Llopart, Pol

Revistes Catalanes amb Accés Obert

197
Ponències
Anuari del 
Centre d'Estudis 
de Granollers
2007
1. Introducció
L’objectiu d’aquest treball de recerca1, del qual aquí es presenta 
un resum, és estudiar com ha evolucionat el preu dels habitatges a 
Granollers de 1995 a 2005 i les variables que hi han pogut incidir, 
com són l’oferta de sòl o els tipus d’interès. A partir de la informació 
obtinguda es pretenen corroborar o refutar les diverses hipòtesis 
plantejades a l’inici del treball, que són les següents:
• El tant per cent d’immigrants que hi ha en una població afecta 
el preu dels habitatges.
• L’oferta de sòl d’una ciutat determina el preu dels habitatges.
• Com més habitatges es construeixen en una ciutat més baixos 
són els preus.
• Quan baixen els tipus d’interès es compren més habitatges.
• El mercat immobiliari creix més ràpidament que la població.
• La política fiscal incentiva la compra d’habitatges en comptes 
del lloguer.
Vaig optar per aquest tema perquè és d’actualitat i interessa i 
preocupa  molta gent per culpa de la gran quantitat de problemes 
que provoca. Per exemple, molts joves que no poden independitzar-
se per l’espectacular creixement dels preus dels habitatges en 
els últims anys, famílies que s’hipotequen de per vida per poder 
tenir un habitatge en propietat o bé el fet que s’utilitzi el sector 
immobiliari per a l’especulació. I, a més a més, aquest problema 
segurament m’afectarà a mi també en un futur pròxim.
El treball consta de dues parts, una de més teòrica i una altra 
de més pràctica. A la primera s’hi explica la situació al llarg del 
període 1995-2005, tenint en compte l’estructura i l’evolució de 
L’evolució del preu de 
l’habitatge a Granollers 
(1995-2005)
1 Aquest treball va guanyar el Premi Camí Ral de treballs de recerca de batxillerat convocat pel Centre d’Estudis 
de Granollers per al curs 2006-2007 i es pot consultar a l’Hemeroteca Municipal Josep Móra de Granollers (Arxiu 
Comarcal del Vallès Oriental) i a la biblioteca de l’Associació Cultural de Granollers. Presentat a l’Escola Municipal 
del Treball de Granollers, va tenir com a tutor el professor Antoni Vicente. 
198
la població, els habitants per habitatge, l’índex de saturació, els 
usos de sòl segons el planejament urbanístic i altres variables que 
han de ser estudiades per confirmar o refutar les hipòtesis. A la 
segona part hi ha l’anàlisi de les dades obtingudes dels diversos 
anys i de la relació que hi ha entre les diverses variables i el preu 
del metre quadrat, per poder confirmar si hi tenien incidència o 
no. Per això s’ha utilitzat la correlació estadística per obtenir el 
grau de relació que hi ha entre elles.
2. Situació a Granollers, anys 1995 i 2005
Per  poder estudiar l’evolució del preu dels habitatges entre 1995 
i 2005, primer de tot s’ha d’analitzar quina era la situació a l’inici 
d’aquest període. Granollers, a l’any 1995, tenia 50.951 habitants 
i hi havia 18.389 habitatges construïts, per tant la mitjana de 
població per habitatge era de 2,77 persones/habitatge. També 
s’analitza quin era l’índex de saturació d’aquell any, resultant de 
relacionar la superfície urbana amb la suma de les superfícies urba-
nes i urbanitzables, és a dir, la quantitat de sòl que ha esdevingut 
urbà sobre el total previst en el seu planejament, que corresponia 
al 62,9%, cosa que significa que del total de sòl on era permès 
construir, s’havia utilitzat el 62,9%.
