Procjena zemljišta u komasaciji i njena provedba

Mostovac, Zdenko

Croatian

Hrčak - Portal of scientific journals of Croatia

PROCJENA ZEMLJIŠTA U KOMASACIJI I NJENAPROVEDBAZdenka MOSTOVAC - Zagreb*Potreba grupiranja poljoprivrednih posjeda stara je oko tri stoljeća.Iako u prvobitnom obliku grupiranje posjeda - komasacija zemljišta - nijepotpuno jednako današnjim zahvatima, ipak se može reći da mu je srodnobarem po cilju i svrsi, koji se sastoje u povećanju obradivih površina i pove­ćanja poljoprivredne proizvodnje.Prvi zahvati oko uređivanja i grupiranja posjeda pojavljuju se u Evropipolovinom XVI. stoljeća u kneževini Kepten u jugoistočnoj Bavarskoj. Nakontoga komasacija se provodi u cijeloj Bavarskoj i Engleskoj. Prvi zakon zaprovođenje komasacije donjela je Danska u početku XVIII. stoljeća, a izatoga komasacija je usvojena i u drugim zemljama Evrope.U našim krajevima prvi počeci komasacije zabilježeni su 1891. godineu Srijemu i Slavoniji. Sa prvim komasacijama pojavila se i kod nas potrebadonošenaj zakona na osnovi kojega će se one provoditi. Zakon o komasacijizemljišta (N. N. br. 60/1954.) u čl. 36. određuje da komasacionu procjenu vršikomisija procjenitelja uz sudjelovanje poljoprivrednog stručnjaka.Procjena zemljišta se vrši razvrstavanjem zemljišta pojedinih kultura urazrede plodovitosti bez obzira na katastarske razrede plodovitosti. Za raz­rede plodovitosti određuje se relativni omjer plodnosti. Vrijednost pojedinihzemljišta utvrđuje se po načelu relativne vrijednosti tj. razvrstavanjem uprocjembene razrede, te određivanjem odnosa između pojedinih .razreda.Predstavnik svakog procjembenog razreda je izabrana komasaciona »uzorčestica«, Ona mora sadržavati glavna svojstva svoga razreda i odgovaratikoeficjentu relativne vrijednosti odnosnog razreda. Komasaciona uzor česticaje mjerilo za procjenu ostalih zemljišta na području gromade.Kako je zakonom određeno da procjenu zemljišta vrši poljoprivrednistručnjak u sastavu procjembene komisije namjeravam pobliže prikazati na­čin i metodu rada u komasacionoj procjeni, a na osnovi stečenih iskustava iželje da se kvalitet procjene poboljša do te mjere da se izbjegnu subjektivninedostaci, odnosno da se stvore realne i objektivne mogućnosti za izravnanjevrijednosti unešenog zemljišta sa onim koje se dobiva dodjelom novih posjeda.Postupak komasacije podijeljen je na kronološki povezane faze rada. Ko­masaciona procjena slijedi kao faza, koja počinje nakon provedbe zemljišno­-knjižnog ispravnog postupka. Takav redosljed uvjetovan je činjenicom da se• Adresa autora: Zdenko Mostovac dipl. inž. Rep. Geod. Uprava Zagreb - Gru­ška 2149rezultati reambulacije i zemljišno-knjižnog ispravnog postupka koriste kodprovedbe procjene zemljišta.Komasaciona procjena se tehnološki dijeli na:1. Rad na terenu2. Obrada podataka dobivenih sa terena1. Rad na terenu. Procjembena komisija obilazi i rekognoscira cijelukomasacionu gromadu. Zemljište koje je obuhvaćeno komaracijom u jednomzahvatu, bez obzira na granice katastarskih općina, naziva se Komasaciona gro­mada. Kopanjem pedoloških profila, poluprofila i prikopaka prema bonitetutla određuje broj potrebnih procjembenih razreda. Za svaki se procjembeni ra­zred odabire uzor česticu, koju poljoprivredni stručnjak opisuje na određenomobrascu.Pri obilaskukomasacione gromade procjembena komisija pristupa poje­dinačnom razvrstavanju svake kat. čestice u jedan od procjembenih razreda iliu više razreda. Geodetski stručnjak ucrtava i upisuje rezultate procjene ureambulirane katast. planove.Razvrstavanje zemljišta u procjembene razrede može se