Verevening is het benutten van de financiële ontwikkelingswinst van het ene project als dekkingsmiddel voor een financieel ontwikkelingstekort van een ander project, waarbij de projecten al dan niet in hetzelfde plangebied gelegen kunnen zijn. Dit essay gaat in op verevening in het planproces, met aandacht voor grondeigenaar en grondwaarde. Visie op het VROM belei

During, R.

Kersten, P.H.

Pleijte, M.

Weijschedé, T.J.

NARCIS 

Potgrond voor vereveningsconstructies

Wageningen Yield 

Roel During, Paul
Kersten, Marcel Pleijte
en Titus Weijschedé
Potgrond voor 
vereveningsconstruc-
ties
8
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 73
   
Roel During Centrum Landschap, Alterra, Wageningen Universiteit en Researchcentrum
Paul Kersten Centrum Landschap, Alterra, Wageningen Universiteit en Researchcentrum
Marcel Pleijte Centrum Landschap, Alterra, Wageningen Universiteit en Researchcentrum
Titus Weijschedé Centrum Landschap, Alterra, Wageningen Universiteit en Researchcentrum 
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 74
         
75
V
E
R
D
E
L
IN
G
V
A
N
G
R
O
N
D
Groeiende aandacht voor verevening | Provincies en gemeenten
willen meer juridische instrumenten krijgen om zelf een stevige grondpolitiek te
voeren (NRC-Handelsblad van 26 januari 2005). Vooral moeten zij grondeigenaren
kunnen dwingen om mee te betalen aan voorzieningen buiten hun eigen grond. Dat
schrijven de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal
Overleg (IPO) in een gezamenlijke brief aan de Tweede Kamer. Het kabinet heeft in
de Nota Ruimte (2004) de wil geuit dat provincies en gemeenten de komende jaren
vaker zelf grotere plannen maken en uitvoeren voor de inrichting van een groter
gebied, bijvoorbeeld woningbouw, bedrijventerreinen en natuurgebieden. Nu ont-
staan vaak impasses omdat grondeigenaren weigeren mee te betalen aan het totale
regionale plan van de overheid. Provincies en gemeenten willen nu met de Kamer en
met minister Dekker (VROM) bespreken ‘op welke wijze ook de grondeigenaar die
niet wil meewerken aan bovenplanse verevening daartoe kan worden gedwongen.
Als voorbeeld van regionale plannen zijn Groningen Meerstad, het Noord-Hollandse
Wieringerrandmeer, de Zuidplaspolder, het Westland en Moerdijk genoemd. 
Vereving als fenomeen | Verevening is ‘het benutten van de financiële ontwikkelings-
winst van het ene project als dekkingsmiddel voor een financieel ontwikkelingstekort
van een ander project, waarbij de hier bedoelde projecten wel of niet binnen eenzelf-
de plangebied gelegen kunnen zijn’ (VROM-raad, 2004). Bovenplanse verevening
wordt geregisseerd door een overheidsorgaan waarbij een relatie wordt gelegd tussen
winst- en verliesgevende elementen uit verschillende plannen. Regionale verevening
is een vorm van bovenplanse verevening tussen samenwerkende overheden. In het
geval dat een overheidsorgaan de grondeigenaar is, zal een overheidsorgaan via het
grondbedrijf winst en verlies van verschillende plannen kunnen verevenen. Als een
overheidsorgaan géén grondeigenaar is, worden er in de praktijk in de projectontwik-
kelingsprocedure door de overheid vaak afzonderlijke eisen gesteld om tot uitwisse-
lingsresultaten te komen. Een overkoepelende structuurvisie of het streekplan
bijvoorbeeld zou wel een inhoudelijk kader kunnen geven, maar dat biedt in termen
van traditionele grondexploitatie vooralsnog geen directe verevenings-mogelijkheden.
De financiele uitwisseling wordt door onderhandelingen verkregen.
Regionale verevening is nog vrij nieuw en weinig ontwikkeld. De Kaderwet ‘Bestuur
in verandering’ rekent het grondbeleid wel expliciet tot de regionale taakvelden in de
grootstedelijke gebieden, maar in de praktijk wordt daar nauwelijks invulling aan
gegeven, laat staan dat het voor verevening wordt gebruikt. In zekere zin is ook de
Ruimte-voor-Ruimte-regeling op te vatten als een vorm van verevening die een regio-
naal karakter kan hebben. Op grond van deze regeling kan de verliesgevende sloop
van agarische opstallen worden uitgeruild tegen de winstgevende bouw van wonin-
gen ter plaatse of elders. De provincie kan daarbij als intermediair optreden en ver-
R
O
E
L
D
U
R
IN
G
, P
A
U
L
K
E
R
S
T
E
N
, M
A
R
C
E
L
P
L
E
IJT
E
E
N
T
IT
U
S
W
E
IJS
C
H
E
D
É
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 75
       
