Salcedo Leos, Bernardo

Bernardo Salcedo Leos

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Las políticas de suelo y vivienda en la construcción de modelos de desarrollo urbano

UPCommons (Universitat Politècnica de Catalunya)

 1       LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN LA CONSTRUCCION DE MODELOS DE DESARROLLO URBANO   1.- INTRODUCCION:  Se analiza el marco conceptual y normativo de las políticas de suelo urbano y vivienda, así como los resultados de su aplicación en un ámbito urbano seleccionado de la Ciudad de Mexicali, donde se han generado como resultado dos modelos de desarrollo urbano desiguales.  Así, tenemos por un lado la generación de modelos de “urbanización progresiva” mediante la aplicación de políticas públicas de suelo y vivienda que comprende la entrega de “tierra rayada”, con la dotación diferida en el tiempo de infraestructura, equipamiento, servicios y la autoconstrucción de vivienda, donde se agudizan las condiciones de pobreza y marginación de la población, mismas que subsisten durante varios años, hasta alcanzar los mínimos de bienestar y de calidad de vida.  Este modelo desincentiva la inversión privada, y demerita los valores del mercado inmobiliario, en detrimento de la zona y de la población. En este modelo la inversión inicial es menor, sin embargo cada vez que se realiza alguna obra para la introducción de un servicio, la población tiene que pagar su costo, mismo que es afectado por la inflación, siendo a la larga mayor la erogación acumulada, sin que esto se refleje en un aumento proporcional en el valor del suelo y los inmuebles.  Por otro lado, tenemos un desarrollo urbano planeado y ordenado, mediante el cual se construye a corto plazo, con los instrumentos de las políticas públicas de suelo urbano y vivienda, un modelo de desarrollo urbano consolidado, con todos los servicios de infraestructura, equipamiento, servicios, y vivienda terminada acorde a las necesidades y condiciones socioeconómicas de la población;  mediante acciones coordinadas entre las distintas dependencias de los tres niveles de gobierno y la comunidad, donde se incentiva la inversión privada en todo tipo de equipamiento, comercio y servicios, y se le da plusvalía a la propiedad inmobiliaria. Mediante este modelo se construye ciudad no solo vivienda, y aunque supone una mayor inversión inicial, ésta se amortiza mediante un esquema de financiamiento adecuado.  Asimismo, se cuenta con niveles aceptables de bienestar y de calidad de vida desde su inicio, y la población recupera su inversión con ganancia, cuando decida vender.   2.- ANTECEDENTES:  El Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población (PDUCP) de Mexicali al 2025, como parte del modelo de estructuración urbana para la ciudad de Mexicali, propone  una organización espacial conformada por zonas, sectores y distritos. Las Zonas representan el ámbito mayor en el que se caracterizan los espacios de la ciudad desde el punto de vista funcional y de ocupación del suelo. La perspectiva de esta territorialización urbana es la de respaldar una nueva propuesta de administración de la ciudad, que podrá dar lugar a la conformación de delegaciones urbanas y a la reestructuración de las delegaciones municipales vinculadas al espacio urbano. Por otro lado, esta zonificación marcará la pauta para la reorganización de la prestación de servicios públicos municipales y administración de los sistemas de infraestructura.   2 ZONIFICACION DE LA CIUDAD DE MEXICALI  Fuente: Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población de Mexicali 2025   2.1.- DEFINICION DEL AREA DE ESTUDIO: ZONA SUR  Así, se definen 6 zonas, dentro de las que se encuentra la Zona Sur, con las siguientes características:  Esta zona se destaca por el modelo de macrodesarrollos habitacionales, lo que da la posibilidad de destacar grandes elementos de equipamiento de impacto urbano. La existencia del complejo lagunar le asigna a esta zona un carácter recreativo y de conservación de alcances regionales y la condiciona a desarrollar un concepto de urbanización amigable con el medio ambiente natural.    