Brell, Robert

Revistes Catalanes amb Accés Obert

A la plapa de 
Catalunya de Girona, 
un edifici amb 
problemes legáis. 
Les obres 
de rehabilitació 
i els contractes 
de lloguer 
ROBERT BRELL 
E ssent la Justicia (segons els 
clássjcs), «la constant i perpetua volun-
tat de donar a cadascú el que li per-
tany», i el Dret, rinstrument per a la seva 
realització, hem d 'admetre que en mol-
tes ocasions es fa difícil d'aconseguir no 
ja una justicia pura (la mes alta Justicia) 
sino inclús una justicia acceptable per 
a tots fin usu cotidiano): i el Dret amb 
tota la normativa que desplega no 
aconsegueix satisfer els seus desti-
nalaris. 
Potser una de les situacions on 
l'aplicació de la norma jurídica deixa 
mes desencisats els justiciables (que 
creuen que no se'ls dona el que en jus-
ticia els pertoca), la tenim en les con-
flictives relacions entre arrendadors i 
'761 68 Revista de Girona / Núni. I '59 marg - abril 1990 
arrendataris de finques urbanes per rao 
d'obres en el que és objecte del con-
tráete, Ihabitatge, i així, quan sembla 
que els seus interessos haurien de ser 
concordants {car tant el propietari com 
el llogater han de coincidir amb linte-
res per a la conservado, manteniment 
i millora de la finca) no sol ser així, i 
sovintegen els conflictes que s'han de 
dirimir davant els jutjats. 
Creiem interessant repassar la nor-
mativa que incideix en el «dret de fer 
obres a l'habitatge» i fer un breu es-
quema deis supósits mes usuals i les 
seves solucions legáis, sempre dintre el 
marc de cases (vivendes o locáis de 
negoci) cedides en arrendament. 
Per tal de seguir un ordre dividirem 
l'estudi en fundó de la importancia de 
robra: 
Obres d 'entreteniment 
Son les que realitzades amb certa 
periodicitat eviten el rápid envelliment 
de í'immoble, mantenint-lo en condi-
cions similars a ¡es iniciáis. Solen fer 
referencia a parts no essenciais ni 
estructuráis, i consisteixen sovint en 
substitucions d'elements fungibles o 
fácilment deterioradles com son; pin-
tura, endolls, vibres, etc. 
La facultat i obligado de realitzar 
dites obres, que no necessiten permís 
de la propietat, correspon a l'arrenda-
tari, que s'haurá de fer carree de 
rimport. Segons l'art 1561 del Codi Civil 
Tarrendatari ha de «tornar la finca, a la 
finalització del contráete, tal com la va 
rebre.,», «essent responsable de la seva 
deteriorització>> (art. 1563 CC), i 
«presumint-se que va rebre la finca en 
bon estat, salvat prova en contrari» {art. 
1562 id.). 
Pot semblar que existeix contradic-
ció entre el contingut deis articles trans-
critsiel que disposa l'art, 1554 del Codi 
Civil en explicar que Tarrendador está 
obligat «a fer durant l'arrendament totes 
les reparacions necesssáries a fi de 
conservar la finca en estat de servir per 
a l'ús a qué ha estat destinada»; pero 
no és així, car les obres a qué fa refe-
rencia aquest últim article son aquelles 
necessáries, és a dir «imprescindibles, 
perqué es pugui continuar usant 
i'objectearrendat dacord amb el destí 
pactat, i en canvi les petites obres 
d'entreteniment no fan mes que propi-
ciar que en el moment de ser retornada 
la finca al propietari es trobi en condi-
Reconversió d'un 
immoble del carrer 
de Ciutadans en 
Alberg de la Joventut 
de Girona. 
cions d'ús similars a les del moment en 
qué va ser Iliurada. 
Obres de millora 
Son aquelles que sense ser impres-
cindibles per a l'ús de l'habitatge 
d'acord amb el destí pactat, milloren les 
seves condicions o aprofitament en fun-
ció deis interessos d'alguna de les parts 
contractanis, Com a norma general s'ha 
d'assenyalar que no es pot fer cap obra 
de millora «que modifiqui la configura-
d o de la vivenda o local de negoci o 
que debiliti la naturalesa o resistencia 
deis materials emprats en la construc-
ción sense permís de l'arrendador, car 
s'incorreria en causa de desnonament 
(art, 114-7 Llei arrendaments urbans). 
