Leegstaande panden vormen een steeds groter probleem. Er moet naar oplossingen worden gezocht om ongewenste gevolgen te voorkomen. Op financiële lasten kan worden bespaard door energietechnieken en -maatregelen (ETM’s) toe te passen. Panden worden hierdoor aantrekkelijker voor potentiële huurders en/of kopers. Om dit te kunnen bereiken is een instrument ontworpen om ETM’s te koppelen aan specifieke panden

Colijn, Marit

Entrop, Bram

Platteel, Rijn

Dutch

University of Twente Research Information

38€ 16.000,00€ 14.000,00€ 12.000,00€ 10.000,00€ 8.000,00€ 6.000,00€ 4.000,00€ 2.000,00€ -Kosten elektricitieitsverbruik per jaarKosten gemiddeld huishouden (gas + elektriciteit)Kosten gasverbruik per jaarAgrarisch onroerend goed Incourant onroerend goed Bedrijfs onroerend goedKosten per jaarEnergietechnieken en  -maatregelen voor leegstaande pandenLeegstaande panden vormen een groeiend pro-bleem in Nederland [1]. Deze panden kennen vaste kosten en variabele kosten, zoals nuts-voorzieningen en incidenteel onderhoud [2]. Het doel was om een instrument te ontwerpen waar-mee vastgoedbeschermers een vastgoedeigenaar kunnen helpen om ten eerste energie te bespa-ren gedurende de periode van leegstand om zo de kosten te reduceren, en ten tweede om hun vastgoed sneller te kunnen verkopen en/of ver-huren. Door te investeren in ETM’s kan de ver-huur- en verkoopbaarheid van panden worden vergroot, omdat er meer behoefte is aan duurza-me panden [3].In Nederland staat gemiddeld 17 procent van de totaal 50 miljoen m2 van de verhuurbare kan-Tekst: Marit Colijn BSc., dr. ir. Bram Entrop, drs. Rijn Platteel MBALeegstaande panden vormen een steeds groter probleem. Er moet naar oplossingen worden ge-zocht om ongewenste gevolgen te voorkomen. Op financiële lasten kan worden bespaard door energietechnieken en -maatregelen (ETM’s) toe te passen. Panden worden hierdoor aantrekkelijker voor potentiële huurders en/of kopers. Om dit te kunnen bereiken is een instrument ontworpen om ETM’s te koppelen aan specifieke panden.tooroppervlakte leeg. Deze leegstand concen-treert zich vooral in de Randstad, rondom Am-sterdam en in het Rijnmondgebied [4]. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen aan-vangs- en frictieleegstand (< 1 jaar), langdurige leegstand (1 tot 3 jaar) en structurele leegstand (> 3 jaar) [4]. Aanvangsleegstand en frictieleegstand zijn niet of nauwelijks te verhelpen omdat aan-bieders en afnemers nu eenmaal tijd nodig heb-ben om met elkaar in contact te treden. Deze vor-men van leegstand zijn vaak voorzien. Langdurige en structurele leegstand leveren pro-blemen op voor de vastgoedeigenaar. Ze worden onder meer veroorzaakt door vergrijzing, reductie in de omvang van werkplekken, de doorlooptijd van bouwprojecten, en economische en techni-sche veroudering. Het mag duidelijk zijn dat er meestal meer redenen zijn waarom een object langere tijd leegstaat.Uitgangspunten instrument Een deel van de oplossing voor leegstand ligt in het verbeteren van de verhuur- en verkoopbaar-heid. Dat kan door de energieprestatie te verho-gen en de energiekosten te reduceren. Hierbij kan een instrument helpen.Niet alle vastgoedeigenaren, -beschermers en -beheerders hebben een technische achter-grond; het instrument moet ze toch in staat stel-len geschikte maatregelen te kiezen om energie te besparen. De informatie moet dus op zo’n ma-nier worden gepresenteerd dat de beschermers en beheerders ermee kunnen werken. Hierbij kan er wel vanuit worden gegaan dat de vast-Figuur 1. Kosten energiegebruik per type pand (De Kabath).Facility Management Magazine | december 2015 | 39BouwkundigInstallatiesAfstellingenVerlichtingDuurzame opwekking Manier om eigen energie op te wekken met bijvoorbeeldwindmolens of een fotovoltaïsch systeemVervangen van verouderde verlichting en toepassen vanschakelregelingen voor verlichting.Aanpassingen aan de instellingen van installaties