3  Uno de los ejes organizadores de esta zona es la Calz. Anáhuac por su función de conectividad hacia el norte y como corredor de servicios y equipamientos a nivel sectorial. Se destaca también el complejo lagunar como un corredor verde que se integra al norte al desarrollo del Río Nuevo y al sur con el espacio agrícola que colinda con la ciudad. Como límite sur de la ciudad, esta zona mantiene el potencial de sus espacios ligados al corredor Mexicali-San Felipe para el desarrollo de la actividad de apoyo al turismo.   2.2.- LOCALIZACION DE LA ZONA SUR:  Esta Zona se localiza al Sur de la ciudad de Mexicali, colindando al Norte con la Zona Central;  al Este y Oeste con las Zonas Sureste y Suroeste respectivamente; y al Sur colinda con el límite del área urbana propuesta al 2025, y el área de transición AT.      4 Asimismo, con relación al contexto urbano, esta zona limita al Norte con el Blvr. Hector Terán Terán, al Sur con áreas agrícolas, al Este con la Carretera Mexicali-San Felipe, y al Oeste con el Canal Tulechek.     2.3.- DESARROLLO DE LA ZONA SUR   La Zona Sur o Zona Lagunar comprende los Sectores K, y L colindantes con el complejo lagunar que conforman las Lagunas: Campestre, México y Xochimilco, los cuales se han desarrollado conforme a modelos de Desarrollo Urbano diferentes.     ESTRUCTURACION URBANA DE MEXICALI: ZONAS, SECTORES Y DISTRITOS              Fuente: Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población de Mexicali 2025    EL SECTOR “L”  Limita al Norte con la Calzada Héctor Terán Terán; Al Este con la Carretera Mexicali-San Felipe; Al Sur, con el límite de crecimiento del área urbana del PDUCP Mexicali 2025; y Al Oeste, con Las Laguna Xochimilco, México, y el cauce del Dren Xochimilco.  5  Este SECTOR detona su desarrollo a finales de la década de 1980, bajo un modelo de desarrollo de “Urbanización Progresiva” promovido por el Gobierno del Estado a través del organismo de suelo urbano y vivienda, conforme al siguiente proceso:   Compra de tierra en breña por la Inmobiliaria del Estado de B. C.  Asignación y financiamiento de lotes conforme a una traza de lotificación, a familias de escasos recursos económicos en base al padrón de solicitantes  Entrega de lotes de “tierra rayada” (lotes y calles trazadas con cal) sin servicios  Gestión y financiamiento de las obras de electrificación y alumbrado público por parte de la Inmobiliaria Estatal, en coordinación con la Comisión Federal de Electricidad CFE.  Gestión y financiamiento de la red de agua potable por parte de la Inmobiliaria Estatal en coordinación con la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Mexicali CESPM  Apoyo a la autoconstrucción de viviendas con ”paquetes de materiales” por parte del Gobierno Federal a través de la Inmobiliaria Estatal y el Ayuntamiento de Mexicali.  Construcción de escuelas básicas y espacios para áreas verdes  Construcción de obras de cabeza para la introducción del drenaje sanitario y pluvial  Gestión y financiamiento para la introducción de los sistemas de drenaje sanitario y pluvial (15 años desde el inicio)  Mejoramiento de suelo y riego en las principales vialidades y rutas del transporte público  Promoción y financiamiento para la pavimentación de las principales vialidades y rutas del transporte público.  