Gayrimenkul yatırım ortakları'nın ticari taşınmaz kiralarını belirleyen faktörlerin İstanbul örneğinde coğrafi bilgi sistemleri ve bulanık mantık yöntemleri ile mekansal analizi
TÜBİTAK SOBAG Proje01.10.20101980’lerden bu yana hizmetler sektörü istihdama ve Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’ya yaptığı katkılar nedeniyle Batı ekonomilerinin en hızlı gelişen sektörü haline gelmiştir. Hizmetler sektöründeki büyümeye bağlı olarak, metropoliten alanlardaki ofis alanına olan talep ve ofis alanı inşaatı/arzı belirgin bir şekilde artış göstermiştir. Akademik literatürde ofis piyasası dinamiklerini inceleyen çok sayıda çalışma mevcuttur. Bu çalışmaları iki ana grupta toplamak mümkündür. Đlk gruptaki çalışmalar, ofis alanına olan talebi ve ofis alanı arzını belirleyen faktörlerin incelenmesine yönelik çalışmalardır. Đkinci grup çalışmalar ise, ofis kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörleri analiz eden çalışmalardır. Đkinci grup çalışmalar genellikle Amerika’daki ve Đngiltere’deki ofis piyasalarını inceleyen çalışmalardır ve son 25 yıldır önem kazanarak artmaktadır. Literatürde, Türkiye’deki ofis piyasalarının analizi ve özellikle ofis alanı kiralarının belirlenmesine yönelik sadece iki çalışma mevcuttur. Bu çalışmalardan ilkinde Ustaoğlu (2003) “hedonik fiyatlama” metodunu kullanarak Ankara’daki ofis alanı kiralarını belirleyen fiziksel ve sosyo-ekonomik faktörleri incelemiştir. Đkinci çalışma ise, Öven ve Pekdemir (2006) oldukça kısıtlı bir örnekleme (17 ofis binası) için “faktör analizi” metodunu kullanarak Đstanbul’daki ofis kira değerlerini belirleyen faktörleri incelemiştir. Önerilen projenin amacı; Đstanbul Merkezi Đş Alanı (MĐA)’nda, özellikle finans sektörünün (bankacılık, emlak ve sigorta işleri) kullandığı ofis alanları kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyo-ekonomik ve konumsal faktörlerin Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) ve Bulanık Mantık (fuzzy logic) gibi gayrimenkul literatüründe oldukça yeni sayılan metodları kullanarak mekansal analizini yapmaktır. Projenin başında, ofis alanı örneklemesi için Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO)’nın sahip olduğu Đstanbul’daki ofis alanları kullanılması hedeflenmiştir. Ancak, karşılaşılan veri sorunlarından dolayı Đstanbul Avrupa yakası MĐA’daki ofislerin kira değerlerini belirleyen faktörlerin belirlenmesi ve ofis kiralarının mekansal dağılımının incelenmesi amaçlanmıştır. Bu çalışma sonuçlarının ülkemiz gayrimenkul sektöründeki yerli ve yabancı kurumsal yatırımcıları oldukça yakından ilgilendiren bir konu olduğu açıktır. Bu proje kapsamındaki çalışmalarımızın uluslararası akademik literatüre, gayrimenkul sektörü yatırımcılarına ve gayrimenkul değerleme uzmanlarına önemli katkıları olacağı düşünülmektedir. Projenin temel katkıları şu şekilde özetlenebilir: Đstanbul MĐA’daki ofislerin kira değerlerinin mekansal dağılımının incelenmesi; kira değerlerini belirleyen fiziksel, sosyoekonomik ve konumsal faktörlerin ağırlıklı ortalamalarından Gayrimenkul Değerleme Endeksi (GDE) oluşturulması gayrimenkul sektörü yatırımcıları ve özellikle gayrimenkul değerlemesinden sorumlu ekpertiz şirketleri için oldukça önemlidir ve uygulamada yararlı sonuçlar verecektir. Đkinci olarak, projede kullanılacak olan metodların gayrimenkul değerleme literatürüne büyük katkısı olacağı şüphesizdir. Projenin ilk aşamasında kullanılması planlanan, CBS’ye dayalı gayrimenkul değerleme metodu Türkiye örneklerinde çok az çalışılmış bir analiz metodudur. Projenin ikinci aşamasında kullanılacak olan “bulanık mantık” metodu ise, ofis alanı kira değerlerinin belirlenmesinde Türkiye’deki ilk uygulama olacaktır. Bulanık mantık metodunun uluslararası gayrimenkul değerleme literatüründeki uygulamaları da çok sınırlı olduğundan, projeden elde edilecek sonuçların uluslararası literatüre önemli katkıları olması beklenmektedir. Son olarak, gayrimenkul sektörü gelişimi, gayrimenkul yatırım araçları (mortgage kredileri, GYO hisseleri) risk ve getiri analizi, gayrimenkul talebi ve arzı, ülkemizde özellikle akademik çerçevede, göreceli olarak oldukça az çalışılan konulardır. Gayrimenkul sektörü çalışmaları şehir planlama, ekonomi, finans, istatistik, matematik ve bilgi teknolojileri alanları arasında işbirliğini gerektiren