registrirati ureambuliranim planovima na više načina:a) Izravnim ucrtavanjem i upisivanjem procjembenih razreda u planove.b) Prethodnim obilježavanjem granica procjembenih razreda na terenu, teizmerom i ucrtavanjem graničnih linija u planove.c) Poentiranjem.Ad a). Direktno upisivanje i ucrtavanje procjene u planove primjenjuje se uslučaju manje gustoće procjembenih razreda, pa komisija utvrđuje procjem­beni razred idući od čestice do čestice, a geodetski stručnjak upisuje u priru­čnu terensku skicu broj procjembenog razreda neposredno unutar svake če­stice. U slučaju da je čestica procjenom uvrštena u dva ili više procjembenihrazreda geodetski stručnjak utvrdi položaj izmjerom, te ucrtava granicu ra­zreda u priručnu skicu. Kod ovoga načina rada na terenu uoče se na svakojčestici i najmanje razlike u kvaliteti (uvale, uvalice, pijesak, skeletnost i dr.)te se utvrđene razlike izmjere i ucrtavaju u priručnu skicu točno na onom mje­stu gdje se nalaze. To je za nadiobu novih važno, jer omogućuje komasacionojkomisiji uvid u kvalitetu svakog i najmanjeg dijela čestice, koju učesnik unosiu komasacionu gromadu, pa joj ta okolnost pomaže kod smještaja novoga po­sjeda nadjelbenika.Ad b). U slučaju veće gustoće procjembenih razreda unutar komasacionegromade procjembena komisija utvrđuje na terenu granice pojedinih procjem­benih razreda a geodetski stručnjak ove granice obilježi vidljivim znacima dabudu uočljive svim interesentima, a te izmjerom utvrdi njihov položaj i oblik.Rezultate izmjere unosi u procjembene planove.Ad c). Poentiranje traži prethodnu razradu svih bitnih činilaca procjene ugromadi. Svaki se utvrđeni čimbenik rasčlanjuje u potreban broj varijanta, asvaka varijanta dobiva određeni broj poena. Zbroj poena po činiocima i vari­jantama daje konačnu vrijednost određenog zemljišta. Najveći broj poena do­biva zemljište prvoga procjembenog razreda, a najmanji broj poena dobivazemljište posljednjeg procjembenog razreda. Iz omjera najvišeg i najmanjegbroja poena i broja utvrđenih procjembenih razreda gromade dobiva se ra­spon poena po svakom procjembenom razredu.150Procjena zemljišta vrši se na osnovi boniteta, a to je proizvodna sposob­nost tla.Kako na proizvodnu sposobnost zemljišta utječe reljef i klima, to je neop-hodno da se i ovi činioci uzmu u obzir kod komasacione procjene. Znamo daist tla u različitim klimatskim uvjetima i sa različitim reljefom imaju različitasvojstva, koja se u našoj procjeni odrazuju u procjembenim razredima. Kadase uz gore navedene elemente uzmu u obzir i ekonomski uvjeti tada raspola­žemo sa faktorima za objektivnu i realnu procjenu.Kod poentiranja ili bodovanja bitno je da se prirodni faktori: tlo, reljefklima kao i druga specifična svojstva rasčlane i poentiranju prema postoje­ćem stanju i prilikama u komasacionoj gromadi. Prilikom rekongnosciranja te­rena i kopanja pedoloških profila, poluprofila i prikopaka, utvrđuje se zastu­pljenost tipova, podtipova i varijacija tla, te se opisuje izgled reljefa, inklina­cija i ekspozicija. Zatim se ustanove udaljenosti najdaljih i najbližih zemlji­šta uzimajući kao ishodišnu točku centar sela, a kod razvučenih tipova naseljaekonomsko dvorište poljoprivrednika. Konačno se prikupe podaci o mikro kli­mi (kasni i rani proljetni mrazevi, smjer vjetrova i dr.) kao i podaci o cijena­ma zemljišta.Na osnovi tako prikupljenih podataka poljoprivredni stručnjak u surad-nji sa članovima procjembene komisije pristupa ocjeni bitnih i nebitnih poda­taka, te procjeni svih relevantnih činioca bodovanjem tla.Primjer:Obilaskom komasacione gromade mogu se utvrditi