lies en winst verrekenen. In dat geval is sprake van verevening. De juridische basis
hiervan is overigens omstreden. En er zullen maar weinig bewoners van dergelijke
woningen weten dat ze met de aankoop het probleem van asbest en lelijke stallen
hebben helpen oplossen. 
De vereveningsfase in een planproces | Verevening lijkt momenteel te veel alleen een
zaak geworden van overheden en marktpartijen.
Onder invloed van de Nota Ruimte en de daarin centraal gestelde sturingsbenadering
van ontwikkelingspolitiek, wordt de onderlinge constellatie van publieke en private
investeerders en ook burgers flexibeler. In grove lijnen verloopt het planproces in de
nieuwe situatie langs de volgende fasen: 
een initiatieffase, waarin meer of minder los van elkaar in een gebied initiatieven tot
ontplooiing gebracht worden om de ruimtelijke structuur aan te passen;
een synthese fase waarin een provinciale of regionale overheid de verschillende ini-
tiatieven samenbrengt (in een zogenaamde projectenveloppe);
een vereveningsfase waarin rendabele en onrendabele planonderdelen in de gebieds-
ontwikkeling tegen elkaar worden uitgeruild in onderhandelingen tussen belangheb-
benden;
een projectontwikkelingsfase, met particuliere projecten, overheidsprojecten en pro-
jecten in de sfeer van de publiek private samenwerking.
Een toelatingsfase, waarin de bereikte projectontwikkelingresultaten worden veran-
kerd in de juridische regelingen Wet Ruimtelijke Ordening (bestemmingsplan)
Naast de toegenomen flexibiliteit in procedures biedt ook het toenemen van de nood-
zakelijke afstemming tussen overheid en particuliere ontwikkelaars nieuwe mogelijk-
heden om door de onderlinge afhankelijkheid van de verschillende fases ook invloed
uit te oefenen op ontwikkelingen, waarbij niet direct aan tafel wordt gezeten. De rol
van de uiteindelijk toetsende overheid draagt bij aan het versterken van de onderhan-
delingspositie in de eerdere ontwikkelingsfasen, ook al is de overheid daarbij niet als
grondeigenaar aanwezig.
Schuiven met potjes geld of waardevermeerdering? | Groene projecten en investerin-
gen komen sinds de jaren negentig steeds moeilijker van de grond (Kurstjens,
2004). Daarbij wordt wel verwezen naar publieke armoede, vanwege slinkende over-
heidsbudgetten en naar private rijkdommen (vanwege het profiteren van de prijstoe-
name van onroerend goed vanwege de omliggende publieke ruimte). ‘Overwinsten’
bij grondtransacties voor woningen en bedrijven) zouden mede ten goede moeten
komen aan de ruimtelijke kwaliteit in de publieke ruimte. 
Geoormerkte verevening voor ‘groene’ en ‘blauwe’ investeringen hebben mooie bena-
mingen gekregen als rood-voor-groen. Met initiatiefnemers wordt een redelijke bij-
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 76
      
