近几年，住房产业作为国民经济新的增长点和消费热点，得到了迅速的发展。这其中，个人住房抵押贷款的发展起到了非常关键的促进作用。然而，由于个人住房贷款手续多、面对客户散乱杂、贷款期限长、利差小、拍卖执行难、赢利微薄等原因，实际风险相当大。因此，风险防范是..

林海蒂

王涌

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住房信贷问题研究个人住房抵押贷款的风险与防范 王  涌  林海蒂    近几年,住房产业作为国民经济新的增长点和消费热点,得到了迅速的发展。这其中,个人住房抵押贷款的发展起到了非常关键的促进作用。然而, 由于个人住房贷款手续多、面对客户散乱杂、贷款期限长、利差小、拍卖执行难、赢利微薄等原因,实际风险相当大。因此,风险防范是我国商业银行开展个人住房抵押贷款应研究的重要课题。  一、个人住房抵押贷款的风险11 信用风险。由于个人住房抵押贷款对象是分散的、众多的居民个人,而导致居民个人可支配收入下降的因素相当多,银行对借款人的财务状况进行持续的、有效的监查在我国相当困难,而且成本很高。同时,由于我国目前还没有对居民个人的资信状况进行调查评估的行业,银行较难对借款人资信的真实状况做出准确的判断,这样银行要承担很大的信用风险。21 流动性风险。由于个人住房抵押贷款属于中长期贷款,银行发放的贷款很难在短期内收回,因而存在着较大的流动性风险。31 利率风险。因金融市场利率的中长期变化较大,银行可能陷入利率倒挂,致使个人住房抵押贷款收入下降和负债成本增加,有较大的利率风险。41 抵押物风险。因自然灾害造成房产的毁坏或贬值,或借款人违约后,由于住房市场价格受经济区域布局、交通布局等影响,抵押住房的价值可能大大低于合同上的作价,银行要遭受抵押物风险。  二、个人住房抵押贷款的风险防范机制  11建立科学的信用评估机制。为使个人住房抵押贷款业务能符合安全性、流动性和赢利性要求,商业银行应以拟授信的个人为目标,对有关个人的经营、财务状况进行评估,判定该个人目前的信用状况,了解未来经营动向、财务状况和偿债意愿、偿债能力,以便获得接近完整的信用评估,以利贷款发放。信用评估包括以下内容:第一,偿债能力和偿付潜力情况。 ¹职业与收入。由于住房抵押贷款将由借款人未来的收入偿还,因而其职业和收入状况便极为重要。一般认为, 在某一岗位的工作时间越长,说明申请人的经济情况越稳定;若申请人频繁更换工作,则说明其经济状况很不稳定,收入来源保障程度低。在新兴产业工作的贷款申请人收入较有保障,而在夕阳产业、常有劳资纠纷的企业工作的贷款申请人收入往往不够可靠,违约风险较大。通常在政府部门、公共事业或者具有垄断地位的企业中工作,收入比较有保障,不会出现失业或生活无助等现象。一般说来,商业银行关心的是申请人的固定收入,因为它是借款人偿还贷款的根本资金来源。不过,还应注意贷款申请人额外收入状况、收入来源,以作为借款人信用水平的辅助考察因素。º财产状况。借款人拥有的个人财产,如房屋、股票、债券、存款、汽车和家用电器等,都是其个人经济状况的体现, 同时这些财产往往能给贷款申请人带来一定的收入,如房屋租金、股票红利、债券利息和存款利息等, 而且借款人也可将其变卖来偿还银行的贷款。这些在考察借款客户收入状况时,往往未能反映出来。»债务状况。借款人其财产中有部分可能是用借入资金购买的,所以还要考察借款人的债务状况。因此, 应了解借款人的负债总额、债务的期限构成、利息负担和每次必须偿还的债务额,并且结合这些债务状况和有关借款人的财产状况和收入状况, 综合评价其偿还能力。第二, 信用状况。若借款人有还债能力,但是其个人品质低下、不负责任,则难指望其履行借款合同上规定的义务。因此,对借款人信用状况即个人品质的了解,是住房抵押贷款信用分析的关键。评测借款人信用状况的依据, 是其过去及当前的偿还债务情况。对此,商业银行应首先查看本行的档案资料,了解借款人在以前与本行发生业务关系时有无拖欠贷款行为或其他违约行为;其次可以通过贷款申请书来获知借款人现在和以前的信用往来关系,并向与其有业务关系的银行或其他金融机构征询其信用状况;还可向借款人的同事、雇主、房东或律师等,查询了解其品格情况。当然,最常用的方法是向信用评估#43#机构查询。第三, 抵押担保品状况。商业银行应对借款人提供的住房抵押品做彻底的审查。首先,应了解该抵押品是否真正属于借款人,借款人对该抵押品是否具有完全的所有权;其次,要了解借款人是否将该住房抵押给他人;最后,还要评估该住房的市场价格,分析这一价值是否与借款人申请的贷款额相符,所有特殊情况尤其是与设计有关的情况都必须注意,因为它们可能影响房地产的长期价格。21促进我国个人住房抵押贷款二级市场的建立和完善。二级抵押市场可以实现抵押资金的再次分配,增强抵押资金的流动性,可将其他类别的资金通过发行证券或债券等方式转化到住房资金上来。