Relatively low market transparency characterises many real estate markets and, in that regard, the Helsinki Metropolitan Area office market makes no exception. It has not gone unnoticed that the locally operating real estate service companies publish differing market information for the HMA office submarkets. The purpose of this thesis is to study the interorganisational differences in property stock, vacancy rate and market rent determination and provide reference for the standardization of office market information in the HMA.
The two research questions of this qualitative study are: 1) What kind of interorganisational differences exist regarding the determination of the HMA office submarket information, and do they affect the computed benchmarks? 2) How do the practitioner methods delineate from the theories and methods present in academic literature and appropriate standards? The literature review focuses on the essential definitions and concepts for the analysis of office submarket data. Furthermore, the relationships between market transparency, investment allocations and market information are discussed. The empirical section aims to answer the research questions by surveying the interorganizational differences in property stock, vacancy rate and market rent determination with a questionnaire. The questionnaire results are then reviewed in comparison with the office submarket information published by the respondent organizations to see if the possible differences in practices have affected the market data. To answer the second research question academic literature, appropriate standards and industry guidelines are compared to practitioner methods when possible.
According to the research results, multiple interorganisational differences exists in the practices for the stock, vacancy rate and market rent determination. The constrained availability of primary property data has driven the organisations to utilize secondary sources to various degrees. Consequently, differing practices have been developed. Furthermore, some differences in practices are related to various professional preferences and subjective concepts such as prime, submarket and structural vacancy. Moreover, the results indicate that the differences in practices have in some cases significant effects on the published submarket data. For example, a significant difference was recorded in the vacancy rate estimates between companies that use either samples or the total submarket stock in their calculations. More importantly, however, it is shown that the different practices and constrained availability of primary data have significant adverse effects on the quality and quantity of HMA office market information.Markkinoiden matala läpinäkyvyys on ominaista monille kiinteistömarkkinoille ja Helsingin seudun toimistomarkkina ei tee tässä asiassa poikkeusta. On huomattu, että paikallisesti toimivat kiinteistöalan konsulttiyritykset julkaisevat Helsingin seudun toimisto-osamarkkinoista tunnuslukuja, jotka poikkeavat toisistaan. Tämän diplomityön tarkoituksena on tutkia yritysten välisiä eroja tilakantojen, vajaakäyttöasteiden ja markkinavuokrien määrittämisessä ja rakentaa viitekehystä Helsingin seudun toimistomarkkinatiedon standardisointia varten.
Tämän kvalitatiivisen tutkimuksen kaksi tutkimuskysymystä ovat: 1) Millaisia eroja Helsingin seudun toimisto-osamarkkinatiedon tuottamisessa on eri yritysten välillä ja vaikuttavatko eroavaisuudet tuotettuihin tunnuslukuihin? 2) Kuinka ammatinharjoittajien käyttämät menetelmät eroavat akateemisessa kirjallisuudessa ja soveltuvissa standardeissa esiintyvistä teorioista ja menetelmistä? Työn kirjallisuuskatsaus keskittyy toimisto-osamarkkinadatan analysoinnin kannalta välttämättömiin määritelmiin ja konsepteihin sekä markkinan läpinäkyvyyden, sijoitusallokaatioiden ja markkinatiedon välisiin suhteisiin. Työn empiirinen osuus pyrkii vastaamaan ensimmäiseen tutkimuskysymykseen selvittämällä tilakannan, vajaakäyttöasteen ja markkinavuokran määrittämisessä käytettyjen menetelmien eroavaisuudet eri yritysten välillä. Selvityksessä käytetään kyselyä. Kyselyn tuloksia käsitellään vastaaja yritysten julkaiseman markkinainformaation rinnalla, jotta voitaisiin tutkia ovatko käytettyjen menetelmien mahdolliset eroavaisuudet vaikuttaneet markkinadataan. Toiseen tutkimuskysymykseen pyritään vastaamaan vertaamalla ammatinharjoittajien käyttämiä menetelmiä akateemiseen kirjallisuuteen, soveltuviin standardeihin ja toimialalla käytettyihin ohjeisiin.
Tutkimustulosten mukaan tilakannan, vajaakäyttöasteen ja markkinavuokran määrittämisessä käytetyissä menetelmissä on useita eroja eri yritysten välillä. Ensisijaisen kiinteistödatan rajoittunut saatavuus on saanut yritykset turvautumaan toissijaiseen dataan eriävissä määrin, jonka seurauksena on kehittynyt erilaisia toimintamalleja. Tämän lisäksi jotkin menetelmä eroavaisuudet liittyvät erinäisiin ammatillisiin näkemyseroihin ja subjektiivisiin konsepteihin, kuten prime, osamarkkina ja rakenteellinen vajaakäyttö. Tulosten mukaan menetelmä eroavaisuuksilla on joissain tapauksissa merkittäviä vaikutuksia julkaistuun osamarkkinadataan. Esimerkiksi julkaistuissa vajaakäyttöasteissa on selkeä ero niiden yritysten välillä, jotka käyttävät laskennassa osamarkkinan koko tilakantaa tai näytettä. Edellä mainittua tärkeämpää on kuitenkin se, että ensisijaisen datan rajoittunut saatavuus ja eriävät menetelmät vaikuttavat heikentävästi Helsingin seudun toimistomarkkinainformaation laatuun ja saatavuuteen
