Kiinteistökaupan virhevastuu ja asuinkiinteistön kuntotarkastus

Abstract

Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli tarkastella kiinteistökaupan virhevastuuta kiinteistöä koskevissa eri virhetilanteissa, erityisesti yksityishenkilöiden välisen asuinkiinteistökaupan laatuvirheissä. Yksityishenkilöillä asuinkiinteistöjen kauppoihin liittyy suuri taloudellinen intressi. Vaikka kuntotarkastusten tekeminen on yleistynyt asuinkiinteistöjen kaupanteon yhteydessä, tehdään kauppoja kuitenkin yhä edelleen osittain puutteellisen tiedon pohjalta. Kaupanteon jälkeen ilmenevät laatuvirheet kuten kiinteistöstä löytyvät home- ja kosteusvauriot aiheuttavat osapuolten välille riitoja, joita ratkotaan lopulta tuomioistuimissa asti. Työ tarjoaa siten yksityishenkilöille tietoa kiinteistökaupan eri virhetilanteista, jotka on hyvä tiedostaa ennen kaupantekoa osapuolten välisten, kiinteistön virhetilanteisiin liittyvien riitojen vähentämiseksi. Teoreettinen viitekehys alkaa keskeisten käsitteiden määrittelyllä sekä kiinteistökaupan vallintavirheiden ja oikeudellisten virheiden yleisesittelyllä. Tämän jälkeen työ keskittyy tarkastelemaan yksityiskohtaisesti kiinteistökaupan yleisintä virhetilannetta eli kiinteistön laatuvirheitä. Laatuvirheitä tarkastellaan niin myyjän tiedonantovelvollisuuden kuin myös ostajan selonottovelvollisuuden kannalta sekä selvittämällä asuinkiinteistön kaupanteon yhteyteen nykyään yleisesti kuuluvaa kuntotarkastusta. Laatuvirheiden tarkastelun yhteydessä käsitellään myös virheen määräytymisen ajankohtaa ja virheestä ilmoittamista koskevia säännöksiä sekä kiinteistökaupan osapuolten sopimusvapautta ja mahdollisuutta ostajan oikeuksien rajoittamiseen. Tutkimusaihetta on tarkasteltu oikeusdogmatiikan eli lainopin metodista käsin. Työssä on siten käytetty aiheen kannalta keskeisiä oikeuslähteitä eli erityisesti voimassa olevaa lainsäädäntöä (keskeisimpänä maakaari), lain esitöitä, viimeaikaista korkeimman oikeuden oikeuskäytäntöä sekä oikeuskirjallisuutta. Oikeuskäytännön tarkastelun pohjalta tarkoituksena oli saada kokonaiskuva, millainen vaikutus myyjän tiedonantovelvollisuudella ja ostajan selonottovelvollisuudella sekä kaupanteon yhteydessä tehtävällä kuntotarkastuksella on käytännössä asuinkiinteistökaupan laatuvirhetilanteista aiheutuvia riitoja ratkaistaessa. Työn johtopäätöksenä voidaan todeta, että kuntotarkastus ei takaa kaupan kohteena olevan kiinteistön virheettömyyttä eikä poista ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta. Maakaaressa säädetyn mukaisesti ostajan on itse otettava selvää ja tutustuttava huolellisesti kaupan kohteena olevaan kiinteistöön eikä ostaja siten saa vedota laatuvirheenä seikkaan, josta hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Oletuksena siten on, että ostaja perehtyy huolellisesti myös kuntotarkastusraportin sisältöön. Ostaja ei voi vedota raportissa mainittuihin virheisiin enää kaupanteon jälkeen, vaan hänen katsotaan olleen niistä tietoinen kauppaa tehtäessä.The purpose of this thesis was to examine the liability for various defects of real estate transactions, especially the defects in quality of residential real estate transactions between private individuals. Although residential real estates condition inspections performed during the sale process have become more common, transactions are still carried out partly on the basis of inadequate information. The defects in quality, such as mold and moisture damage, found on the property after the transaction cause disputes between the parties and are eventually resolved in the courts. Hence, the thesis provides individuals with beneficial information about the various defects in real estate transactions which they should be aware of before the transaction. This is in order to reduce disputes between the parties related to defects in real estate. The theoretical framework begins with the definitions of key concepts and the general presentation of the defects in possession and the defects in title of real estate transactions. After this, the work focuses on a detailed examination of the most common defect situation in real estate transactions, i.e. the defects in quality. The defects in quality are examined both from the point of view of the seller's obligation to disclose information about the object of the transaction and from the buyer's obligation to investigate the object, as well as by clarifying a real estate’s condition inspection performed during the sale of a residential real estate. With the examination of the defects in quality, the provisions concerning the determination of the timing of the defect and the notification of the defect are considered. Additionally the freedom of contract of the parties of the real estate transaction and the related possibility to restrict the buyer's rights are also discussed. The research method used in this study was legal dogmatics. Hence, the primary sources used were; the law in force (especially the Code of Real Estate), preliminary works on the law, recent court cases of the Supreme Court, and legal literature. The purpose of reviewing court cases was to obtain an overall picture of the effect that the seller's obligation to provide information and the buyer's obligation to investigate, as well as the real estates’ condition inspection have in practice on resolving disputes arising from defects in quality of real estate transactions. The conclusion of the study is that the condition inspection does not guarantee that the real estate under transaction is without defects, nor does it remove the buyer's prior inspection obligation. In accordance with the provisions of the Code of Real Estate, the buyer must investigate and carefully examine the property, and the buyer may not therefore refer as a defect in quality to the facts that he knew or should have noticed during the inspection. Consequently, the assumption is that the buyer also carefully familiarizes himself with the contents of the condition inspection report. After the transaction is done the buyer can not refer to the defects in quality indicated in the report, but is deemed to have been aware of them at the time of the transaction