The estimation of land values has been a topic in the real estate economics since the beginning of the field of study. Many governing theories of land value assume that the value of the location is capitalized in land value to the landowner and this should be reflected in the sales prices of land. In development projects, land value for the developer can be estimated using the residual valuation method, where the total development costs and the required development return are subtracted from the end-product value. The result is the highest price that a developer can pay for the land and stay profitable. The result of the residual valuation is often referred as the development value of the land.
The purpose of this study was to use the residual valuation method to find out if there is a difference in the development value and sales price of residential land in the Helsinki metropolitan area (HMA). There are many previous studies about residential land values in the HMA, but a comparison of residual values and lot sales prices regionally is a new approach where there were no previous studies from Finland.
The research data consisted of three independent datasets. Vacant lot sales data was provided by the National Land Survey of Finland, apartment price data was provided by Oikotie.fi and construction cost data was provided by Haahtela-kehitys Oy. The research would not have been possible without these key contributors. The apartment price data and construction cost data were used to calculate the residual land values that were compared to the lot sales prices.
The results of the study show that there are significant differences in the residual land values and lot sales prices in the HMA. Residual land values have significantly higher differentiation between areas than lot sales prices. The residual land values ranged from 143 to 3,180 €/net apartment area while the lot sales prices ranged from 297 to 2,198 €/net apartment area. The larger differentiation of residual land values between the areas shows that the development value of residential land is not entirely represented in the land sales prices. This leads to a situation where it is possible for the developer to achieve higher than the minimum required development return by concentrating development on the areas that have the highest difference between the development value and sales price of land. The expected development returns correlate heavily with apartment price levels. Based on the results the highest expected development returns with the current land price levels can be achieved from inner city areas with the highest apartment prices in the HMA.Maan arvon määrittäminen on yksi kiinteistötalouden tutkituimmista aiheista ja sitä on tutkittu monin tavoin vuosien saatossa. Useat maan arvoon liittyvät teoriat lähtevät siitä, että kiinteistön sijainnin merkitys näkyy ensisijaisesti maan arvossa ja maan arvo on perustana tonttien myyntihinnoille. Kiinteistökehittäjän näkökulmasta kehityskelpoisen tontin arvo voidaan määrittää arvioimalla kehityksen lopputuotteen arvo ja vähentämällä tästä rakennuskustannukset ja kiinteistökehittäjän kate. Tätä menetelmää kutsutaan varsinkin englanninkielisessä kirjallisuudessa nimellä ”Residual valuation method”, eli suoraan suomennettuna residuaalimenetelmäksi. Residuaaliarvo on korkein hinta, jonka kiinteistökehittäjä voi maksaa tontista niin, että kehitysprojekti pysyy riittävän kannattavana. Residuaaliarvoa voidaan kutsua myös kehitysarvoksi ”development value”.
Tämän tutkimuksen tarkoituksena on residuaalimenetelmää käyttämällä arvioida poikkeavatko tonttien myyntihinnat niiden kehitysarvoista Helsingin seudulla. Asuntotonttien arvoa on tutkittu Helsingin seudulla laajasti erilaisilla menetelmillä, mutta residuaaliarvojen ja tonttien myyntihintojen vertailusta ei löydy aiempaa Suomessa tehtyä tutkimusta.
Tutkimusaineisto koostui kolmesta erillisestä tietolähteestä. Tonttien myyntihinta-aineisto perustuu Maanmittauslaitoksen keräämiin tietoihin, asuntokauppa-aineisto Oikotie.fi palvelun toimittamiin tietoihin ja rakennuskustannusaineisto Haahtela-kehitys Oy:n toimittamiin tietoihin. Tutkimuksen tekeminen ei olisi ollut mahdollista ilman näiden yhteistyökumppanien toimittamaa aineistoa. Asuntojen hinta-aineistoa ja rakennuskustannusaineistoa käytettiin residuaaliarvojen laskentaan, joita verrattiin tutkimuksessa tonttien myyntihintoihin.
Tutkimustulokset osoittavat, että residuaaliarvot ja tonttien myyntihinnat poikkeavat merkittävästi toisistaan tutkimusalueilla. Residuaaliarvoissa on huomattavasti enemmän vaihtelua eri kaupunginosien välillä kuin tonttien myyntihinnoissa. Residuaaliarvot vaihtelivat välillä 143 – 3180 € / huoneiston nettoala, kun tonttien myyntihintojen vaihteluväli oli 297–2198 € / huoneiston nettoala. Residuaaliarvojen suurempi vaihtelu osoittaa, että asuntotonttien kehitysarvot eivät näy täysimääräisesti tonttien hinnoissa. Tämä johtaa tilanteeseen, jossa kiinteistökehittäjän on mahdollista saada minimivaatimuksia suurempia tuottoja kehityskohteista, jos kehitysalueet valikoidaan sen perusteella, missä tonttien myyntihinnat ja kehitysarvot poikkeavat eniten toisistaan. Laskennallisesti arvioidut kiinteistökehityksen tuotot korreloivat vahvasti asuntojen hintatason kanssa. Tutkimustulosten perusteella korkeimmat kiinteistökehityksen tuotot ovat saatavilla keskeisiltä kantakaupungin alueilta Helsingistä, joissa asuntojen hinnat ovat korkeimmillaan