zodat het energiegebruik daalt.Vervangen van of aanpassingen aan het verwarmings-,koel-, warmtapwater-of ventilatiesysteem.Vervangen van beglazing en isoleren van vloer, gevels ofdaken en het verbeteren van de luchtdichtheid.goedbeschermer een specialist heeft om uitein-delijk de ETM’s toe te passen.Vastgoedeigenaren van non-residentiële panden hoeven niet met het instrument te werken, maar zij moeten wel vertrouwen hebben in het advies dat de vastgoedbeschermer geeft over de toe te passen ETM’s. Bovendien hebben vastgoedeige-naren in veel gevallen wel een direct belang bij ETM’s omdat zij de energierekening betalen. In de gevallen dat de tijdelijke huurder van een leegstaand pand de energierekening betaalt, zullen ze geen belang hebben bij ETM’s, behalve om de verhuur- en verkoopbaarheid van het pand te verhogen.De energiekosten van panden kunnen over zes functies worden verdeeld: verwarming, koeling, ICT, ventilatie, verlichting en overige functies. Het merendeel van het energiegebruik zit door-gaans in de verwarming en verlichting van een pand [9]. Figuur 1 laat de energiekosten zien van leegstaande panden die De Kabath in beheer heeft. De lijn laat ter vergelijking het gemiddelde energiegebruik van een huishouden zien [10]. Dit laat zien dat er veel kan worden bespaard op het energiegebruik, terwijl het pand nota bene niet of nauwelijks wordt gebruikt.De energiekosten in bedrijven en grote panden kunnen lastig worden vergeleken met de kosten voor consumenten omdat de prijzen voor de zake-lijke markt anders zijn dan voor kleinverbruikers. Zo nemen de energiebelasting en de kosten per kWh af wanneer het gebruik toeneemt. De vaste lasten nemen juist toe bij een zwaardere aanslui-ting [11]. Omdat de leegstandstermijn van panden onzeker is, zijn ook de terugverdientijden van ETM’s relevant. De gemiddelde duur van de leeg-stand van panden die De Kabath in beheer heeft, is ter illustratie 2,4 jaar. In datzelfde licht moet rekening worden gehouden met de bestemming van het pand: slopen, verhuren of verkopen. De bestemming heeft invloed op de investeringsbe-reidheid en inzet van de eigenaar [3].Opbouw instrument Het instrument is ontwikkeld aan de hand van voornoemde uitgangspunten en met het besef dat er reeds een groot aanbod aan ETM’s is. De toe-pasbaarheid van concrete ETM’s hangt voor een groot deel af van de bouwkundige en installatie-technische staat van een pand. Het instrument bestaat daarom uit twee delen. Het eerste deel is de pandintake, waarmee de eigenschappen van het betreffende pand worden geïnventariseerd. Het tweede deel is de kern van het instrument, namelijk een database van ETM’s die kunnen hel-pen de kosten te reduceren en de waarde van het object te vergroten. Er zal een digitale kaartenbak van ETM’s worden samengesteld.Om te kunnen bepalen in welke panden bepaalde maatregelen kunnen worden toegepast, moet er worden onderzocht wat de kenmerken van het pand zijn. Zo kan bijvoorbeeld het bouwjaar van het pand informatie geven over de mate van iso-latie en het type beglazing. Hierbij moet ook reke-ning worden gehouden met eerdere verbeterin-gen en renovatiewerkzaamheden in het pand. De pandintake is gebaseerd op de huidige pandin-take van De Kabath en het opnameformulier voor de Energieprestatie in Utiliteitsgebouwen [12].Het eerste onderdeel van een pand dat in de pandintake moet worden onderzocht, betreft de constructie en de gebouwschil. Er moet gekeken worden naar ramen en deuren, het dak, de ge-vel, de vloeren, de warmteweerstand van de ver-schillende delen en eventuele aanwezigheid van koudebruggen en lekken.etm'sTabel 1. Categorieën ETM’s.40DakisolatieWeersafhankelijke regelingSolar tubeOnderhoud CV-ketelMet een isolatielaag op of onder het dakoppervlakneemt het warmteverlies in de winter af en komt er inde zomer minder warmte het gebouw binnen. Dak-isolatie kan aan de bovenkant van de