slijedeći tipovi tla:1. Aluvijalna karbonasto-ilovasto2. Smeđe lesivirano3. Mineralno močvarno-humozno4. Mineralno močvarno-glejnoAluvijalna karbonatno-ilovasto ocijenimo kao najbolje zemljište ivog ocijenimo sa . . . . . . . . . . .Smeđe lesivirano tlo je lošije pa dobiva .Mineralno močvarno-humozno je još lošije, dobivaMineralno močvarno-gejno tlo je najlošije te dobivakao tako-10 poena864Iznimno može i lošije tlo dobiti najviše poena, ako je na tom području najbolje.Reljef komasacione gromade utvrđen je kao blago valovit i nizinski, paje ovako poentiran:1. Ravan blago uzdingnut 5 poena2. Ravan uzdignut sa mikrouvalom 4 " 3. Ravan u nizini (nisko tlo) 34. Nisko sa mikrouvalom u nizini 2Ekspozicija je poentirana na slijedeći način:1. Južna strana2. Zapadna strana3. Istočna strana4. Sjeverna strana4 poena3"2"1 poen151Inklinacija je ovako poentirana:1. Blago nagnuto zemljište2. Srednje nagnuto zemljište3. Strmo zemljište4. Jako strmo zemljište5 poena432Poentiranje udaljenosti čestica od ishodišne točke je izvršeno na slijedećinačin:1. Do 0,5 km. udaljenosti 6 poena2. Od 0,5 do 1,0 km udaljenosti 5 " 3. Od 1,0 do 2,5 km udaljenosti 4 " 4. Od 2,5 do 3,0 km udaljenosti 35. Od 3,0 km veća udaljenost 2"Kada je izvršeno poentiranje navedenih činioca, koji su u svakoj gromadirazličiti prilazi se provjeravaju izvršenog poentiranja. Ispravnost poentiranjaprovjerava se na izabranim komasacionoim uzor česticama.Praktičan primjer poentiranja:Pretpostavimo da smo ustanovili potrebu od 6 procjembenih razreda. Kadazbrojimo najviše ocjene (poene) svih faktora naprijed izloženih dobivamobroj poena za prvi procjembeni razred. U našem slučaju taj zbroj iznosi 30poena za najbolji razred, a za najlošiji razred iznosi 11 poena. Prema tomeraspon za odabranih 6 procjembenih razreda iznosi 19 poena i kreće se od 11do 30 poena. Unutar ovoga raspona pristupamo sastavljanju rasporeda pro­cjembenih razreda u obliku tabela:1. proejembeni razred 28 do 30 poena2. " " 24 do 273. ,," 20 do 23 ,, 4. ,," 16 do 19 ,,5. ,, ,, 12 do 15"6. " " 8 do 11 ,,U slučaju da nam pri prvom pokušaju nije uspjelo sastaviti »Tabelu procjem­benih razreda« koja bi odgovarala izabranim uzor česticama potrebno je izvr­šiti korekciju broja poena za pojedini razred i za pojedine činioce dok ne po­stignemo sklad između tabela i uzor čestica. Nakon postignuća sklada potre­bno je rezultate poentiranja umnožiti u više primjeraka kako bi svaki članprocjembene komisije dobio jedan primjerak, koji će mu poslužiti u toku radana detaljnoj procjeni zemljišta. Rad na terenu sastoji se u poentiranju svakečestice, njenog dijela ili grupe čestica, ako su jednakog boniteta.Opisani primjer primjenjiv je za komasacionu procjenu ekstravilana zakoju vrijedi i sastavljena tabela procjembenih razreda. Međutim za intravi­lan treba primijeniti drugi kriterij, a to je tržna vrijednost zemljišta, kojupretvaramo u poene, koje pribrajamo poenima dobivenim za zemljište u ek­stravilanu.152Na primjer:Anketarinjem dobivena je tržna cijena zemljišta u intravilanu koja se kre­ce od 2000 do 10.000 Din po 1 ha.Na osnovi ovih podataka sačini se dodatna tabela procjembenih razreda kojadobiva ovaj sadržaj:za 1. procjemb. razred preko 10.000.-Din 5 poena.za 2 . " "od 9.000.- do 10.000.- 4 "-za 3. " "od 7 .000.- do 9.000.- 3 "za 4. " "od 5.000.- do 7.000.- 2 "za 5. " "od 3.000.- do 5.000.- 1 poenza 6. " "manje od 3.000.