Gestión y financiamiento para la pavimentación progresiva bajo un esquema de obras en participación por parte del Consejo de Urbanización Municipal CUM, u otro organismo público. (20 años después del inicio)  Bajo este modelo de desarrollo se crearon las principales colonias de este Sector, como ”Solidadridad, Ampliación Solidaridad, y Leandro Valle”, entre otras. Sin embargo en este Sector se presentan acciones aisladas de desarrollo urbano y vivienda, como el Fraccionamiento Campestre desde la década de 1960, así como el Fraccionamiento Granjas Cecilia al sur de este sector, y algunos usos del suelo de tipo comercial y de servicios, a lo largo de la Carretera Mexicali-San Felipe, que datan de la década de 1970; y posteriormente acciones de vivienda terminada de “interés social” con todos los servicios de urbanización, financiadas con fondos públicos, y construidas por promotores privados.   EL SECTOR “K”   Limita al Norte con la Calzada Héctor Terán Terán; Al Este con las Lagunas Xochimilco, México, y el Dren Xochimilco; Al Sur, con el límite de crecimiento del área urbana del PDUCP de Mexicali 2025; y Al Oeste, con el Canal Tulecheck.  Este Sector se desarrolla en dos etapas a partir de mediados de la década de 1980 conforme a un Modelo de “Desarrollo Urbano Consolidado” promovido por el Gobierno Federal en coordinación con los Gobiernos Estatal, Municipal, y Desarrolladores privados, conforme al siguiente proceso:  PRIMERA ETAPA.-  Expropiación de 750 Hectáreas del Ejido Xochimilco por parte del Gobierno Federal a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología SEDUE, para constituir reservas para crecimiento urbano de la Ciudad de Mexicali.  6  Creación y administración de las reservas a través del “Fideicomiso de Administración de Reservas Territoriales” FIADERT.  Elaboración del Plan Maestro (Programa Parcial de Crecimiento Urbano) para el desarrollo y administración de las reservas.  Transferencia de las reservas al Gobierno del Estado de B. C.  Creación del Organismo Público Municipal “Fideicomiso para el Desarrollo Urbano de Mexicali” FIDUM, para la administración de las reservas.  Construcción de las obras de cabeza para la urbanización de la tierra (agua, drenaje y electricidad), conforme al Plan Maestro.  Construcción de las principales vialidades del Desarrollo  Habilitación de suelo urbanizado en bloque o grandes manzanas, para el desarrollo de fraccionamientos y otros usos.  Compra de tierra urbanizada en bloque por parte de desarrolladores privados e inversionistas  Lotificación y desarrollo de fraccionamientos, conforme a proyectos autorizados  Financiamiento público de las obras de urbanización de los fraccionamientos habitacionales y de la construcción de viviendas, por parte del FOVI (actualmente Sociedad Hipotecaria Federal)  Promoción y venta de viviendas con todos los servicios y obras de urbanización a la población abierta, con créditos bancarios de interés social y de vivienda media.  Construcción de Equipamiento urbano de diferentes niveles, conforme al Plan Maestro, para el desarrollo de este Sector.  Desarrollo y construcción de un Parque Industrial por parte de promotores privados.  Construcción de grandes Equipamientos privados para uso comercial y de servicios.  SEGUNDA ETAPA.- A partir del 2002, con motivo del primer Centenario de la Ciudad de Mexicali, celebrado en el 2004, se inicia el desarrollo de la segunda etapa en una superficie de 636 hectáreas del mismo Ejido Xochimilco, mas 157 hectáreas del área urbana del Ejido, totalizando una superficie de 1,543 hectáreas del sector “K”; para lo cual se elaboró el PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO “CENTENARIO” por parte del XVII Ayuntamiento de Mexicali, con el fin de incorporar el polígono del Proyecto como reserva para crecimiento urbano en el PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DE CENTRO DE POBLACION DE MEXICALI, y de esta manera, Normar el desarrollo urbano del polígono, determinando la Estructura Urbana, usos, y destinos del suelo, y las obras y acciones a desarrollar; así como su integración al desarrollo urbano de Mexicali, con las siguientes características:  SUPERFICIE DEL TERRENO:            636 hectáreas  POBLACION:                                       100 mil habitantes  NUMERO DE VIVIENDAS:                  25 mil viviendas  TIPO DE VIVIENDA:                            Unifamiliar de interés social, de uno y dos niveles  NIVEL SOCIOECONOMICO:               Popular y Medio  TIPO DE DESARROLLO:                    Traza urbana con lotes independientes de 120 m2 c/u  URBANIZACION:  Cuenta con todos los servicios: Red de suministro de agua, Alcantarillado Sanitario y Pluvial, Electrificación, Alumbrado público, Pavimento, Banquetas, Teléfono, y Televisión por cable.   