Llavors s’analitza quina era la situació quant a aquestes variables 
a la capital vallesana l’any 2005. La població havia augmentat 
en 8.148 persones i assolit els 59.099 habitants, i el nombre 
d’habitatges ho havia fet en 4.726. El nombre total d’habitatges 
construïts era de 22.880. En aquest període es va experimentar 
un creixement del 15,99% en la població, mentre que el nombre 
d’habitatges va créixer en un 26,03%. Queda confirmada així una 
de les hipòtesis inicials: el mercat immobiliari creix més ràpidament 
que la població. Això pot ser explicat per la compra d’habitatges 
amb fins especulatius, entre d’altres factors, ja que el sector immo-
biliari s’ha convertit en una bona inversió per l’elevada revaloració 
que té a curt termini. Com a conseqüència d’aquest augment en 
el nombre d’habitatges construïts, el sòl urbà es va incrementar i 
l’índex de saturació va assolir una cota del 82,29%.
Notes 
d’investigació
Notes 
d’investigació
199
3. Anàlisi de variables relacionades amb les hipòtesis
3.1. Preu dels habitatges
S’utilitza el preu del metre quadrat perquè reflecteix amb més 
fidelitat l’evolució del preu, en evitar la incidència de la mida dels 
habitatges. El preu del metre quadrat d’habitatges nous a l’any 
1995 era de 811 d, que equival a 135.112 pessetes de l’any 1995 i 
que correspondrien a 187.265 pessetes tenint en compte la variació 
interanual de l’IPC fins al 2005. Fins a l’any 2000 el preu va créixer 
d’una forma moderada, fins i tot a l’any 1997 va pujar tan sols un 
0,48%, va ser l’únic any on el preu del metre quadrat d’habitatge 
va pujar menys que l’IPC, que en aquell any va pujar un 2,1%. Amb 
el canvi de segle va començar la tendència alcista dels preus, fins 
a arribar als 3.158 d per metre quadrat de l’any 2005.
3.2. Oferta de sòl
Aquesta és l’única variable de la qual no es disposen dades de 
tots els anys, ja que el Servei d’Urbanisme de l’Ajuntament de 
Granollers tan sols recull aquesta informació quan un organisme 
ho demana per a un estudi o quan s’aprova el POUM. L’any 1995 
hi havia un índex de saturació del 62,9% i com que fins al 2005 no 
hi va haver cap requalificació de sòl, l’índex de saturació tan sols 
Notes 
d’investigació
Notes 
d’investigació
200
es podia incrementar a mesura que s’anava construint. L’índex de 
saturació va patir un creixement moderat fins a l’any 2002, on era 
d’un 72,45% i que va passar en dos anys fins al 89.3% de l’any 
2004. A causa de les requalificacions dutes a terme  l’any 2005, 
l’índex de saturació va disminuir fins al 82.29%.
3.3. Nombre d’habitatges construïts
En l’evolució del nombre d’habitatges construïts hi podem distingir 
tres etapes força diferenciades. La primera va de 1995 a 1997 i és 
l’etapa més heterogènia de les tres, ja que se’n construeixen 360, 
235 i 873 respectivament. La segona etapa ocupa cinc anys, de 
1998 a 2002 i és la més homogènia de les tres. Entre els valors 
extrems d’aquests anys tan sols hi ha una diferència de 120 habi-
tatges construïts, els 491 de l’any 1999 i els 371 de l’any 2002. I 
l’última etapa, que va des del 2003 fins al 2005 es caracteritza pel 
gran nombre habitatges  construïts, ja que als dos primers anys es 
van superar els 800 habitatges nous.
3.4. Percentatge d’immigració
El percentatge d’immigració que hi havia a Granollers  l’any 1995 
era tan sols un 2,27% del total de la població, que en nombres 
absoluts equivalia a 1.156 habitants. Fins a 1999 hi va haver un 
creixement moderat, però llavors hi va haver un punt d’inflexió, ja 
que des de llavors el nombre d’immigrants a la ciutat de Granollers 
ha patit un creixement espectacular fins a arribar a ser 9.733 els 
immigrants empadronats a Granollers a l’any 2005, nombre que 
representava un 16,46% del total dels habitants de Granollers.
