento del territorio con fines multipropósito. La metodología propuesta se basa en variables dinámicas como son la accesibilidad, conectividad, aprovechamientos de fuentes hídricas, obtenidas a través de análisis espacial y métodos de teledetección, entrando a reemplazar variables utilizadas en los métodos tradicionales como la influencia de vías, suficiencia de aguas superficiales, uso actual del suelo. Estas variables permiten caracterizar y diferencial áreas de terrenos de predios con el fin de soportar su valor. De esta forma, se obtuvo una metodología de clasificación física automatizada, la cual fue aplicada sobre la información catastral predial de la zona rural del municipio de San Francisco Cundinamarca, evidenciando por una parte, la disminución de tiempos de procesamiento e interpretación, y por otra, la metodología permitió clasificar los terrenos de predio rural del municipio y categorizarlos en función de sus variables particulares, con una alta aproximación a la realidad, por lo que esta información de carácter estratégico puede ser utilizada con fines multipropósito. Los resultados obtenidos fueron confrontados con los resultados del estudio de Zonas Homogéneas Físicas obtenidos por el IGAC para el municipio durante su proceso de actualización catastral puesto en vigencia en el año 2010 y comprobados en terreno.Abstract: For Colombian cadastre, the cadastral valuation is carried out determining values for land (unit value per square meter or per hectare) and for constructions (unit value per square meter built) on them included; This value is obtained through mass valuation methods, based on research and statistical analysis of the real estate market (Decreto-3496, 1983). This value can be calculated above 60% of the commercial value (Ley-1450, 2011), without exceeding it in any case. In order to determine unitary values of land, the Physical Homogeneous Zones study (geographical spaces that have similar conditions in terms of productivity, climate, land use, roads, water supply for production (Resolución-70, 2011)), is carried out, its characteristics are the support for the valuation of land properties in a municipality, through the research of the real estate market, from which will define the delimitation of Geo-economics Homogeneous Zones. Colombia requires accurate, reliable, complete, update and high quality information for decision making in territorial management. Develop of more effective methods and use of modern tools is imperative, as response to the policies and daily government challenges, which seek to improve the living conditions of citizens. This research work presents a methodology for the physical characterization of rural lands in Colombia, oriented to a multipurpose cadastre, in order to improve the method of Physical Homogeneous Zones currently implemented. This methodology is oriented to a cadastral valuation, providing relevant information and knowledge of the territory for multipurpose. The variables in the proposed classification methodology, are obtained from the use of geospatial tools and processed information from official sources, in order to enhance their use as a fundamental and interoperable data. For classification of the physical characteristics of the municipality, variables such as: slope analysis; connectivity and accessibility analysis; use of water resources; and use and coverage of rural land, were used. These variables allow to characterize and differentiate, land areas in order to support their valuation. In this way, an automated physical classification methodology was obtained, which was applied to the cadastral information in rural area of San Francisco Cundinamarca municipality, evidencing, on the one hand, the reduction of processing and interpretation times, and, on the other hand, the methodology allowed to classify the rural lands of the municipality and categorize them according to their particular variables, with a high approximation to reality. This strategic information could be used for multipurpose purposes. The results obtained were compared with the results of the study of Physical Homogeneous Zones, obtained by the IGAC on this municipality, during the cadastral update process in 2010, and also was verified in field.Maestrí