7 EQUIPAMIENTO URBANO:  Cuenta con Areas verdes, Parques públicos, Jardines de niños, Escuelas primarias, Secundarias, y Bachillerato, Areas deportivas, Clínicas, Consultorios médicos, Centros comerciales, Bancos, Oficinas públicas, etc.  SERVICIOS URBANOS:  Cuenta con los servicios de: Limpia, Recolección de basura, Vigilancia policíaca,  Servicio postal y de Telégrafo, y Transporte urbano de camiones y taxis de ruta.  CONECTIVIDAD: Se conecta con la ciudad por dos Vialidades Primarias de Norte a Sur (Blvr. Anahuac, y Lombardo Toledano)  PROMOTORES:  Gobierno Municipal: FIDUM Fideicomiso para el Desarrollo Urbano de Mexicali. Sector Privado: URBI, Desarrollos Urbanos, S.A.  FINANCIAMIENTO:   Sociedad Hipotecaria Federal. Créditos de vivienda  INFONAVIT. Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores  CESPM. Comisión Estatal de Servicios Públicos de Mexicali, del Gobierno del Estado de Baja California, para las obras de infraestructura de agua potable y saneamiento.  PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO “CENTENARIO”   El desarrollo de esta Segunda Etapa en lo general fue similar al proceso señalado para la Primera, con algunas salvedades, como la adquisición de la tierra, misma que fue comprada directamente al Ejido Xochimilco tanto por el FIDUM, como por la empresa desarrolladora privada.   8 3.- SITUACION ACTUAL DE LA ZONA SUR: SECTORES “K”, “L”, Y EL SISTEMA LAGUNAR  Actualmente los sectores “K” y “L” que conforman la Zona Sur, se encuentran en proceso de crecimiento para saturar las reservas urbanas, así como de consolidación y ocupación de las áreas desarrolladas. (ver Planos de Usos del Suelo, y de Tipología de Vivienda)  USOS DEL SUELO DE LA ZONA SUR: SECTORES “K”,y “L”      9   SECTOR L:                    Tipología de Vivienda  Tipología de Vivienda    10                Parque y cancha deportiva  Parque deportivo   Centro Comercial   11                              Centro Comercial                 SECTOR K                    Tipología de Vivienda                  Tipología de Vivienda    12 Parques y Jardines                                                                  Parques y Jardines   Equipamiento   13 Parque Industrial   Centro Comercial                   Centro Comercial    14 LAGUNAS XOCHIMILCO-MEXICO-CAMPESTRE  Estas lagunas conforman un sistema lagunar que limitan los Sectores “K” y “L”; y constituyen una barrera que divide la Zona Sur, dado que actualmente hay un solo puente construido recientemente en el 2005, que comunica ambos Sectores.    Las Lagunas Campestre-México-Xochimilco, ocupan una superficie de 50 hectáreas de cuerpo de agua, y se forman por los escurrimientos del sistema de drenes agrícolas del Valle de Mexicali, mismo que se riega con agua del Río Colorado, a través de una extensa red de canales.  Estas lagunas han sido un lugar tradicional de paseo para las familias mexicalenses, así como refugio y hábitat de fauna silvestre entre las que se encuentran: Aves migratorias: Ganso canadiense, Ganso blanco, Pato de collar, Pato Golondrino, Pelícano Blanco, y Pelícano café;   Aves locales: Garza Blanca, Paloma Huilota, Tórtola, Codorniz de Gambel, Correcaminos, y Cenzontle; Peces: Lobina, Mojarra, Bagre tigre, Carpa, y Tilapia;  y Mamíferos: Conejo, Coyote, Juancito, Mapache, y rata almizclera; además de especies de Flora Silvestre: Pino salado, Tule, Carrizo, Cachanilla, Alamo, Piocha, y Sauce.  