dakconstructie worden aangebracht (warm dak, waarbij de dakaf-dichting de bovenste laag vormt); tegen de binnenkantvan de dakconstructie (koud dak); en aan de bovenkantvan de dakconstructie, waarbij het isolatiemateriaal de laatste laag vormt (omgekeerd dak).Een weersafhankelijke voorregeling zorgt ervoor datde temperatuur van het aanvoerwater van de cv-installatie wordt afgestemd op de buitentemperatuur.Het cv-water moet (mede afhankelijk van de totaleinstallatie) bij strenge vorst ca. 90ºC zijn, terwijl het bijeen buitentemperatuur van 10 graden maar 40ºC hoeftte zijn.Een daglichtbuis is een reflecterende buis met eenlichtkoepel op het dak en een afdekplaat aan hetplafond. Deze buizen zorgen voor natuurlijk daglicht,wat kunstmatige verlichting kan vervangen. Er zijntwee types lichtbuizen: holle constructies die het lichtvasthouden met een reflectieve bekleding of eenbuis gevuld met een transparante stof die het lichtvasthoudt door interne reflectie.Door vervuiling en onjuiste afstelling van CV-ketelsdaalt het rendement in korte tijd met 4% Goedonderhoud plus een rendementsmeeting van de CV-ketel, bespaart energie en verlegent de levensduurvan de CV-ketel. Behalve de CV-ketel dienen ook deverwarmingselementen te worden geïnspecteerden schoongemaakt. Door vervuiling van de verwar-mingselementen moet bij dezelfde warmteafgifte, dewatertemperatuur hoger zijn. Dit werkt ten nadele vanhet opwekkingsrendement van de CV-ketel.•  Als er geen periodiek (minimaal 1 keerper jaar) onderhoud uitgevoerd wordt•  Als het rendement van de CV-ketelomlaag gaat•  Als er te weinig daglicht binnen komt•  Bij een dakdikte van maximaal 0,4-0,75    meter (afhankelijk van het type)•  Met een maximale afstand tussen de    solartube en het lichtpunt van 4-10     meter  •  Als er geen of slechte dakisolatie    aanwezig is•  Als het dak vervangen moet worden,    wat afhankelijk is van het type dak    (Bitumen  30 jaar, EPDM 40 jaar, PVC 20    jaar, dakpannen 30-50 jaar) •  Als de watertemperatuur hoger is dan    nodig bij de huidige buitentemperatuurKosten:MinimaalBesparing:Terugverdlen-tijd:Kosten:€ 10000Besparing:€ 70(per maand)Terugverdlen-tijd:5-10 jaarKosten:€ 250-1000Besparing:1-5%Terugverdlen-tijd:2-8 jaarKosten:€ 25-65 /m2Besparing:4-10 m1 aard-gas /m2 dakTerugverdlen-tijd:> 5 jaarToepasbaarheld:OptimalisatieVerbeterenNieuw aanschaffenOnderhoud> 5 jaar< 3 maanden> 2 jaar> 5 jaarToepasbaarheld:Quick winToepasbaarheld:Toepasbaarheld:Het tweede onderdeel betreft de installatietech-niek. De installatietechnische informatie moet worden verkregen door het pand te inspecteren. Het type installaties, zoals ruimteverwarming, ruimtekoeling, warmtapwatersysteem, verlich-ting en ventilatiesysteem, moet worden vastge-steld en er moet gekeken worden naar de leeftijd en de onderhoudsstaat. Het energiegebruik van de installaties kan afhankelijk zijn van instellin-gen in het systeem zelf of in het besturingssys-teem; beide moeten worden gecontroleerd.Aan de hand van de pandintake moet een vast-goedbeschermer kunnen bepalen, welke ETM’s kunnen worden toegepast. De vastgoedbescher-mer moet dan wel een beeld hebben van welke ETM’s er beschikbaar zijn. Ons uitgangspunt is Tabel 2. Ingevulde voorbeelden van ETM’s.Facility Management Magazine | december 2015 | 41een traditionele kaartenbak, waarbij op elk kaartje informatie staat over een specifieke ETM.De lijsten met ETM’s van verschillende instan-ties, te weten AgentschapNL, Kenniscentrum In-foMil, CFP, Energy Star en de U.S. Department of Energy, zijn bestudeerd en gecombineerd om een zo compleet mogelijke lijst te genereren. Een nadeel bij het genereren van een dergelijk over-zicht is dat niet alle benodigde informatie kan worden verkregen, alvorens men weet of de ETM in een specifiek geval wel of niet kan worden toegepast. Een ander nadeel is dat het up-to-da-te houden van een dergelijke database geen ge-makkelijke