Trobem el primer problema en el 
moment démmarcar Textensió del con-
cepte «modificar la configurado,,,», ja 
que els pronunciaments deis tribunals 
{que en definitiva marquen la pauta en 
la interpretado de la norma) han estat 
tan diversos i centradictoris que han 
impedit crear un eos de doctrina cohe-
rent que permetés conéixer quan s'está 
dins o fora de la licitud. La interpreta-
ció restrictiva que moltes sentencies 
han fet del concepte, consideranl que 
la simple substitució del mosaic o la 
i 
O 
3D 
> 
es 
o 
Revista de Cirona ; Núm, 159 mar; - abril 1990 6 9 1177] 
V) 
Les cases de l'Onyar, 
després de la seva 
rehabilitació. 
coHocació d'un cel ras desmuntable 
modificaba la configuració de rimmoble 
juníament amb la gravetat d'aitals pro-
nunciaments que comportaven el des-
nonament del llogater, han propiciat 
que els advocáis aconsellessin extrema 
prudencia ais arrendataris en el 
moment de fer obres, Tot i aixó (i sense 
perjudici d'adveríir que els thbunals en 
cada cas teñen Túitima paraula), ente-
nen que, a la llum del dret i lequitat(que 
han d'anar units), per considerar que 
unes obres modifiquen la configuració, 
és necessari que variín substancialment 
l'oojectearrendat, augmentantodismi-
nuint voiums o nombre d'estances, 
espais coberts o descoberts, o trasto-
quin i desnaturaliízin les instaHacions. 
En principi la mateixa Llei d'arren-
daments urbans (art. 114-7) sembla que 
ens dona una solacio per anar segurs 
vers la realització d'aquelles obres que 
si bé «modifiquen la configuració de la 
vivenda o local» no debiliten la natura-
lesa o resistencia deis materials. Es 
tracta de posar a disposició del propie-
tari, abans d"iniciar les obres, la quanti-
tat necessária per retornar la vivenda al 
seu primitiu estat, sempre que la quan-
tia no excedeixi de l'import de tres men-
sualitats de renda. Heus aquí com la 
norma crea una injusta desigualtat, ja 
que en limitar fins a tres mensualitats de 
renda l'import de les obres, perjudica 
els arrendataris mes antics (que paguen 
rendes mes peíites}, i que essent, pre-
cisament els que per rao del temps i 
antiguitatde l'habilatge necessiten, lógi-
cament, fer mes obres (rehabilitació) no 
podran mal executar-les a causa del 
iímit quantitatiu de qué disposen, i en 
canvi, els arrendataris d'habftatges 
sumptuaris i amb contractes recents 
que paguin rendes importants teñen 
plenament oberta la capacitat de fer 
obres d'acord amb el que disposa 
l'esmentat principi. 
Molt mes correcta és l'altra solució 
que també ens dona la Llei d'arrenda-
ments urbans, la qual disposa que 
quan l'arrendatari es proposi realitzar 
obres per millorar les instaHacions i ser-
veis, i no obtingui permís de l'arrenda-
dor, podrá ser autoritzat judicialment 
(sempre que les obres no debilitin la 
naturalesa o resistencia deis materials 
emprats en la construcció de la finca, 
i no afectin l'ús de l'immoble pels altres 
ooupants). Com a contraprestació. 
l'arrendatari haurá de constituir una 
fianga per assegurar el retorn del local 
al seu primitiu estat, i a mes, acceptar 
rincrement de renda que assenyali el 
jutge. Respecte a l'import de l'incre-
ment de renda, la Llei no fixa cap Ifmit 
ni ofereix orientado, per la qual cosa 
queda a l'arbitri judicial. Aquest íet com-
porta que, moltes vegades, esdevingui 
inaplicable i'autorització davant l'incre-
ment de renda que s'imposa judicial-
1781 70 Revista de Girona .' Nüm. I 59 marq - abril )990 
ment, que no sol respondre a un 
augment percentual sino a una quanti-
tat algada tendent a actualitzar la renda. 
En qualsevol cas, correspon al propie-
tari decidir el íermini del contráete, si 
prefereix que «a carree de l'arrendatari» 
es retornl l'immoble al primitiu estat, o 
bé, ia incorporació en benefici de la 
finca (i gratuítament) de les obres rea-
litzades. 