Sin embargo, el crecimiento de la ciudad ha traído como consecuencia la contaminación de los drenes aportadores a las lagunas, con descargas de corrales de ganado, y de drenaje de colonias y asentamientos irregulares en sus márgenes, además de descargas de industrias localizadas en la periferia de la ciudad; así como tiraderos de escombro y basura en los drenes y en las lagunas, por parte de la población, los desarrolladores de fraccionamientos, y las constructoras de vivienda; degradando la calidad del agua, aire, y suelo, con fuertes impactos en la flora y la fauna del lugar.    VISTA AEREA DE LAS LAGUNAS: XOCHIMILCO-MEXICO-CAMPESTRE    4.- CONCLUSIONES Y PROPUESTAS CONFORME A LOS SIGUIENTES PRINCIPIOS:  A.- CONSTRUIR CIUDAD, NO SOLO VIVIENDAS  En la Zona Sur, el Sector “K” se ha desarrollado en forma planeada conforme al Proyecto Urbano contenido en el PROGRAMA PARCIAL DE DESARROLLO URBANO “CENTENARIO”, mismo que en la Estructura Urbana propuesta, define los diversos usos del suelo además de la vivienda, como usos comerciales y de servicios; así como los destinos o áreas para los distintos equipamientos y espacios  15 para fines públicos.  Asimismo, este Sector cuenta con todas las obras de infraestructura, urbanización y servicios urbanos en las áreas desarrolladas, y con capacidad suficiente en las áreas a desarrollar.  Por su parte, el Sector “L” se ha desarrollado con acciones de urbanización progresiva, por lo que tiene déficits de infraestructura, sobre todo de drenaje sanitario y pavimentación; así como de elementos de equipamiento urbano, y de otros usos como comercio y servicios, a nivel del sector.   Por lo anterior, se deben considerar las ventajas y beneficios de un modelo de desarrollo urbano planeando como el Sector “K”, en contraste con los problemas que genera el desarrollo espontáneo con urbanización progresiva del Sector “L”; Por lo que para su Rehabilitacion se proponen las siguientes acciones:  Elaborar Proyecto integral del sistema de drenaje sanitario  Llevar a cabo las obras de urbanización, para cubrir los déficits de drenaje sanitario y pavimentación  Llevar a cabo Programas de apoyo oficial para el mejoramiento de vivienda   B.- DEFINICION DE LA “ESTRUCTURA VERDE URBANA” DENTRO DEL SISTEMA DE ESPACIOS       NATURALES REGIONAL O METROPOLITANO  Las Lagunas Xochimilco-México-Campestre recorren la Zona Sur en toda su extensión, conformando un sistema de espacios naturales, que se extiende al Norte integrándose al Proyecto del Río Nuevo que recorre la ciudad de Mexicali en diagonal, hasta cruzar la línea internacional, internándose en los Estados Unidos, hasta desembocar en el Salton Sea.  Por su parte, hacia el Sur, este Sistema de Espacios Naturales se prolonga a escala Regional hacia el Valle de Mexicali, a lo largo del Dren Xochimilco, y los drenes agrícolas que lo alimentan.    Ante el grave deterioro ambiental que amenaza las lagunas Xochimilco-México-Campestre, el PROGRAMA DE DESARROLLO URBANO DE CENTRO DE POBLACIÓN (PDUCP) de Mexicali 2025, propone en la Estructura Urbana como área de conservación, una superficie de 130 hectáreas que sumadas a las 50 hectáreas de las lagunas, totalizan 180 hectáreas. Asimismo, en la Estrategia de Desarrollo Urbano propone una política de Conservación urbano-ecológica, y en la Programación de acciones contempla el saneamiento ambiental de las lagunas, y su entorno, así como la elaboración de proyectos para su aprovechamiento sustentable, como la creación de un Parque Ecológico en las Lagunas Xochimilco-México-Campestre, y las áreas de conservación. Por lo anterior, es prioritario el rescate de las Lagunas y su rehabilitación como parte de un Sistema de Espacios Naturales a Nivel Regional o Metropolitano.     

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