3.5. Tipus d’interès
Els tipus d’interès del mercat hipotecari són donats per l’Índex de 
Referència de Préstecs Hipotecaris, conegut com IRPH, que és un 
percentatge que utilitzen les entitats financeres per actualitzar les 
hipoteques amb tipus d’interès variable. Aquesta és l’única variable 
de les estudiades en aquest treball de recerca que la seva evolució 
durant els deu últims anys ha estat negativa, és a dir, que ha anat 
disminuint a mesura que passaven els anys.
Notes 
d’investigació
Notes 
d’investigació
201
Tot i així hi ha hagut dos anys en els quals ha incrementat, un  va 
ser el 1996, on els tipus d’interès van passar de ser del 10,428% 
al 10,810%, però a partir de llavors van patir un fort descens fins 
a l’any 2001, el segon any en què van pujar. Però seguidament van 
tornar a baixar fins al 3,334% del 2005. A partir de llavors els tipus 
d’interès han tornat a pujar, la qual cosa és realment preocupant 
per als qui van fer la hipoteca a tipus d’interès variable, ja que la 
seva quota mensual es veurà incrementada en una bona quantitat 
de diners i molta gent viurà només per pagar la hipoteca o, fins i 
tot, s’haurà de vendre el pis.
4. Anàlisi de la correlació entre diverses variables i el preu 
del m2
4.1. Relació entre el preu del m2 i el percentatge 
d’immigració
La primera impressió en mirar la gràfica de l’evolució del preu del 
m2 i del nombre d’immigrants i l’elevat coeficient que hi ha entre 
ambdues, un 98,7%, ens pot dur a una interpretació errònia, ja 
Notes 
d’investigació
Notes 
d’investigació
202
que el fet  que tinguin una evolució pràcticament idèntica pot fer 
pensar que el percentatge d’immigració és la variable que més 
influeix en el creixement del preu del m2 d’habitatge nou. 
Si bé és un factor a tenir en compte, ja que els immigrants arriben 
al nou país sense casa i n’han de comprar una, també és cert 
que normalment a cada casa n’hi viu un nombre força elevat. Els 
compradors són una minoria, i els immigrants se solen concentrar 
en certs nuclis de població, així que no afecta realment el global 
del sector de la construcció.
Per tant, podem determinar que el fet  que l’evolució d’aquestes 
dues variables sigui tan semblant és més un fet de coincidència que 
de relació entre ambdues, així que l’evolució d’ambdues variables 
en els pròxims anys és probable que sigui força diferent.
 
4.2. Relació entre el preu del m2 i el nombre d’habitatges 
construïts
El coeficient de correlació que hi ha entre el preu del m2 i el nombre 
d’habitatges construïts cada any és el més baix de les variables 
estudiades en aquest treball, tan sols un 50,4%. El fet que no 
arribi a un 70%, valor a partir del qual un coeficient de correlació 
és considerat alt, ja ens diu que el nombre d’habitatges que es 
construeixen cada any no és un factor que determina molt el preu 
dels habitatges, contradient els principis de la llei de l’oferta i la 
demanda, ja que normalment el fet d’augmentar o disminuir el 
nombre de productes fabricats té una incidència directa en el preu 
d’aquests productes.