77
drage overeengekomen (verevening) in de investering en het beheer die de overheid
initieert in de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte in de omgeving.
Verevenen is hiermee gekarakteriseerd als een proces tussen overheden en ontwikke-
laars, waarbij over en weer met geld en risico’s wordt geschoven. 
VROM heeft vier vereveningsmodellen laten ontwikkelen om de provinciale proef-
projecten ontwikkelingsplanologie een impuls te geven. De vier modellen behelzen
niet meer dan vier variaties op het thema broekzak vestzak bij de overheid.
Opmerkelijk is, dat de burger door de overheden wordt gezien als een relatieve bui-
tenstaander. Maar juist burgers bezitten in gebiedsontwikkelings-projecten het
merendeel van de gronden. Met name in regionale projecten zal een projectontwik-
kelaar zich richten op strategische grondposities, waarmee het vereveningspalet (wie
betaalt aan wie voor welke functies) al op voorhand vast lijkt te liggen. De burgers
krijgen in de nieuwe sturingsfilosofie en in de nieuwe Wet op de Ruimtelijke
Ordening (WRO) andere mogelijkheden voor bezwaar, beroep en het indienen van
zienswijzen. Met name in de zienswijzen ligt een vorm van ontwerprecht voor bur-
gers besloten, waarmee grondeigenaren een sterke invloed kunnen doen gelden in
thans door overheden gedomineerde regionale ontwikkelingsprocessen. In dit essay
komen we met een idee hoe burgerparticipatie kan leiden tot een werkelijke meer-
waarde in de projectontwikkeling, waarin het gebruik maken van nieuwe vereve-
ningstechnieken kan leiden tot een kwalitatieve waarde vermeerdering in de
planning. 
Waardevermeerdering in de Hollandse Waterlinie | Een uitgekiende vereveningscos-
tructie leidt tot waardevermeerdering van het totale gebied in ontwikkeling, waar alle
partijen van kunnen profiteren. We onderscheiden drie sporen, die als doel hebben
condities te scheppen voor financieel gebaseerde waardeontwikkeling. De drie spo-
ren hebben we vervat in een toekomstbeeld en een weg er naartoe. Het wordt dan
mogelijk de landschappelijke kenmerken van de NHWL zoals openheid, veilig te
stellen binnen een vereveningsconstructie met particulier initiatief. 
We streven naar drie niveaus van waardevermeerdering: • waardevermeerdering van
een plek door identiteitsontwikkeling (humuslaag); • waardevermeerdering van de
gronden door functieverandering; • waardevermeerdering van afzonderlijke huizen
en appartementen omdat ze onderdeel uitmaken van de waterlinie.
Om het idee een stapje verder uit te werken, is het van belang om een of enkele
nieuwe ontwikkelingskernen in de toekomst voor te stellen die zich in de meest
open gebieden van de linie bevinden. Daarbij wordt vooral gedacht aan de omgeving
van Gorichem of aan het gebied bij Schalkwijk. In die ontwikkelingskernen staan
een aantal concentraties van appartementen en woningen. In het ontwikkelingspro-
V
E
R
D
E
L
IN
G
V
A
N
G
R
O
N
D
R
O
E
L
D
U
R
IN
G
, P
A
U
L
K
E
R
S
T
E
N
, M
A
R
C
E
L
P
L
E
IJT
E
E
N
T
IT
U
S
W
E
IJS
C
H
E
D
É
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 77
     