- Din o poenaPribrajajući ove poene osnovnim ekstravilanskim poenima dobivamo viši pro­cjernbeni razred koji odgovara prilikama u naselju. To u praksi izgleda ovako:Neko zemljište ocjenjeno je sa 25 poena i pripalo bi u 2 procjembeni razred.Radi toga što se nalazi u naselju i to na takovom mjestu da mu je tržna vri­jednost 10.000 dinara, ono po gornjoj tablici dobiva još 4 poena što iznosi uku­pno 29 poena, a po tablicama je to 1. procjembeni razred.Drugi primjer: Neko zemljište imade 30 poena (ekstravilanskih) a cijena mu je-preko 10.000 dinara pa ono dobiva još 5 poena i sada imade 35 poena tj. više-0d 1. procjembenog razreda, a to povečanje vrijednosti u postotku iznosi 170/oodnosno ako1. procjembeni razred vrijedionda tako zvani1 a procjembeni razred vrijedi................................1,00 jedinica1,17Na taj način s koeficijentom relativne vrijednosti priznaej se veča vrijednostzemljišta u selu.2. Obrada podataka sa terenaPo završetku terenskog rada na procjeni gromade područje svakog pro­cjembenog razreda na planu oboji se drugom bojom. Na taj način rezultat pro­cjene postaje uočljiviji na planovima a za komasacione učesnike pregledan.Nakon toga pristupa se Tačunanju procjernbenih vrijednosti pojedinih čestica.To se postiže određivanjem koeficijenta relativne vrijednosti po procjembenimrazredima.Koeficijent relativne vrijednosti za svaki procjembeni razred dobiva se:a) prema količini priroda po jedinici površine najzastupljenije poljoprivrednekulture tog područja.b) prema razlici u tržnoj cijeni zemljišta po jedinici površine.Podaci o prirodu dobivaju se na temelju višegodišnjih statističkih prosjekai anketiranjem članova procjembene komiisje, te ostalih komasacionih uče­snika.Utvrđeni prosječni prirod po jedinci površine procjembena komisija raspore­đuje po utvrđenim procjembenim razredima. Uzimajući u prvi procjembeni153razred maksimalni prirod izabrane poljoprivredne kulture i označavajuči ga saindeksom 100, dobivaju se za niže razrede sa nižim prirodima sve niži indeksiprimjenom trajnog pravila. Tim načinom dobiveni omjeri vrijednosti pojedinihprocjembenih razreda nazvani su »koeficijenti relativne vrijednosti procjem­benog razreda«.Koeficijenti relativne vrijednosti u procjeni izražavaju se u »jedinicama« po1 čhv. ili 1 m2• Vrijednost »jedinice« za prvi procjembeni razred jest 1,0C, a ulošijim razredima smanjuje se, analogno prije navedenom smanjivanju indek­sa, uslijed nižih priroda po jedinici površine.Primjer za ad. a)Utvrđen je slijedeči prirod pšenice po 1 kj.za 1. procjembeni razred 25 qza 2. ,, ,, 22 qza 3. ,, ,, 19 qza 4. ,," 15 qza 5." " 13 qza 6." " 10 qKada uzmemo da prirod prvog procjembenog razreda predstavlja indeks 100,onda2. procjembeni razred ima indeks 882." ,, " " 764." ",, ,, 605. ,," " 526. ,, ,, ,, ,, 40Izražena koeficijentom relativne vrijednosti u »jedinicama« dobiva se vrijed­nost za:1. procjembeni razred 1,00 jedinica2. " " 0,883. ,, ,, 0,76 ,,4. ,, ,, 0,60 ,,5." 0,52 ,,6." " 0,40Primjer za ad. b)Kod :izračunavanja koeficijenta relativne vrijednosti na osnovu tržne vrijed­nosti zemljišta postupak je sličan, samo što se za svaki procjembeni rarzeduzima novčana vrijednost )tržna cijena po jedinici površine) i razlika se pre­tvara u jedinice.Procjembsna komisija na završetku sastavlja zapisnik o svom radu. Zapi­sniku se prilaže »popis komasacionih uzor čestica« i procjembeni planovi. Za­pisnik i procjembene planove potpisuju svi članovi procjembene komisije.154RAZLIKA IZMEĐU KATARSKOG KLASIRANJA ZEMLJIŠTAIKOMASACIONE PROCJENE ZEMLJIŠTAPoljoprivredni stručnjak član procjembene komisije redovito se susreće sačlanovima procjembene komisije kao i sa cijelim odborom komasacionih uče­snika koji u pravilu nisu upoznati sa svrhom i metodikom rada na kornasaci­onoj