Congreso trianual de Patología y Rehabilitación de Edificio

García Gamallo, Ana María

Pérez Arenas, Rafael Ángel

Rodríguez-Monteverde Cantarell, María Del Pilar

Sopeña Mañas, Luis Miguel

Servicio de Coordinación de Bibliotecas de la Universidad Politécnica de Madrid

P504 
 
 4º Congreso de patología y rehabilitación de edificios. PATORREB 2012 
 PATOLOGÍA. 5. Inspección Técnica de Edificios (ITE) 
 Criterios para evaluar la Inspección Técnica de la Cimentación   
 
Inspección Técnica de Edificios (ITE) 
CRITERIOS PARA EVALUAR LA INSPECCION TÉCNICA DE LA 
CIMENTACION 
 
Pilar Rodríguez Monteverde
1
, Ana Mª García Gamallo
2
, Luís Sopeña Mañas
3
 y Rafael Pérez Arenas
4 
 
(1) Dr. Arquitecto, Profesor Colaborador, UPM.  Dpto. Estructuras Edificación. Ingeniería  Terreno 
pilar.r.monteverde@upm.es 
(2) Dr. Arquitecto. Profesor Titular, UPM,  Dpto. Estructuras Edificación. Ingeniería  Terreno 
anam@ripolles.e.telefónica.net 
(3) Dr. Ing.  Caminos. Profesor Titular UPM. Estructuras Edificación. Ingeniería  Terreno. 
luis.sopena@telefonica.net 
(4) Dr. Ing. Caminos. Profesor Asociado, UPM. Director Ing. O.Civil AbertisAutopistasEspaña 
rafael.perez@abertisautopistas.com 
 
 
 
RESUMEN DE LA COMUNICACIÓN 
Contexto: Cada vez es más frecuente que los Ayuntamientos regulen la Inspección 
Técnica de Edificios considerando los desperfectos y las deficiencias que se aprecien, sus 
posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la 
estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para 
mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad. Uno de los capítulos a evaluar es la 
Cimentación. La inspección suele ser visual y la cimentación está oculta, se trata de una 
inspección sobre indicios. Las fisuras curvas y de gran entidad se consideran problemas de 
cimentación, sin embargo debería prestarse más atención a humedades y fugas de agua, con 
frecuencia origen de estos daños. Otro problema es evaluar si se trata de un movimiento 
activo o estabilizado.  
Método: Realizar la inspección atendiendo a la ubicación de fisuras y humedades y, 
especialmente, a las zonas donde coincidan ambas. En un primer momento, debe ampliarse el 
estudio con la revisión de las instalaciones de saneamiento y abastecimiento de agua del 
edificio y con el control de movimiento del edificio. 
Resultados: Salvo movimientos considerados peligrosos por su velocidad y que precisen 
una actuación inmediata, o un apeo, aunque las fisuras sean activas, si hay fugas en las 
instalaciones, es frecuente que, con la reparación el terreno se estabilice y no sea necesaria 
una reparación de la cimentación.  
Conclusiones: Aportar criterios para evaluar las posibles causas y recomendar la 
necesidad de actuar sobre la cimentación tras una ITE negativa. 
 
Palabras-clave: Inspección Técnica de Edificios, Patología de cimentación, Humedades 
Palavras-chave: Inspeção Técnica de edificios, Patologia de cimentação, umidade  
 
 
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 PATOLOGÍA. 5. Inspección Técnica de Edificios (ITE) 
 Criterios para evaluar la Inspección Técnica de la Cimentación   
 
