Vallès i Runge, Víctor

Revistes Catalanes amb Accés Obert

La promoció immobilíária:
Un negoci fácil en un moment difícil.
Víctor VALLES i RUNGE
Llicenciat en Geografia
o. Breo introdocció al sector:
Arran de la crisi de 1973 va comencar una etapa de declivi i reajustament de l'econo-
mia estatal, que també va afectar al sector de la construcció i promoció immobiliaria,
Llur creixement, molt dinamic i prolífer fins aleshores, va desaccelerar-se notablement.
Des de 1973 fins a 1979 el ritme de vendes de les promocions va anar allargant-se i
la demanda disminuí lentament pero constant, com a conseqüencia de la progressiva dis-
minució del saldo migratori positiu vers Catalunya, el creixement de l'índex d'atur, una
inflació desmesurada, l'evolució moderada a I'alca del preu dels habitatges, l'encariment
dels préstecs hipotecaris i, en general, la perdua del poder adquisitiu del potencial com-
prador. Durant aquests anys aparegué un petit estoc d'habitatges per primera vegada en
els darrers anys.
L'any 1976 es produeix un fet que va influir negativament en la promoció immobilia-
ria: l'aprovació definitiva de la Revisió del Pla General Metropolita de Barcelona, que
reduí considerablement l' edificabilitat dels solars urbans i en requalifica d' altres, suscep-
tibles de convertir-se en habitatges, en vials, zones verdes i equipaments. Aquest fet agreuja
el problema de l'escassetat de sol en una ciutat que ja no podia créixer.
Entre el 1980 i el 19841'economia va tocar fons, el saldo migratori va esdevenir nega-
tiu, l'atur assolí xifres molt elevades i es mantingué la perdua de poder adquisitiu del com-
prador. El ritme de vendes de les promocions encara s' allarga més i augmenta l'estoc
d'habitatges. Per donar sortida al producte augmenta el nombre d'Habitatges de Protec-
ció Oficial (HPO; són habitatges amb un preu final marcat per llei, on el preu del solar
no pot ser superior al 15% del cost final de la promoció, amb uns avantatges fiscals im-
(453) 75
portants i uns préstecs hipotecaris amb un interés per sota del que gaudeixen els Habitat-
ges de Renda Lliure).
Durant aquests anys la demanda oficial d'habitatges va disminuir per les causes ara es-
mentades, tot i que aquest fet no era del tot cert car hi havia una demanda real forta per
part del segment de la població en edat d'independitzar-se (20 a 30 anys), com a conse-
qüencia de l'explosió demográfica dels darrers anys de la década dels cinquanta i dels
primers dels seixanta. Aquests, en no poder arribar als preus dels nous habitatges, van
poder accedir-hi mitjancant el mercat de segona ma, que en aque11s moments proferia una
bona oferta a uns preus forca moderats per part d'aquells que emigraven de Catalunya
o ho feien cap a d'altres municipis metropolitans.
1. 1985: L'inici de la represa.
Aquest any va marcar l'inici d'una etapa d'estabilitat i dinamisme de l'economia, pro-
ducte d'un reajustament natural de la crisi i de la forta entrada de capital estranger.
Per a la promoció immobiliaria i la construcció, aquesta represa marca un punt d'infle-
xió a I'alca del nombre d'habitatges nous a Catalunya, en constant descens des de 1973.
Globalment, la represa és comparable a l'activitat anterior a la crisi; algunes contrades,
la Costa Daurada i la Costa Brava, determinats municipis metropolitans i diversos centres
comarcals assoleixen un alt nombre d'habitatges nous, pero d'altres continuen amb unes
xifres baixes. Aquest és el cas de Barcelona, que mentre el 1973 superava les 17.000 uni-
tats, el 1987 estava per sota de les 3.000.
El 1985 convergeixen una serie de factors que propicien l'arrencada del sector: una
important oferta de HPO que dinamitza el ritme de vendes, i produeix un efecte esmorteí-
dor dels preus sobre el mercat, els preus moderats dels Habitatges de Renda Lliure, l'aba-
ratiment dels préstecs hipotecaris arran de la política del govern central per reactivar
l'economia interior, l'alta demanda real d'habitatges pel segment de les pare11es que s'in-
dependitzen i dels que canvien per millorar (30 a 50 anys).