Si fins ara (com abans hem dit) el 
permis per fer obres de millora o reha-
biliíació «que modifiquessin la compo-
sició de rimmoble" l'havia de donar el 
propietari i. supletónament, el jutjat, 
actualment s'aprecia un corrent doctri-
nal que pretén situar en el camp de 
I'Administrado les facultáis per autorit-
zar otares de rehabilitació deis habitat-
ges. En aquest sentit l'avantprojecte de 
Llei de Thabitatge (juliol de 1989) esta-
bieix (art. 34.2) «en detecte d'acord 
entre propietari i usuaris, les actuacions 
de rehabilitado poden ser executades 
pels solticitants a l'emparament d'auto-
rització de rehabilitació atorgada per 
rAdministració...". Nosaltres entenem i 
ens permetem assenyalar que en cap 
cas rautorització administrativa pot 
substituir la que correspon donar al pro-
pietari i, supletoriamente al jutge men-
íre estigui vigent Tactual Llei 
d'arrendaments urbans; i que «rautorit-
zació de rehabilitació atorgada per 
t'Administrado» no pot teñir mes valor 
que una declarado previa de conve-
niencia o oportunitat, acíuant com a 
presumpció de la necessitat de les 
obres de rehabilitació i millora, pero 
mal, substituint la voluntat del propietari 
o la supletoria del jutjat que hauran de 
seguir donant l'autorització com esta-
bleix Tart, 114.7 de la Llei d'arrenda-
ments urbans-
També pot succeir que quan les 
obres de millora afectin elements 
comuns de l'immoble ocupal per dife-
rents llogaters, es realitzin mitjangant 
acord entre el propietari i les tres cin-
quenes (3/5) parts deis arrendataris 
com a mínim. En aquest cas l'arrenda-
dor está autoritzat per augmentar la 
renda a toís en la quantitat que s'acordi, 
que será obligatoria per a la totalitat 
d'arrendataris de l'immoble en propor-
ció a les rendes de cada un d'ells. 
encara que no hagin estat conformes 
en realitzar dites obres. Aqüestes, si no 
es pacta el contrari, quedaran en bene-
fici de la finca (art. 112 Llei arrenda-
ments urbans}. 
En aquest mateix supósit es poden 
emmarcar les obres d'instaMació 
d'antena coHectiva d'acord amb la Llei 
49/66 de 23 de juliol, en establir que 
quan la installació d'una antena coHec-
tiva es realitzi obligatóriament, es con-
siderará obra de millora i el propietari 
tindrá dret a percebre deis llogaters els 
interessos corresponents al capital 
invertlt per a les obres d'instaMació i a 
mes un u per cent anual del cost de la 
instaNació per a cada connexió, com a 
despeses de conservado. Com a par-
ticularitat s'ha d'assenyalar que aqües-
tes quantitals solament es podran 
cobrar a aquells usuaris que hagín 
obtingut la connexió a l'antena collec-
30 
m 
3D 
D3 
OBRES D'ENTRETENIMENT 
FACULJAT PER FER-LES (obligado): ARRENDATARI {art, 1561 CC) 
AUTORITZACIÓ NO ÉS NECESSÁRIA 
IMPORT. A CÁRREC DE L'ARRENDATARI 
DESTIN.ACIÓ: QUEDEN EN BENEFICI DE LA FINCA 
í Arrendatari quan no modifiquin conliguració local ni debilitin resistencia materials. 
/\mb permis arrendador, quan modifiquin configuració. 
FACULTAT PER FER-LES 
114-7 LAU Cas de negativa propietari 
OBRES 
DE 
MILLJORA 
Posar a disposioió propietari import obres retornar finca a pri-
miliu estat, si el cost és inferior a 3 mensualitats de renda, 
Demanar permis judicial en els altres supósits, Aixó comportará 
fianga per assegurar la reposioió i increment de renda. 
t A CÁRREC ARRENDATARI: Normaiment 
IMPORT j A CÁRREC PROPIETARI: Quan s'acordi amb mes de 3./5 parfs llogaters (art. 112 LAU), o en el supósit d'ante-
f nes cohectives obligatóries. Comporta increment renda (Llei 49/66) 
DESTIN.ACIÓ: Quan al supósit normal, (a carree arrendatari), correspon al propietari decidir si Íes obres queden en benefici de 
la finca o si prefereix que la finca retorni al seu primitiu estat. 