fiel wordt ingespeeld op bijzondere doelgroepen en marktpartijen, die juist door de
verbinding van bebouwing en ruimte aangetrokken worden. Dat loopt in de praktijk
uiteen van miljonairswoningen tot schildersateliers. Via een VvE (Vereniging van
Eigenaren) worden particuliere eigendomsrechten, appartementsrecht en het eigen-
dom van de openbare ruimte juridisch vastgelegd. Het bijzondere is, dat op termijn
de VvE tevens eigenaar worden van een deel van het open buitengebied, een deel van
de waterlinie. Dat grondgebied heeft optisch gezien een zeer open en licht parkachtig
karakter, waarin landschapselementen het monumentale karakter van de waterlinie
accenturen en heeft de bestemming parklandschap. Het gaat om een substantieel
areaal. Via een beheersorganisatie wordt niet alleen het beheer van de gebouwde
omgeving maar ook van ‘t betreffende deel van de waterlinie geregeld. 
Om daar te komen wordt een Linieschap in het leven geroepen. Het schap heeft de
via een beheersverplichting geregelde taak om het landschap voor de komende dertig
jaar open te houden en te beheren als waterlinielandschap. Het rijk heeft daar geld
voor over en geeft het Linieschap de middelen om ‘au-fonds-perdu’ de landerijen te
kopen en mogelijk een beheersvergoeding uit te keren. De vereniging van eigenaren
maakt via een pps deel uit van het schap, waarin ook het projectbureau en eventueel
lokale overheden deel van uitmaken, Gemeenten worden zo deelnemer aan de ont-
wikkeling van bovenwijkse groenvoorzieningen. Contractueel is geregeld dat het
Linieschap na 30 jaar beheer de eigendomsrechten verkrijgen. Het schap heeft de
mogelijkheid om aanspraak te maken op subsidiemiddelen via onder meer het pro-
gramma beheer om de uitvoering van de onderhoudstaken te faciliteren.
De waardevermeerdering over de gronden van een plangebied wordt bereikt door
middel van een verandering van de bestemming: van landbouwgrond naar parkland-
schap. Het aankopen van de gronden van de boeren kan in verschillende vormen
worden uitgewerkt. Het kan gaan om een zorgcontract, waarbij de boer zijn onroe-
rend goed overdoet aan het Schap en daarvoor de garantie krijgt op levenslang
wonen en levenslange zorg in zijn boerderij en vertrouwde omgeving. Het kan gaan
om betaling met uitgestelde oplevering, zodat de functieverandering wel kan worden
doorgevoerd en toch de boer verder kan met zijn bedrijf. Deze waardevermeerdering
wordt afgeroomd door het projectbureau (ofwel een daarvoor in opdracht functione-
rend orgaan zoals het Rijksvastgoedbedrijf). Deze gelden komen terecht in een res-
tauratiefonds. 
De nieuw te bouwen woningen en appartementen krijgen op deze wijze een bijzon-
dere marktwaarde. Niet alleen is er sprake van een unieke locatie (open, groen en
met monumentale karakter), maar vooral de beleggingsconstructie op grondposities
maakt het voor particuliere doelgroepen mogelijk meer dan gemiddeld te profiteren
van waardestijging van het onroerend goed. Daarnaast spelen identiteit kenmerken
een rol als het behoren tot de waterlinie en het hebben van een eigen landschaps-
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 78
  
79
park. Dit leidt tot een waardevermeerdering van 20% (blijkt uit onderzoek) ten
opzichte van vergelijkbare woningen elders. Strikt genomen is er sprake van een
hogere marktwaarde tegen gelijke kosten. Bijkomend voordeel is dat verwacht mag
worden dat hier een zeer betrokken doelgroep zal neerstrijken die met ruime financi-
ële middelen (de miljonair met vrouw die schildert) en goede verbindingen met de
macht het belang van de waterlinie zal verdedigen (vergelijkbaar met de betrokken-
heid van de bewoners van Fort Steurgat). Interessant is na te gaan op welke wijze
deze waarde vermeerdering opneembaar gemaakt gaat worden. Het herinvesteren in
meer (grond)aankopen is in het reguliere vastgoedbeheer vaak aan de orde (je zou
kunnen denken aan een projectontwikkelaar die daarvan weer de helft voor-investeert
in de verdere ontwikkeling van de formule).
Naast aankoop van gronden kan het Linieschap verevening ook al direct richten op
bestaande gebouwen en gronden. De beheersorganisatie fungeert tevens als cultureel
evenementenbureau. In bestaand vastgoed kunnen nieuwe activiteiten worden ont-
wikkeld in de sfeer van kunst en cultuur waarmee niet alleen de bestaande waarde
van het vastgoed kan worden verhoogd, maar waarbij dit ook een uitstraling heeft op
de omgeving. (Als voorbeeld dat dit werkt kan gedacht worden aan de vestiging van
kunstenaars in de lofts van Antwerpen, waarmee de stedelijke omgeving een impuls
kreeg. Een verpauperd deel van de stad veranderde snel tot een juppenbiotoop) In
het landelijk gebied zijn er talloze voorbeelden van vrijkomende agrarische gebou-
wen en gronden die een nieuw functiegebruik krijgen, waarmee nieuwe onderne-
mers een impuls gaan geven voor een robuuster platteland. Juist een organisatie als
het linieschap kan de directe relatie leggen tussen dit soort culturele omgevingsont-
wikkeling en de directe invloed ervan op de stijging van de vastgoedportefeuille, een
constructie die in het binnenstedelijke vastgoedbeheer vaak wordt toegepast.
Door middel van een cultureel programma dat leidt tot een herkenbare identiteit
komt een waardevermeerdering van het gebied tot stand. Er zijn mogelijkheden om
het Linieschap concessies te laten uitgeven voor activiteiten die wervend en stimule-
rend zijn. Daarmee wordt een humuslaag voor de verdere projectontwikkeling gege-
nereerd, die zicht biedt op de behoeften van particulieren, die structurerend kan
werken op het gebiedsprogramma en die de aantrekkelijkheid en spilfunctie van het
gebied op de kaart zet. In beginsel kan deze fase vooraf gaan aan het investeren in
onroerend goed. 
Het bouwen aan een sociaal-culturele voedingsbodem voor een dergelijke Vereniging
van Eigenaren door het Schap kan beginnen al direct vanaf het moment dat de rijks-
overheid de financiering beschikbaar stelt om grond aan te kopen. Voor een beperkte
periode, waarin de rest van de projectontwikkeling door het Linieschap wordt voorbe-
reid van bijvoorbeeld vier jaar kunnen bijvoorbeeld kunstenaars op die grond activi-
teiten organiseren. Activiteiten met een duidelijke link naar het gebied en de mensen
V
E
R
D
E
L
IN
G
V
A
N
G
R
O
N
D
R
O
E
L
D
U
R
IN
G
, P
A
U
L
K
E
R
S
T
E
N
, M
A
R
C
E
L
P
L
E
IJT
E
E
N
T
IT
U
S
W
E
IJS
C
H
E
D
É
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 79
   
