Feasibility study of reinforced concrete reinforced concrete buildings for upper stratum apartments in the city of Bogotá. A methodology to maximize profit
En el marco de la gerencia de proyectos y su fase de planeación se concibió e implementó una metodología para determinar la utilidad máxima que se puede obtener cuando se piensa en construir un edificio destinado a vivienda en estrato alto en la ciudad de Bogotá. La metodología que permitió alcanzar este objetivo fue la ciencia de investigación de operaciones, a través de la técnica de programación lineal. Esta metodología comprende la definición, planteamiento y resolución de modelos matemáticos para encontrar soluciones óptimas a través de las matemáticas y computadoras con el propósito de mitigar riesgos y facilitar la toma de decisiones. Conforme a la metodología seleccionada se formuló matemáticamente la expresión de la utilidad máxima esperada, la cual conjuntamente con otras fórmulas y variables de carácter comercial, técnico, normativo, económico y financiero, relacionadas con las restricciones propias del modelo, permitieron con la aplicación del Programa Solver de Excel obtener la solución deseada.
Finalmente y teniendo en cuenta el cambiante y dinámico escenario de la industria de la construcción en la ciudad capital, se realizó el análisis de sensibilidad, que sometió los resultados óptimos obtenidos a escenarios alternativos para validar rechazar la aplicación de los mismos.INTRODUCCIÓN 19
ANTECEDENTES 22
DEFINICION DEL PROBLEMA DE INVESTIGACION 27
JUSTIFICACION 29
OBJETIVOS GENERALES Y ESPECIFICOS 30
HIPOTESIS O SUPUESTOS 32
1. MARCO TEORICO 34
1.1 CONTEXTO DE LA INVESTIGACIÓN 34
1.2 ENTORNO URBANO 35
1.3 DEFINICIÓN DE LA UTILIDAD DEL PROYECTO 39
1.4 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DEL PROYECTO 41
1.4.1 Factibilidad comercial 41
1.4.2 Factibilidad normativa 46
1.4.2.1 Indice de ocupación 47
1.4.2.2 Indice de construcción 48
1.4.2.3 Número máximo de pisos 49
1.4.3 Factibilidad técnica 51
1.4.3.1 Los estudios geotécnicos 51
1.4.3.2 El diseño arquitectónico 52
1.4.3.3 El diseño estructural 55
1.4.3.4 El diseño de la cimentación 66
1.4.4 Factibilidad económica 73
1.4.4.1 El lote y su valor comercial 74
1.4.4.2 Costos directos 75
1.4.4.3 Costos Indirectos 95
1.4.5 Factibilidad financiera 106
1.4.5.1 Bondad financiera del Proyecto 107
1.5 GERENCIA DE VALOR 112
1.5.1 Valor Económico Agregado. EVA. 112
2. METODOLOGIA 120
2.1 INVESTIGACIÓN DE OPERACIONES 120
2.1.1 Problema de programación lineal 124
2.1.2 Problema de Programación Lineal. Uso del Programa Solver de Excel 127
3. RESULTADOS DE LA INVESTIGACION 134
3.1 FORMULACIÓN DEL PROBLEMA DE LA INVESTIGACIÓN 136
3.2 PLANTEAMIENTO Y DESCRIPCIÓN PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN 138
3.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS DATOS DEL PROBLEMA 139
3.3.1 Información Comercial 139
3.3.2 Información Normativa 139
3.3.3 Información Técnica 140
3.3.4 Información Económica 141
3.3.5 Información Financiera 141
3.4 IDENTIFICACIÓN DEL CRITERIO DE DECISIÓN 142
3.5 IDENTIFICACIÓN DE LAS VARIABLES DE DECISIÓN 142
3.6 IDENTIFICACIÓN DE LA FUNCIÓN OBJETIVO 143
3.7 IDENTIFICACIÓN DE RESTRICCIONES CONCEPTUALES Y LÓGICAS 144
3.7.1 Restricción Comercial 144
3.7.2 Restricción Normativa 145
3.7.3 Restricción Técnica 146
3.7.4 Restricción Económica 150
3.7.5 Restricción Financiera 154
3.7.6 Restricciones lógicas 155
3.8 EVALUACIÓN FINANCIERA DEL PROYECTO. E.V.A. 156
3.9 OBTENCIÓN DE LA SOLUCIÓN ÓPTIMA 157
3.10.DESCRIPCIÓN, INTERPRETACIÓN Y ANÁLISIS SOLUCIÓN ÓPTIMA 160
3.11. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Y PARAMÉTRICOS 174
3.11.1 Análisis de sensibilidad. Caso 1. Comercial 174
3.11.2 Análisis de sensibilidad. Caso 2. Técnica- económica 176
3.11.3 Análisis de sensibilidad. Caso 3. Financiera 178
3.11.4 Análisis de sensibilidad. Caso 4. Normativa 180
4. CONCLUSIONES 182
5. RECOMENDACIONES 199
BIBLIOGRAFIA 204
ANEXOS 210MaestríaWithin the framework of project management and its planning phase, a methodology was conceived and implemented to determine the maximum profit that can be obtained when thinking of constructing a building for upper-tier housing in the city of Bogotá. The methodology that allowed to achieve this objective was the science of operations research, through the linear programming technique. This methodology includes the definition, approach and resolution of mathematical models to find optimal solutions through mathematics and computers in order to mitigate risks and facilitate decision-making. In accordance with the selected methodology, the expression of the maximum expected profit was formulated mathematically, which together with other formulas and variables of a commercial, technical, regulatory, economic and financial nature, related to the model's own restrictions, allowed with the application of the Program. Excel solver get the desired solution.
Finally, and taking into account the changing and dynamic scenario of the construction industry in the capital city, a sensitivity analysis was carried out, which submitted the optimal results obtained to alternative scenarios to validate reject their application.Modalidad Presencia