I. INTRODUCCION  
Son cada vez más los Ayuntamientos que están regulando la Inspección Técnica de  
Edificios o de Construcciones. Comenzó el Ayuntamiento de Madrid y poco a poco se van 
incorporando otros, de diferentes comunidades autónomas y tanto capitales de provincia 
como otros municipios más pequeños. Revisando las Ordenanzas Municipales 
correspondientes, el planteamiento en todas ellas es parecido, ya que los informes técnicos 
que se emitan deberán consignar el resultado de la inspección, con descripción de los 
desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas 
recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la 
estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las 
condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción 
o edificación (ITE, Ayuntamiento de Madrid, ). 
Dentro de los aspectos a revisar en la inspección, se precisan y regulan las condiciones 
mínimas de seguridad constructiva, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, 
así como las de salubridad en las que han de mantenerse los edificios y construcciones en 
función de su uso. El incumplimiento de cualquiera de ellas supondrá que el resultado de la 
inspección sea desfavorable (ITE, Ayuntamiento de Ávila, 2011). 
Las condiciones relativas a la seguridad constructiva son la seguridad, estabilidad y 
consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del 
mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los 
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente 
la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (ITC, Ayuntamiento de León, 2009). 
Las condiciones relativas a la habitabilidad suponen la estanqueidad y buen 
funcionamiento de las redes generales de fontanería y saneamiento, de forma que no se 
produzcan fugas que afecten a dicha habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa de 
falta de seguridad descrita en los párrafos anteriores (ITE, Ayuntamiento de Valdemoro, 2009). 
Siguiendo estos criterios de inspección, la revisión de la cimentación, supone incidir en 
deficiencias que afecten a la seguridad, la estabilidad y los problemas de estanqueidad que 
puedan ser causa de falta de seguridad. 
Los indicios a tener en cuenta a la hora de valorar un fallo de cimentación son las fisuras 
que se observan en el edificio, especialmente las fisuras en el entorno de humedades, 
bajantes, arquetas de saneamiento, registro de abastecimiento, bocas de alcantarillado o de 
riego, etc. las humedades, por la gran incidencia que tiene el agua en el comportamiento del 
terreno, y los asientos del terreno, las depresiones del terreno o de las aceras próximas a 
arquetas o registros, no pudiéndose independizar la inspección de la cimentación de la de las 
instalaciones de fontanería, especialmente en la  acometida al edificio, y de la del 
saneamiento horizontal. 
Hay que considerar, que uno de los factores de mayor incidencia en la patología de los 
edificios es la de cimentación, por la repercusión que un fallo de este tipo tiene sobre todo el 
edificio, además del elevado coste que supone una reparación de cimentación.  
II. CONDICIONES DEL CODIGO TECNICO DE LA EDIFICACION 
Siguiendo el criterio del Código Técnico de la Edificación, el fallo de una cimentación 
puede afectar a la resistencia, o capacidad portante del terreno, a la estabilidad, o equilibrio 
de un edificio, o parte de él y, a la aptitud al servicio, que afecta a la deformación del terreno 
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bajo la carga del edificio y cuyo límite admisible se encuentra en la tolerancia del edificio a 
esos movimientos. 
Los fallos de la capacidad portante y de la estabilidad están asociados al colapso total o 
parcial del terreno y se denominan Estados Límite Últimos (ELU). Los fallos relacionados con la 
aptitud al servicio se asocian a determinadas condiciones de límite de deformación impuestas 
al terreno, en función de condiciones estéticas o de servicio y son Estados Límite de Servicio 
(ELS). 
Según el Código Técnico de la Edificación, CTE DB SE-C, dentro de los Estados Límite 
Últimos (ELU) se encuentran: 
a) La pérdida de la capacidad portante del terreno de apoyo de la cimentación 
fundamentalmente por hundimiento, aunque según el tipo de elemento y su posición 
puede haber otros fallos como pueden ser el deslizamiento o el vuelco  
b) La pérdida de la estabilidad global del terreno, si el fallo se debe al terreno que rodea a 
una cimentación, independientemente del propio elemento o del propio edificio.  
c) La pérdida de la capacidad resistente de la cimentación por fallo estructural 
d) Los problemas de deterioro del elemento de cimentación. 
Como Estados Límites de Servicio (ELS) se pueden considerar: 
a) Los movimientos excesivos de la cimentación, que pueden inducir esfuerzos y 
deformaciones excesivas para el resto de la estructura. Puede ser, que la estructura no 
se llegue a agrietar, pero sí fisure elementos más sensibles como tabiquerías y falsos 
techos, y por tanto afecte a la apariencia del edificio y fundamentalmente al confort de 
los usuarios, o al modo en que los usuarios perciben el fallo, o también al 
funcionamiento de equipos e instalaciones, en especial el saneamiento, ya que un 
asiento puede romper o desplazar las tuberías de saneamiento. 
b) Las vibraciones que al transmitirse a la estructura puedan producir falta de confort en 
las personas o reducir su eficacia funcional. 
c) Los daños o el deterioro que pueden afectar negativamente a la apariencia, a la 
durabilidad o a la funcionalidad de la obra. 
Puede ser que un problema de Estados Límite de Servicio (ELS), a la larga se convierta en 
un problema de Estados Límite Últimos (ELU), si una deformación excesiva incide en una 
variación de la capacidad portante del terreno, o bien en un problema de la resistencia o 
estabilidad de la estructura. 
Por tanto a la hora de valorar los fallos de cimentación, habrá que tener en cuenta los 
daños del edificio que tengan su origen en la cimentación o los daños con origen en defectos 
de estanqueidad de instalaciones que comprometan la resistencia mecánica o la estabilidad 
de la cimentación, considerando las deformaciones de la cimentación y las deformaciones 
admisibles para la estructura. Como valores de referencia de las deformaciones se pueden 
tomar los contenidos en la tabla 2.2 (Tabla 1) del documento CTE-DB-SE-C, que se refieren a la 
distorsión angular, siendo ésta el asiento diferencial entre dos puntos dividido por la distancia 
que los separa.  
Para una edificación convencional, de estructura de hormigón y fábrica de ladrillo con 
tabiquería de separación, el valor límite de la distorsión angular es de 1/500, sin embargo, por 
ejemplo, la fábrica de termoarcilla tiene una limitación mayor, por ser elementos de mayor 
formato y rigidez. 
 