in dat gebied. Het doel is dat mensen in en mogelijk ook buiten dat gebied sterker
bij de verevening worden betrokken. Het bouwen van tijdelijke loodsen of platforms
en dergelijk is toegestaan. Maar na bijvoorbeeld vier jaar wordt de grond weer in de
oorspronkelijke situatie opgeleverd. 
Het tijdelijk gebruik heeft het gebied een imago meegegeven dat doorwerkt in de
mogelijkheden voor en het rendement van projectontwikkeling. Aan een commercië-
le projectontwikkelaar wordt gevraagd te investeren in dit programma. Het zal hem
dus duidelijk moeten zijn, dat een geringe investering over een termijn van vier jaar
gevraagd wordt. De ontwikkelaar koopt met die sponsoring over die periode het ont-
wikkelrecht op voor een positie in het Linieschap en kan zo een strategische positie
verwerven in het totale project.
Samengevat: de Nieuwe Hollandse Waterlinie kan in waarde stijgen door: het aanko-
pen van gronden en nieuwe gebruiksfuncties te ontplooien. Om te voorkomen dat
dit ontwikkelingsrecht alleen bij bestaande eigenaren of de gebruikelijke nieuwe
eigenaren terecht komt (projectontwikkelaars, banken en de nouveau riches) kan via
een Vereniging van Eigenaren en de formule van het Linieschap ook deelname
mogelijk worden gemaakt van ‘gebundeld geld’: particulieren die door samenwerking
een kapitaalpositie verkrijgen. Een culturele voorinvestering leidt tot een speciale
identiteit en daarmee tot waardevermeerdering van het gebied. We beogen met dit
voorbeeld aan te tonen dat waardevermeerdering en burgerparticipatie goed samen
kunnen gaan, maar realiseren ons terdege dat de werkelijkheid veel complexer is dan
het eenvoudige beeld dat we hier hebben neergezet. Toch zijn er ook in de wereld
van de voormalige recreatieschappen tal van voorbeelden, waarbij een dergelijke aan-
pak tussen overheden, ontwikkelaars en particulieren heeft geleid tot projecten, die
niet op een andere wijze te realiseren waren. In de vastgoedontwikkeling van city-
projecten zijn voorbeelden te over, die laten zien dat bewuste investeringen buiten de
formele begrenzingen van het vastgoed kunnen leiden tot de opwaardering van de
waarde van de portefeuille. Het zoeken naar nieuwe vereveningsconstructies maakt
zo gebruik van de ervaring, die in het verleden werd opgedaan.
BINNENWERK DEF  24-03-2006  17:54  Pagina 80
  


Potgrond voor vereveningsconstructies

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

NARCIS

Wageningen Yield