这既解决了住房贷款业务扩大的资金需求,又使社会长期资金在金融市场得以安全稳定地获取收益。个人住房抵押贷款二级市场运作如下:第一,银行出售住房抵押贷款。银行之所以要将住房抵押贷款出售给/住房贷款证券公司0这样的中介组织,并由其发行贷款证券,是因为此专门机构在发行销售住房贷款证券方面具有优势。银行出售住房抵押贷款的重要一环, 在于如何确定银行与住房贷款证券公司共享这笔贷款的收益,合理确定贷款出售的折扣率。银行出售贷款是债权的卖断,只要银行贷款合同是有效的,且出售贷款时不存在欺诈行为,那么住房贷款证券公司等中介组织买入贷款后,将承担原由银行承担的一切风险,并享受其收益。第二,中介组织发行住房抵押证券。中介组织为不断购买新的住房抵押贷款,必须有充分的资金支持,其资金来源主要是向投资者发行/住房抵押贷款证券0。为了使抵押证券能顺利发行, 应将抵押证券标准化:采用固定面额、固定期限、固定的发行与兑付时间。发行时应遵循国际惯例,实行公开原则与实质管理原则。公开原则即是中介机构应将与拟发行抵押证券的一切有关资料如实向广大投资者公布,不得隐瞒;实质管理原则即是要求中介组织在发行抵押证券时,不仅要公开有关资料,而且必须符合若干实质条件,经评估机构评估后予以确认。第三, 住房抵押证券的交易。抵押证券二级市场的运作,可参照国债市场来进行。其原因在于抵押证券是一种标准化的证券,面值、期限、利率固定,且其发行遵循国际惯例,是较为规范的投资工具。二级市场的主要参与者, 是机构投资者和个人投资者。当前要特别鼓励基金、保险公司等机构投资者积极参与抵押证券市场的投资。个人住房抵押贷款的证券化使金融业务表外化, 使金融机构不再发挥传统中介职能, 而是扮演证券交易服务者的角色, 而且这部分证券化业务也不反映在资产负债表上。投资者购买的抵押证券,是以本金收回为基础并能产生一定收益的证券,同时也直接承担这些证券化资产所具有的各种风险。当前应注意统一住房金融产品合同、格式,为住房抵押贷款证券化做准备。随着未来二级市场的发展,房产交易必然会派生出抵押权的交易。为使抵押权交易具有更大的流通性并向证券化方向发展,有必要规范和统一各种个人住房贷款合同文本,特别是抵押合同、抵押权证的内容和格式, 使之具备在全国范围内流通的条件。31开办化解个人住房抵抑贷款风险的保险业务。随着取消福利分房、住房商品化的进一步开展,购房者依赖银行贷款也将成为一大趋势,商业银行也将逐步把购买住房贷款信用保险作为是否贷款的重要依据。它既是保证银行回收贷款的需要,也是为了保证购房者能安心住上房屋的需要。当办理个人住房抵押贷款时,若向保险公司投保, 缴纳一定数额的保险费后,这样当借款人(即投保人)不能偿还贷款本息时,将由保险公司负责向银行清偿所欠贷款的本息,解决银行发展个人住房抵押贷款的后顾之忧。保险业的介入,在一定程度上化解了住房抵押贷款的风险。我国住房抵押贷款的首付款额一般为房价的 30%以上,对收入水平中下的居民而言难以承受,而国外一般为 5% ~ 20%。通过购买抵押贷款保险,贷款前保险公司有进行审核的过程,对各项贷款申请涉及的房地产和个人限制性承诺进行了复核,而且标准更为保守和客观,减少了风险性,从而可以促使贷款银行向/被保险0的借款居民提供更有吸引力的条件, 这包括降低首付款的比例、较低的利率、较长的合同期或摊还期等,因此能解决居民审请贷款的负担。我国保险公司开办的住房保险尚处于试办阶段, 在类型上可分为财产型和人寿型以及刚开办的保证保险三大类,开办的险种有住房按揭保证保险、贷款住房保险、购房贷款定期人寿保险、贷款保证保险等。但目前品种仍较少, 不能满足商业银行规避风险的需求。因此,除以上三种住房保险险种外,亦应推出适合国情的其他保险品种。商业银行可将抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合,等人寿保险到期时,借款人就用到期的保险收入来偿还抵押贷款,借款人既买了住房,又享受了人寿保险。还可以将涉及住房风险的几种保险组合在一张保单上,可称为/一揽子0保险或综合保险,其保费应比分别购买它所包括险种的保费便宜且办理方便。住房保险是商业银行开展个人住房抵押贷款、防范金融风险的可操作的重要手段。商业银行应加强与保险公司的联系或协调,通过健全与完善住房保险体系,降低抵押贷款的风险,促进我国居民的个人住房抵押贷款业务的发展。(作者单位: 厦门大学财金系  责任编辑:郑  垣)#44#中国城市金融 1999. 5                                           

个人住房抵押贷款的风险与防范

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个人住房抵押贷款的风险与防范

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