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Tabla 1.- Valores límite de distorsión angular, tabla 2.2 y 2.3 del CTE DB SE-C 
 
III. MÉTODO DE INVESTIGACION 
El método de Investigación de un problema de patología de cimentación, que alcance la 
reparación,  se puede abordar considerando una serie de fases, como son: 
- Información: Inventario de daños, descripción y localización y antecedentes del 
edificio. Esta fase es quizás la más importante, puesto que constituye la base 
imprescindible para afrontar con garantías de éxito las demás. 
- Análisis de la patología observada: con la elaboración de hipótesis de las causas que 
han producido el deterioro. 
- Comprobación de las hipótesis: Realización de reconocimientos, ensayos o modelos 
necesarios, en general comprende el reconocimiento del terreno y la cimentación, así 
como la justificación y el desarrollo en el tiempo de los movimientos producidos. 
- Dictamen: Identifica las causas determinantes y manifiesta la necesidad o no de 
acometer una obra de reparación. La mayor parte de los fracasos en obras de 
reparación se deben a un dictamen erróneo por información deficiente o insuficiente. 
- Proyecto de reparación: Requiere un gran conocimiento de las técnicas existentes y las 
disponibles en la zona o utilizables por condicionantes del entorno, del edificio o, por 
los escasos recursos económicos. Asimismo, es necesaria una información completa 
sobre el estado del edificio, sus cargas y la tolerancia sobre movimientos adicionales. 
- Comprobación: Seguimiento, durante unos seis meses como mínimo, del edificio una 
vez reparado, para comprobar la efectividad de las actuaciones. 
IV. INSPECCIÓN TÉCNICA DE CIMENTACIÓN 
La ITE o ITC de la cimentación supone una parte muy reducida del proceso de 
investigación, se trata de una inspección visual basada en indicios visibles, como son fisuras, 
humedades y deformaciones de muros y pavimentos, por tanto se aborda una primera parte 
de la fase de Información, que no es completa, porque no se trata de un inventario exhaustivo 
de los daños, sino de una mera descripción de los mismos y, también se aborda parte de la 
fase de análisis de patología observada, con la elaboración de posibles causas .  
El informe de la inspección tiene que completarse con una serie de medidas 
recomendadas, en su caso priorizadas. 
La primera es para garantizar la seguridad o estabilidad del edificio, ya que puede ser 
necesario realizar un apeo del edificio o parte de él. 
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 Criterios para evaluar la Inspección Técnica de la Cimentación   
 