opgave is door het beschikbaar ko-men van nieuwe ETM’s. Er zijn zeven invoervelden per kaart beschikbaar om een eer-ste beeld te krijgen of een ETM kan worden toe-gepast. Deze invoervelden zijn:1. titel met de naam van de maatregel;2. omschrijving met een korte uitleg over de maatregel en de voor- en nadelen;3. financiële schatting van de kosten, besparing en terugverdientijd;4. een indicatie over de toepasbaarheid;5. categorie van maatregelen (zie tabel 1);6. korte beschrijving van het doel van de op-drachtgever met het pand;7. looptijd ter indicatie van de invloed van ver-wachte termijn van leegstand.Met ‘2. Omschrijving’ moet duidelijk worden wat de maatregel kan verbeteren aan het pand en welk probleem wordt opgelost. Hierbij moet er worden opgelet dat de omschrijving duidelijk is voor vastgoedbeschermers met een beperkte technische achtergrond.Element ‘3. Financieel’ geeft een schatting van de kosten (in €), mogelijke besparingen (in €, kWh, m3, MJ of %) en eventueel een gangbare terugverdientijd van de maatregel. ‘4. Toepasbaarheid’ geeft aan welke kenmerken een pand moet hebben om de maatregel te kun-nen toepassen.Het laatste element ‘7. Looptijd’ geeft de geschik-te duur van leegstand voor deze maatregel. De verwachte duur van de leegstand heeft invloed op de investeringsbereidheid van een eigenaar of beheerder, net als ‘6. Doel opdrachtgever’. Bij aanvang van de leegstand wordt er een schat-ting gemaakt van de leegstandstermijn. Deze in-formatie geeft een indicatie over hoe lang een pand minimaal leeg moet staan om een maatre-gel toe te kunnen passen. Dit houdt verband met de bestemming van een pand, de terugverdien-tijd, maar ook met de mate waarin een maatre-gel definitief is.ConclusieHet instrument kan vastgoedbeschermers en vastgoedeigenaren helpen om ETM’s te selecte-ren voor leegstaande panden. Eerst dient een pandintake plaats te vinden om kenmerken van een pand vast te leggen. Hieruit komen eisen naar voren voor toe te passen ETM’s in een spe-cifiek pand. Het instrument bestaat tevens uit een overzicht van ETM’s, waarvan de werking, de terugverdientijd en de toepasbaarheid wor-den beschreven. Door het toepassen van ETM’s kan de verhuur- en verkoopbaarheid van leeg-staande panden worden vergroot.Het ontwikkelde instrument is naar verwachting op verschillende soorten panden toepasbaar. Deze toepasbaarheid wordt getest in een ver-volgonderzoek.Referenties1. Trouborst, G. (2012). De pijn van leegstand. Bouwmarkt, april, 8-9.2. Honig, P. (2013). Kostenreductie bij leegstaand vastgoed.3. DTZ Zadelhoff (2010). Het aanbod verouderd. De Nederlandse markt voor kantoorruimte.4. CBS, PBL & Wageningen UR (2014). Leegstand kantoren 1991-2014.5. De Moel, I. (2011). Cijfers maatschappelijk vastgoed.6. NVM (2011). NVM Business: aanbod bedrijfs-ruimte naar record.7. Raven, G. A. (2014). Stand van zaken. Neder-landse markt voor bedrijfsruimte.8. Van Daalen, G., Groen, E., van der Linden, F., de Rijk, A. & Regeer, W. (2013). Leegstand in Ne-derland anno 2013. CBS.9. Geijer, T. (2014). Energiebesparing in bestaand vastgoed. ING Economisch Bureau.10. Nibud (2015). Energie en water.11. DELTA (2014). Samen slim ondernemen. Kies voor het zakelijke energiecontract dat bij u past.12. ISSO-kontaktgroup 77 (2011). Energiepresta-tie advies Utiliteitsgebouwen. Agentschap NL.over de auteursMarit Colijn BSc. is student Industrial Design Engineering, Universiteit Twente. Dr. ir. Bram Entrop is universitair docent duurzaam bouwen, vakgroep Bouw/Infra, Universiteit Twente. Drs. Rijn Platteel MBA is directeur/eigenaar van De Kabath vastgoedbescherming.

Energietechnieken en -maatregelen voor leegstaande panden

https://ris.utwente.nl/ws/files/6911473/etm-leegstaande-panden-fmm-224.pdf

Energietechnieken en -maatregelen voor leegstaande panden

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

University of Twente Research Information