Aquests factors inicien un clima d'optimisme economic que es consolidara en els anys
següents, i que indueix a la compra d'habitatges amb una certa seguretat.
2. Increment desmesurat de preus
El 1986, davant la reactivació del sector i l'increment del preu dels solars, els promo-
tors abandonen rapidament el sector dels HPO, desapareixent així aquest producte i l'efecte
esmorteídor sobre el mercat, i en construeixen de Renda Lliure, que tenen un benefici
economic més elevat. D'aquesta forma el preu dels habitatges es dispara a I'alca, en una
pujada exagerada, fins arribar al segon trimestre de 1989, moment a partir del qual els
preus es congelen, per motius que més endavant tractarem.
76 (454)
Evolució de la repercussió deis pisos a Barcelona (1986-1990):1
1986 1987 1988 1989 1990
Ciutat Vella s/d s/d s/d s/d s/d
Eixample 76 94 182 231 271
Sants-Montjuíc 56 73 108 152 185
Les Corts-Pedralbes 84 143 208 225 325
Sarria-St, Gervasi 93 177 209 270 360
Gracia 67 109 159 197 237
Horta-Guinardó 66 117 146 201 227
Nou Barris 58 70 114 146 160
St. Andreu 53 67 110 151 180
St. Martí 54 75 104 148 178
1 Xifres en milers de pessetes.
FONT: Tecnigrama, marketing immobiliari, anys 1986, 87, 88, 89, 90. Estudis de mercat Promove.
Evolució de la repercussió de cases en fllera Baix Maresme (1986-90):1
1986 1987 1988 1989 1990
Badalona 52 69 81 101 111
Montgat s/d s/d 98 111 111
Tiana 64 78 102 125 125
Masnou 58 76 97 108 112
Alella 60 81 108 120 122
Teia 61 82 103 130 134
Premia Dalt 58 79 111 135 135
Premia Mar 48 60 87 109 114
Vilassar Dalt 48 70 97 110 110
Vilassar Mar 56 72 106 126 130
Cabrera 58 80 120 130 132
1 Xifres en milers de pessetes.
Font: Estudis de mercat empresa Promove, anys 1986, 87, 88, 89, 90.
Aquesta evolució a I'alca ve provocada principalment per dos motius: per l'augment
desmesurat del preu del sol i pel cost del procés de construcció.
L'augment delpreu del sol determinat per l'escassetat d'aquest, en un moment de forta
demanda i d'optimisme economice Aprofitant aquesta escassetat els propietaris (per «mo-
tu propi» o aconsellats pels Agents de la Propietat Immobiliaria) marquen un preu de ven-
da elevat i cada cop més alt. Enfoquen els solars cap a Habitatges de Renda Lliure car
tenen un benefici més elevat que els HPO, i si les característiques del solar ho permeten
cap a d' altres productes (hotels o oficines), el preu dels quals és superior al dels habitat-
ges, Així, si un propietari rep una oferta per a fer-hi un dels productes ara esmentats,
mai no rebaixará el preu, i si el producte final són habitatges el cost d'aquests sera molt
elevat.
(455) 77
Un altre factor encaridor són els inversionistes que compren solars per tomar-los a po-
sar a la venda a un preu superior, inflant el preu del sol i agravant el procés especulatiu.
La nominació olímpica de Barcelona també ha influít negativament, contagiant als pro-
pietaris aquest clima d' optimisme i dinamisme per la construcció d' infrastructures id'obra
pública. D'altra banda, i pel que s'ha vist fins ara, la construcció d'habitatges olímpics
no ha servit per aturar aquest encariment posant-ne a preus per sota del mercat, sinó que
s'ha enfocat cap a una promoció qualsevol, intentant treure'n un gran benefici economic,
i revaloritzant zones on encara era possible oferir habitatges a un preu moderat.