Posteriormente, el informe de evaluación conviene que incluya, una serie de criterios 
de actuación para continuar la investigación de las causas, que ayuden a definir el 
proyecto de reparación. El informe de inspección que se presenta en el Ayuntamiento 
sirve para informar del estado del edificio y de las obras a realizar para repararlo y 
también sirve para que la propiedad del inmueble tenga constancia del proceso a seguir 
para reparar. 
Entre las tareas a acometer de manera inmediata, está: 
- El inventario completo de daños, sobre el que se harán las hipótesis de 
movimientos del edificio, que servirán tanto para evaluar las causas como para 
planificar el reconocimiento del terreno y la cimentación  
- El control de progresión del movimiento del edificio, ya que desde su implantación 
en el terreno requiere un tiempo de adaptación y el terreno se deformará bajo las 
cargas del edificio,  
El tiempo de deformación es variable en función del tipo de terreno, pero sucede en los 
primeros años de vida del edificio, por tanto si hay algún problema de asiento excesivo de 
terreno, habitualmente sucede dentro de los diez primeros años. 
Los edificios sometidos a una Inspección Técnica exceden de este periodo y si no han 
sufrido problemas en los primeros años de vida, normalmente la aparición tardía de un 
problema de cimentación tiene su origen en otras causas diferentes de un asiento por 
adaptación del edificio al terreno y pueden ser fugas, sobre todo del saneamiento o de 
alcantarillado, aunque otras posibles causas son un deterioro de la cimentación o un 
problema de actuación en el entorno, que haya desestabilizado la cimentación.  
 
 
 
 
 
Foto 1.- Testigos  Foto 2.- Medida con 
extensómetro 
 Foto 3.- Medida con 
fisurómetro 
Las medidas de control de movimientos deben tomarse como mínimo durante un período 
de al menos seis meses con lecturas mensuales, por ello conviene iniciar el estudio cuanto 
antes, aunque sea colocando simplemente testigos (Foto 1), aunque también se pueda medir 
el movimiento periódicamente, con otros elementos de mayor precisión (Fotos 2 y 3). Hay que 
tener en cuenta que las medidas de precisión están influidas por factores externos como 
pueden ser las variaciones de temperatura, humedad relativa, etc. 
Como referencia hay que tener en cuenta que en función de la velocidad de los 
movimientos, la actuación será más o menos urgente, así una velocidad de 1 mm/mes indica 
una necesidad de reparación urgente, en cambio de 1 mm/año, la actuación puede ser menos 
apremiante. Además, la velocidad del movimiento va a indicar si éste se va amortiguando con 
el tiempo, o no se observa una tendencia a la estabilización, o incluso, se incrementa con el 
tiempo. 
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Otra medida a planificar es la inspección de las instalaciones de saneamiento, 
especialmente el horizontal y de fontanería, especialmente la acometida que es la que circula 
por el terreno. La incidencia de una fuga de agua de las instalaciones de abastecimiento de 
agua y fontanería o de saneamiento es muy diferente, normalmente la fuga de abastecimiento 
o fontanería supone una salida de agua a presión, por tanto moviliza una gran cantidad de 
terreno en muy poco tiempo y puede tener una gran incidencia sobre la cimentación de un 
edificio, con un socavación casi instantánea del cimiento (Foto 4), la actuación suele ser 
inmediata. La fuga de saneamiento no tiene presión y por tanto humedece el terreno poco a 
poco, modificando su capacidad portante (Fotos 5 y 6) y puede estar activa durante mucho 
tiempo sin ser detectada, sin embargo una vez reparada, el terreno puede volver a su 
situación inicial y estabilizarse de nuevo el edificio, en cuyo caso, no sería necesaria una 
intervención en la cimentación, simplemente la reparación estética de los daños.  
 
 
 
 
 
Foto 4.- Socavón por fuga de 
abastecimiento 
 Foto 5.- Fisuras y roturas de 
pavimento en el entorno de 
arquetas 
 Foto 6.- Descenso en el 
lado de la bajante 
 
 
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 
ORDENANZA MUNICIPAL SOBRE CONSERVACIÓN, REHABILITACIÓN Y ESTADO RUINOSO DE LAS 
EDIFICACIONES, de 28 de enero de 1999, BO Ayuntamiento de Madrid, 23 y 25/02/1999  
ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DE LA INSPECCIÓN TECNICA DE CONSTRUCCIONES, de 29 de abril 
de 2008, BOP de León de 07/07/2008, modificada el 31 de diciembre de 2008 
ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DE LA INSPECCIÓN TECNICA DE CONSTRUCCIONES, de 28 de 
enero de 2011, BOP de Ávila de 09/02/2011 
ORDENANZA MUNICIPAL REGULADORA DE LA INSPECCIOÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS, de abril de 2009 


Criterios para evaluar la inspección técnica de la cimentación

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http://oa.upm.es/22867/1/INVE_MEM_2012_153783.pdf

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