procjeni· a kako su uglavnom upoznati sa katastarskim klasama, poisto­većuju kat. klase i procjembene razrede. Zato poljoprivredni stručnjak imadeprvi zadatak da objasni razliku koja postoji između katastarskih klasa i pro­cjembenih razreda.Katastarska klasa je klasa zemljišta određene katastarske kulture, unutarjednog šireg područja tj. katastarskog kotara. Procjembeni razred za potrebei provedbu komasacije zemljišta je razred zemljišta unutar uskog područja ko­masacione gromade i ne seže izvan te granice.Na području katastarskog kotara najbolja zemljišta svake katastarske kul­ture dobivaju prvu klasu, što ne znači da se takva zemljišta nalaze na područjusvake k.o, pa prema tome ni na području svake komasacione gromade. Kodkat. klasiranja zemljišta okvire klasa daje osnova za klasiranje zemljišta kat.kotara, koja pruža izvjesnu podlogu za raspon klasa zastupanih u pojedinojk.o. Naprotiv kod komasacione procejne procjembena komisija odlučuje kolikiće biti broj procjembenih razreda. Svaka kat. kultura u pojedinoj k.o pri kat.klasiranju zemljišta ne mora počimati sa klasom jedan, niti klase moraju tečineprekinutim aritmetičkim redom, dok kod komasacione procjene počinje seuvijek sa procjembenim razredom jedan i nastavlja neprekinutim nizom brojrazreda.Katastarska klasa zemljišta je rezultat ocjene prirodnih i ekonomskih uvje­ta poljoprivredne proizvodnje. Obuhvativši sve te činioce u okviru kat. kotaradolazmo do kat. klase za svaku kat. kulturu u katastarskoj općini.Kod komasacione procjene pridaje se znatno veči značaj ekonomskim uvje­tima, za razliku od kat. klasiranja zemljšta. Kao ekonomski uvjeti uzimaju seredovito u obzir: tržna vrijednost i cijena prodaje zemljišta, smještaj naseljau k.o, vrsti komunikacije i dr. Bez obzira na kat. klasiranje zemljišta komasa­ciona gromada ocjenjuje se kao samostalna procjembena jedinica.Kako u svakoj komasaciono jgromadi procjembeni razredi počimaju odbroja jedan, to skoro uvjek stvara zabunu kod čalnova komisije i komasacionihučesnika, koji pretpostavljaju da će se nakon završteka komasacije jednostavnoprocjembeni razredi zadržati kao kat. klase. Zato je potrebno što detaljnijeopisati svrhu komasacione procjene i naglasiti da ustanovljeni procjembeni ra­zredi vrijede samo za nadiobu novog posjeda u toku provedbe komasacije, dokće katastarska klasiranje uslijediti odmah po dovršetku komasacije i služit ćekao elemenat za utvrđivanje katastarskog prihoda.Provodeći komasacionu procjenu na bilo koji od navedenih naćina, mora seuvijek imati na umu da je procjena zemljišta jedna od vrlo odgovornih radnjau cijelom postupku komasacije i da od njezine objektivnosti i stručnosti zavisiishod komasacije zemljišta.155 Literatura1. Jednak S.: Referat o procjeni zemljišta u komasacionom postupku.2. Mlakar A.: Bonitiranje zemljišta (Agronomski glasnik, god. II, br. 8--9).3. Medić V.: Uloga komasacije u ostvarivanju plana razvoja privrede SRHs posebnim osvrtom na mogućnost primjene komasacije u regionalnim iurbanističkim planiranjima Disertaciona radnja.4. Kovačević P.: Bonitiranje - detaljna klasifikacija tala.5. Horvat S.: Slučaj komasacije P. O. Morović (Geodetski list, god. III, br.3, 1941 god.)6. Sefček C.: Komasacija zemljišta (Geodetski list, god. III, br. 3, 1959. god.)7. Sefček C. i Dimić D.: Uređenje poljoprivrednog naselja (u okviru poljo­privrednog zemljišta u komasaciji na području SRH), Geodetski list, god.XII, 1968. g.156

Procjena zemljišta u komasaciji i njena provedba

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Hrčak - Portal of scientific journals of Croatia