D'altra banda, l' Administració (a cadascun dels nivells corresponents) segueix una po-
lítica restrictiva pel que fa al sol. La conversió i requalificació de sol rústic en urbanitza-
ble, i l'aprovació dels Plans Parcials d'Ordenació, Plans Especials o Estudis de Detall
segueixen un ritme molt lent en la seva tramitació i romanen exposats a molts entrebancs
per a llur aprovació definitiva, fet que fa encarir notablement el producte final. Tampoc
no respon a les necessitats dels promotors i dels ciutadans, oferint sol públic a baix preu
per a fer-hi HPO, o augmentant el preu del modul (70.000 ptes/m- útil el 1989), que no-
més augmenta un 3% anual, la meitat que I'Il'C, i molt per sota de l'increment del preu
del sol i del cost de construcció. Sense sol a baix preu i amb un modul tan baix és impossi-
ble poder fer promocions de HPO.
L'increment del cost del procés de construcció també ha influit negativament sobre el
preu final dels habitatges: una manca de ma d'obra semiqualificada i qualificada respecte
a la creixent demanda dels darrers cinc anys ha provocat uns fort augment dels salaris
d'aquests treballadors. Aquest fet també s'ha agreujat per l'encariment dels materials em-
prats en la construcció, car amb una demanda forta i constant els fabricants industrials
intenten treure'n el maxim benefici economic, després d'uns anys en que la demanda ha
estat forca baixa.
Així, a tall d'exemple, sobre una promoció de mitja qualitat, l'any 1984 aquest cost
es calculava sobre les 35.000 ptes/m- construit, mentre que el 1990 aquest cost es calcu-
la sobre les 60.000 ptes.
A més d'aquests dos punts ara tractats, i després d'una etapa de crisi, els promotors
també intenten treure un benefici major, augmentant els preus de cada promoció, i per
aquest afany entren en l'espiral de la puja de preus, essent ells mateixos a mig termini
els perjudicats, car el preu del sol pateix una revalorització i el preu final del producte
és cada cop més elevat.
3. 1990: Aturador i davallada
Després de cinc anys de puges de preus, l'aturada va comencar a detectar-se a partir
del segon trimestre de 1989, agreujant-se durant la resta de l'any i el 1990. El ritme de
vendes va anar davallant i allargant-se considerablement per varíes raons: d'una banda
per l' elevat preu final dels habitatges i per l' alt import de les entrades inicials. D'altra
banda, el notable encariment dels préstecs hipotecaris (del 13% al 16%), mesura presa
pel govern central per tal de reduir el consum i la inflació, ha agreujat el financament
78 (456)
car molts compradors no poden suportar aquesta feixuga despesa mensual. A més, l'en-
trada en vigor de la Llei de Taxes, mesura per a controlar el «diner negre», ha espantat
els compradors que l'empraven en la compra d'un habitatge, per tal d'emblanquir-lo o
per invertir-lo.
Per aquests motius el preu dels habitatges s'ha congelat, i varíes promocions han hagut
de baixar els preus donat que les vendes eren molt baixes o bé nul-les,
Aquestes baixes s'han notat més en el mercat de pisos de 2a ma, car la demanda ha
baixat considerablement respecte a l'oferta.
4. Actuals orientacions de mercat
- La casa enfilera: Aquest producte, en els darrers dotze anys, i en especial en els da-
rrers sis, s'ha convertit en la tipologia predominant fora de Barcelona.
lnicialment van ser pensades per a les classes populars (recordem les paraules de Fran-
cese Macia de «la caseta i I'hortet»), pero amb el temps han conquerit tot el ventall social.
Aquest «boom» ha estat provocat per la revisió dels Plans Municipals d'Ordenació
que han reduít l' edificabilitat i l'aleada dels solars, que en molts casos ha coincidit amb
la de les cases en filera, que, en detriment dels pisos, tenen una millor acceptació en el
mercat.
Els avantatges de la casa en filera (més aprop de la natura, menor nombre de copropie-
taris; un petit jardí, més individualitat en la divisió vertical que en l'horitzontal, menys
despeses comunitáries...) amb un marketing adequat sobre els desavantatges (més temps
i despeses de desplacament arreu, escales arreu de la casa ... ) ha comportat el trasllat d'un
petit segment de la població barcelonina cap a d'altres municipis metropolitans, ajudant
a la desconcentració de la ciutat.