disiplinlerarası çalışmalardır. Bu proje, ülkemiz gayrimenkul sektörü gelişiminde önemli yeri olan Đstanbul metropoliten alanındaki ofis alanı değerlerinin belirlenmesi konusunda oldukça kapsamlı ve yeni analiz tekniklerini kullanan interdisipliner nitelikte bir çalışma olacaktır.Service sector has developed as the most progressed sector of the Western economies due to its contributions to the Gross Domestic Product and employment since the 1980s. The demand for and the supply of office spaces in the metropolitan areas have increased significantly based on the service sector growth. Extant academic literature shows that there is a considerable number of studies conducted to analyze the dynamics of the office markets. These studies can be categorized under two groups. The first group of studies attempts to determine the factors that affect the demand for and the supply of office space. The second group focuses on analyzing the office space rent determinants based on physical, socio-economic and locational parameters. The second group studies have been conducted dominantly for analyzing the US and UK office markets and have gained an increasing importance during the last 25 years. In the existing literature, there are only two academic studies that analyzed the Turkish office market and office space rent determinants. In the first study, Ustaoğlu (2003) has studied the physical and socioeconomic determinants of office space rents in Ankara using “hedonic price modelling”. In a most recent study, Öven and Pekdemir (2006) analyzed the office space determinants in Istanbul by using “factor analysis” method with a very limited sample data of 17 offices. The objective of the proposed project is to make spatial analysis of the physical, socioeconomic and locational rent determinants of office properties in Istanbul Central Business District (CBD) using Geographic Information Systems (GIS) and Fuzzy Logic as new methodologies used in the real estate literature. The analyses of rent determinants of office properties and the spatial variation of rental prices across the CBD attach great importance to invest in Turkish real estate sector both for the domestic and foreign institutional investors. It is believed that, the results of this research will contribute to international academic literature, investors in real estate sector and property valuation experts. Major contributions of the current project can be summarized as follows: First, analyzing the physical, socioeconomic and locational factors that effect the rental values of office properties and constructing a Real Estate Valuation Index (REVI) based on a weighted combination of these factors are significantly beneficiary both for individual and institutional investors in real estate sector and appraisal companies that are responsible for real estate valuation. Secondly, it is certain that the methodologies proposed to be used in the project will make a substantial contribution to the real estate valuation literature. The first methodology for real estate valuation is based on Geographic Information Systems (GIS) and is not applied in Turkish commercial property market except the study by Oven and Pekdemir (2006). To the best of our knowledge, the second part of the project will be the first attempt to apply Fuzzy Logic method to analyze the commercial property rents in Turkey. The extant literature shows that, the use of Fuzzy Logic method for real estate valuation is very limited; therefore, the results of this project are expected to provide major contributions to the international literature. Finally, it is obvious that there is a limited number of works on the subjects of development of real estate sector, risk-return analysis of real estate investment tools (mortgages, REIT stocks) and demand-supply analysis for real estate space in Turkey, especially in the academic world. Research on real estate markets requires interdisciplinary work with the collaboration of urban planning, economics, finance, statistics, mathematics, and information technologies. This project will perform such a multidisciplinary work, which uses new methods and techniques in a comprehensive way, to analyze the commercial property rent determinants in Istanbul Metropolitan Area