FACULTAT PER FER-LES 
OBLIGACIÓ: PROPIETARI (art, 1554 CC) 
CAS D'URGÉNCIA: L'ARRENDATARI (art, 110 LAU) 
OBRES 
NECESSÁRIES 
[ - A carreo del propietari. bé directament, o bé, reemborsant a l'arrendatari quan aquest ültim les hagi 
I fel 1 pagat (art. 107-110 LAU). En qualsevol cas podrá cobrar interessos del capital invertit fins al 12% 
IVIPORT / anual. 
I - A carree arrendatari quan tinguin origen en danys dolosos o culpables deis quals en sigui respon-
( sable (arL 111 LAU). 
DESTÍNACIÚ: En benefici de la finca. 
Revista de Cirona .' Núm. 159 marg - abril 1990 71 [1791 
Detall de les cases 
de rOnyar. 
tiva; pero s'ha de tenir en compte que 
no es permetrá installar cap antena indi-
vidual en elsedificis provistos d'antena 
coi'lecíiva, 
Obres necessáries 
Entenem com aitals, aquelles que 
son imprescindibles perqué la vivenda 
o el local de negoci pugui servir per a 
l'ús a qué ha estat destinat. 
Com a norma general dites obres 
o reparacions ha de fer-les el propietari 
i al seu carree, a menys que s'hagi pac-
tat el contrari. Abans de la vigencia de 
la Llei d'arrendaments urbans i actual-
ment encara per aquells arrendamenís 
soímesos exclusivament al Codi Civil 
(per exemple els arrendamenís per tem-
porada), era el «cosíum del poblé» el 
que assenyalava quines eren les obres 
que havia de pagar l'arrendador i qui-
nes el llogater, assenyalant-se, empero, 
que en cas de dubte s'atribuirien a car-
ree del propietari (art. 1580 Codi Ovil). 
El fonamenl de lobligació de 
l'arrendador d'executar al seu carree les 
obres i reparacions de carácter neces-
sah el tenim en el fet que és inherent 
al contráete de l'arrendament que 
¡'arrendador (mentre duri el contráete) 
conserví la finca en estat de servir per 
a l'ús pactat (art. 1554 Codi Civil), ja que 
no li és permés variar la seva forma {art. 
1557 id.); tant és així que l'arrendatari 
té obligació de posar en coneixement 
del propietari, amb urgencia, la neces-
sitat d'aquest tipus de reparacions {art. 
1559 Codi Civil), i en el supósit que, per 
no fer-les l 'arrendador les hagi 
d'emprendre l'arrendatari, aquesí 
podrá reemborsar-se de Timport gastat. 
Evidentment que correspon al propie-
tari realitzar les obres i reparacions 
necessáries, i només, subsidiáriament, 
es transforma aquesta obligació del 
propietari (de fer les obres) en la d'haver 
de reemborsar l'import a l'arrendatari 
quan aquest últim tnagi hagut de 
realiízar-les. 
El propietar i . empero, pot 
rescabalar-se en part, de les obres de 
reparació, exigint ais arrendataris l'abo-
namentdel 12% anual del capital inver-
tit, dividit entre els arrendataris en 
proporció a les rendes que paguin, i 
sense que aquest augment pugui 
sobrepassar del 50% de la renda anual 
(Llei 46/80 d"1 d'octubre). 
Amb independencia del que s'ha 
dit, aquelles obres i reparacions que tot 
I essent de carácter •i^ necessari» tinguin 
origen en danys dolosos o culpables 
produits per l'arrendatari o per les per-
sones que amb ell convisquin, aniran 
al seu carree, i a más, si ha exisíit inten-
cionalitat o mala fe, es donará tanma-
leix causa de desnonament (art. 111 Llei 
arrendamenís urbans en relació ais art. 
1561 a 1564 Codi Civil). 
En el quadre que acompanya 
aquest article, s'intenten esquematitzar 
les característiques deis esmentats tipus 
d 'obres. Esperem que aquest resum de 
supósits serveixi per aclarir alguns con-
ceptes sobre el tema de les obres en 
els habitatges de lloguer, i també per 
conscienciar-nos del carácter viu i diná-
mic del Dret com a instrument per acon-
seguir la Justicia. 
Roberl Brell és adwcal. 
1801 72 Revista de Cirona ' NDm. 139 mari; - abril 1990 


Les obres de rehabilitació i els contractes de lloguer

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Revistes Catalanes amb Accés Obert