- Oficines: El baix volum de construcció d'oficines des de 1975 fins a 1985, el fort crei-
xement del sector terciari i l'entrada i l'assentament de noves empreses estrangeres ha
provocat una forta demanda d'aquest producte a Barcelona, i en menor nombre a d'altres
municipis metropolitans (Sant Just Desvern o Sant Cugat del Valles). Així, el centre
de la ciutat (Eixample i Diagonal) ha anat transformant-se en una gran área d'oficines
i comercos de luxe, on instal-Iar-s'hi suposa importants connotacions d'imatge i de pres-
tigi.
En detriment, solars susceptibles de convertir-se en habitatges ho fan en centres del
terciari (el ritme de vendes i el benefici economic és major), i cada cop es redueix més
el sol disponible per a la construcció d'habitatges als sectors centrals i més ben comuni-
cats de la ciutat.
- El xalet: Es un producte que no es promociona gaire, car s'acostuma afer per enea-
rrec, a gust del comprador. Aquest producte no té actualment ni el volum ni l'acceptació
dels anys 70, donat que té en la casa en filera un gran competidor.
(457) 79
- L'habitatge entremitgeres: el pis: Aquest producte mai desapareixera, en especial
als cascos urbans consolidats, i a Barcelona on la manca d'espai determina la divisió ho-
ritzontal de la propietat. Als sectors centrals de la ciutat es troba en clar retrocés en bene-
fici d' oficines i hotels, pero esta molt consolidat en els barris periferics, Continua tenint
molta acceptació per part d'aqueUs que no volen abandonar la ciutat.
- Parkings: Un producte molt en alea darrerament car suposa un greu problema per
a la majoria de ciutadans, car moltes promocions antigues no el contemplaven. L'elevat
nombre de matriculació actual i la manca d'aparcaments públics ha provocat una deman-
da molt elevada, tant a la feina com a l'habitatge. Per aquest motiu les noves promocions
n'ofereixen tantes com és possible, i els ajuntaments intenten potenciar-los oferint el sub-
sol públic (vials i zones verdes) a empreses privades a canvi d'una concessió a Uarg ter-
mini (de 30 a 50 anys).
-Industrial: La promoció industrial ha esdevingut en els darrers cinc anys un subsec-
tor molt important; la reactivació económica i el creixement de la indústria, l'entrada d'in-
dústries de capital estranger, l'expulsió dels cases urbans de tallerets i petites indústries
(localitzades en solars urbanitzables per a l'ús residencial) i la millora de les comunica-
cions ha comportat l'esgotament dels antics polígons industrials i la proliferació de molts
de nous, construínt-hi un producte amb una forta demanda: les naus en filera, que s'ajus-
ten a les mides i a les necessitats de cadascú.
5. El futur
Malgrat la incertesa que suposa, els promotors creuen que l'evolució dels preus es cris-
tal-litzara en una alea molt moderada, car, a curt termini, és impensable una puja desme-
surada per la dificultat del consumidor d'arribar-hi economicament.
Per afrontar aquesta situació, els preus dels solars estan patint un reajustament, donat
que existeix una voluntat entre els promotors de no comprar a preus massa elevats. El
mateix fenomen té Uoc amb el cost de la construcció, que torna a estabilitzar-se, en espe-
cial pel que fa als salaris, car torna a haver-hi una oferta de ma d'obra.
L'assignatura pendent del sector és la revisió de la llei reguladora de la Protecció Ofi-
cial' car l'actual es troba completament desfasada, i l'oferta de sol a baix preu per poder
endegar promocions d'HPO i dur a terme l'efecte esmorteídor sobre el mercat, retornant-
li una certa estabilitat. També fóra necessari un abaratiment dels credits hipotecaris per
tal de suavitzar el sistema de financament dels habitatges, amb unes condicions semblants
a les que gaudeixen altres paísos de la Comunitat Europea.
El gran repte del sector és afrontar amb certes garanties l'obertura comunitaria de 1993,
car les empreses immobiliaries europees, disposades a introduir-se en el mercat estatal,
estaran presents entre nosaltres en iguaItat d' oportunitats.
80 (458)


La Promoció immobiliària: Un negoci fàcil en un moment difícil

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Revistes Catalanes amb Accés Obert