4.3. Relació entre el preu del m2 i l’índex de saturació
L’índex de saturació és un factor molt important a l’hora de deter-
minar el preu dels habitatges, ja que no es poden construir tots 
els habitatges que es vulgui ni on es vulgui, sinó que hi ha una 
quantitat de sòl limitada on es pot construir, el sòl urbanitzable. A 
mesura que es van construint habitatges, aquest sòl urbanitzable 
es va reduint i queda menys terreny on construir-ne de nous, per 
tant, el preu augmenta considerablement perquè l’oferta del sòl per 
Notes 
d’investigació
Notes 
d’investigació
203
edificar es redueix i n’augmenta el preu. Aquesta relació entre les 
dues variables queda constatada amb una correlació del 93,3%
4.4. Relació entre el preu del m2 i els tipus d’interès
La relació que hi ha entre els tipus d’interès del mercat hipotecari 
i el preu del m2 dels habitatges nous és inversa, és a dir, quan els 
tipus d’interès baixen, el preu dels habitatges augmenta. Aquesta 
relació explica que la correlació sigui negativa, concretament d’un 
-75,8%
Això és donat pel fet que en baixar els tipus d’interès el preu del 
diner és més baix, és a dir, els interessos que es paguen per la 
hipoteca són menors. Però el fet  que baixin els tipus d’interès 
també comporta que la rendibilitat dels diners que es tenen en 
el banc sigui més baixa, cosa que incita  la gent a invertir els seus 
diners en el sector de la construcció, que tot i ser menys segur que 
els fons d’inversió dels bancs, dóna un benefici molt més gran. 
Aquesta compra d’habitatges amb la finalitat d’inversió afecten 
el nivell general de preus, que poden evolucionar al marge de la 
renda disponible de les famílies, i crear una distància entre els preus 
del mercat i els preus assequibles. En aquesta distància radica gran 
part de l’origen dels problemes de l’accés a l’habitatge.
A part  que els tipus d’interès han baixat, també ha ajudat el fet 
que les hipoteques hagin augmentat la seva duració, ja que si no 
hagués estat així, hauria estat impossible pagar les hipoteques 
actuals.
5. Política fiscal, comprar o llogar?
El mercat de lloguer d’habitatges espanyol és molt inferior al de 
la majoria de països de la Unió Europea i una de les causes que 
ho provoca és el fet que fiscalment s’incentivi més la compra que 
el lloguer d’un habitatge.
Ambdues opcions, el lloguer i la compra d’habitatges, comporten 
deduccions en fer la declaració de l’IRPF, però el lloguer té una 
restricció, la base imponible no pot superar els 18.000 d si la de-
claració és individual o els 22.000 d si la declaració és conjunta.
Notes 
d’investigació
Notes 
d’investigació
204
Notes 
d’investigació
Aquest afavoriment a la compra es pot demostrar mitjançant unes 
simulacions de la declaració de l’IRPF, agafant com a exemple una 
casa que de lloguer valdria 600 d mensuals i que si es demanés 
una hipoteca a 40 anys per comprar-la la quota mensual seria de 
900 d. Sense tenir en compte les deduccions fiscals la diferència 
anual de viure de lloguer en aquesta casa o estar-la pagant amb 
una hipoteca seria de 3.600 d.
En la primera simulació s’analitza la declaració d’un jove amb uns 
ingressos anuals de 20.000 d i dóna com a resultat que si aquest 
jove estigués vivint de lloguer hauria de pagar 178 d addicionals 
amb la seva declaració de renda, en canvi si estigués pagant la 
hipoteca en fer la declaració li retornarien 1.158 d. Per tant, la 
diferència anual entre ambdues opcions seria de 2.264 d.
La segona simulació correspon a una parella amb uns ingressos de 
43.000 d i 24.000 d respectivament. En aquest cas els resultats 
de la declaració serien que  retornarien 120 d a un membre de la 
parella i l’altre hauria de pagar 26 d si estiguessin vivint de lloguer 
i que els retornarien 1.462 d a un i 1.315 d a l’altre. Així que la 
diferència que els suposa viure de lloguer o comprar l’habitatge 
és de tan sols 917 d a l’any.
Pol Llopart i Brunés
Escola Municipal del Treball 
de Granollers


L’evolució del preu de l’habitatge a Granollers (1995-2005)

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Revistes Catalanes amb Accés Obert