Cocca, Oscar E.

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Revistas de la Universidad Nacional de Córdoba

ISSN  0034-8066R E EEVISTA CONOMÍA Y STADÍSTICADEI E FNSTITUTO DE CONOMÍA Y INANZASF C EACULTAD DE IENCIAS CONÓMICASU N CNIVERSIDAD ACIONAL DE ÓRDOBALa Revista de Economía y Estadística, se edita desde el año 1939. Es una publicación semestral delInstituto de Economía y Finanzas (IEF), Facultad de Ciencias Económicas, Universidad Nacional deCórdoba,Av. Valparaíso s/n, Ciudad Universitaria. X5000HRV, Córdoba,Argentina.Teléfono: 00 - 54 - 351 - 4437300 interno 253.Contacto: rev_eco_estad@eco.unc.edu.arDirección web http://revistas.unc.edu.ar/index.php/REyE/indexREVISTASde la UniversidadNacional de CórdobaEl es un espacio destinado a la difusión de lasPortal de Revistas de la Universidad Nacional de Córdobainvestigaciones realizadas por los miembros de la Universidad y a los contenidos académicos y culturales desarrolladosen las revistas electrónicas de la Universidad Nacional de Córdoba. Considerando que la Ciencia es un recurso público, esque la Universidad ofrece a toda la comunidad, el acceso libre de su producción científica, académica y cultural.http://revistas.unc.edu.ar/index.php/indexInstituto deEconomíay FinanzasAlgunas consideraciones sobre los arrendamientos ruralesy sus consecuenciasOscar E. CoccaRevista de Economía y Estadística, Vol. 2, No 1 (1949): 1º Trimestre, pp. 27-35.http://revistas.unc.edu.ar/index.php/REyE/article/view/4826Cocca, O.(1949)Algunas consideraciones sobre los arrendamientos rurales y sus consecuencias. Revista deEconomía y Estadística. Segunda Época, Vol. 2, No 1: 1º Trimestre, pp. 27-35.Disponible en: <http://revistas.unc.edu.ar/index.php/REyE/article/view/4826>ARTÍCULOSCómo citar este documento:ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE LOS ARRENDAMIENTOS RURALES Y SUS CONSECUENCIAS Aquella afirmación de Leroy-Beaulieu según la cual "el propietario representa los intereses futuros y perpetuos de la finca y el arrendatario los intereses actuales y pasajeros de dicha finca", puede definir, en todo caso, el sentido del desdoblamiento que se opera en el arriendo de un fundo agrario, mas n9 su conveniencia ni su utilidad. Ya se ha dicho, con buen criterio, que sienJ.o posible un conflicto en-tre los "intereses actuales" y los "intereses futuros", sal-drá ganando el empresario agrFeola y la colectividad si aqué-llos se concentran en una misma persona. Esto es: que la propiedad substituya al arrendamiento. Claro está que cabe aquí la respuesta -cuyo contenido comporta, por otra parte, el substentáculo del contrato de arrendamiento a través de su larga trayectoria en el tiempo y de su consagración uni-versal en el espacio- de que el arrendamiento rural ''pro-porciona ocasiones para que agricultores espeoeialmente com-petentes, pero que dispongan de escaso capital propio, pue-dan explotar independientemente grandes haciendas y con ello obtener un producto más cuantioso, generalmente, que los mismos propietarios" (1). Y también las tan re>eordadas enseñanzas de la experiencia que nos muestra que el agricul-tor que logra un capital suficiente tanto para la adquisición ( 1 ) Thalheim Karl C.: '' Polític¡¡, Agraria'' ---28-de una pequeña heredad cuanto para el arrenjamiento de una mucho mayor, preferirá arrendar ésta y no comprar aquélla calculando que así su inversión gozará de intereses relativamente elevados1 mientras que si optara por la com-pra, esos intereses podrían reducirse notablemente. Todo ello es así, salvo la "obtención de productos más cuantiosos que los mismos propietario~", que siempre ,constituirá una posi-bilidad discutible y sujeta a las circunstancias de lugar y tiempo. Pero no puede dudarse que colocados el sistema de la propiedad y el del arrendamiento en la balanza de las consecuencias positivas (todas: inmediatas y remotas) el pla-tillo se inclinará decisivamente por las ventajas que la pro-piedad supone. Además tales respuestas, en última instancia, no son más que las razones materiales que explica~+ la super-vivencia del arrendamiento. No se sigue de allí que su cons-titución sea integralmente favorable a los intereses indivi-duales ni concurrente con el interés colectivo. Y ésto, ya ni se discute. Existe unanimidad entre los tratadistas de las más diversas Geologías respecto a la necesidad de reemplazar pau-latinamente el sistema del arriendo por el de la propiedad o por otro que mitigue los inconvenientes de aquél -tal como h;, enfiteusis- para lograr una verdadera solución al llamado "problema agrario". Y a indicaremos en seguida el obstáculo que el arrenda-miento significa para la consolidwción de un régimen a~ra­rio cimentado en la estabilidad social de la .familia campe-sina, por una parte, y en la máxima utilidad marginal en la explotación de la empresa agraria, por la otra. Pero antes citemos todavía aquella argumentación según la cual exis-tiría una "imposibilidad práctica" para efectuar la substi-tución del arrendamiento por la propiedad : supuesto que la proliferación de propietarios debe realizarse por medio de préstamÓs hipotecarios, ''el propietario en potencia deberá -29.-satisfacer por un determinado número de años una cantidad de dinero que equivale al interés del capital adeudado más la amortización del mismo";. . . "el interés del •c;apital equi-vale a su vez, al arrendamiento", por lo que "la situación del futuro propietario es inicialmente inferior a la del arren-datario, pues mientras éste paga simplemente el alquiler, aquél deberá pagar alquiler más amortización" (2 ). En rigor de verdad este razonamiento constituye el reverso del ya ci-tado conforme al cual los benelicios económ~cos de la exvlo-tación agraria pue:len arrojar un mayor porcentaje en el arrendamiento que en la adquisición; sólo que aquí se toma ' en consideración el mayor costo de producción, en o"portu-nidad de sostenerse la imposibilidad de transformar en pro-pietarios a los actnales arrendatarios. Argumentando en ese mismo sentido meramente pecuniario y, si se quiere, utili-tarista, diremos sin embargo que no siempre será ajustada la equivalencia entre el interés del •capital que el comprador de un predio paga al acreedor hipotecario, y el precio de arrendamiento que percibiría el propietario de ese mismo fun:1o rural. Las frases transcriptas fueron emitidas en oportunidad de comentar su autor la Ley de Colonización N°. 12.636, •cuya aplicación ha sido actualmente confiada al Banco de la Nación Argentina. Pero esa misma ley establece un sistema de pago de los predios enajenados por el Consejo Agrario Nacional, cuyos intereses y amortización difícilmente lleguen a superar el posible precio de arrendamiento. En efecto: en el momento de realizarse la compra-venta el adqui-rente debe abonar el 10 % del precio asignado al fundo que se transfiere; el saldo del precio se abona, hasta cubrir el 50 % del mismo, mediante una amortización anual acumu-lativa del % % e intereses del 21lz %; el 50 % restante se hwce ( 21) Molinari Antonio Manuel: "El dnma de la tierra en la Ar gentina''. -30-efectivo con "una amortización anual acumulat,.va e intereses iguales a los que estén en vigencia en el Banco Hipotecario Nacional". Pues bien, el 3% del precio de venta que, hasta cubrir la mitad de su deuda, debe abonar el adquirente en con, cepto .de intereses (2Y2 %) y amortización (% %) , significa una reduc•3ión nada despreciable sobre el supuesto precio de arren:iamiento, el que oscila, generalmente, entre el 4 y el 7 % del valor del predio arrendado. Si a esos porcentajes se agrega el 10% del precio de venta, suma ésa que el comprador abonó en el momento de concluirse el contrato de compra,venta, resultará que se podrá establecer una equivalencia aproximada entre el posible precio de arriendo y los intereses más las amortizaciones s1trnados que pagará el adquirente (3). De modo que no tiene asidero firme esa supuesta situación de inferio-ridad pecuniaria en que se em~ontraría el adquirente de un fundo respecto al arrendatario del mismo, sin contar que el pago periódico que éste realiza cae en saco roto mientras que aquél está "formando" el bien propio. Un buen ejerüplo al respecto fué el suministrado en la Cámara de Diputados de la N ación, en 1940, por el entonces Ministro de Agricultura~ ''En cien hectáreas el valor de la producción llega más o "menos a $ 8. 400 mjn., suponiendo la mitad cultivada con (!3) Prescindimos en estos cálculos de la suma que debe abonarse para constituir el ''Fondo de Ahorro'' -conforme a Ül$ pres-el'ip(Jiones de Ia ley analizada- por cuanto, si bien es 'cierto que puede ser destinada a amortizaciones ''para saldar el pre-cio del predio adquirido", dicho fnndo tiene más bien el ca-rácter de un seguro para ''las contingencias agrícolas'', inien·· tras éste no se haya instituído' '. En las consideraciones realizadas ut-supra, ha sido nuestro propósito demostrar el equívoco del autor me)lcionado respecto a la ignaldad entro precio de arrendamiento y pago de inte-reses, en la Ley 12. 63ti. Fuera de ella, distintas disposicione~ legales confirman nuestra posición y, particularmente, el sis-tema de préstamos actualmente en práctica en· el Banco de la Nación Argentina, conforme al cual la suma de las cuotas de· amortización más los intereses significan solamente el El % del precio at~ignado al predio que se transfiere. ·--31-''trigo y la otra mitad con lino, con una producción en el ''primer caso, de 600 quintales al precio de $ 6.-, y, en el ''segundo, de 400 quintales y $ 12.- el precio. El valor del ''arrendamiento, a un 25 % de la producción, sería. de $ 2 .100 "moneda nacional; el costo de producción sería de $ 3.600; y ·'el beneficio familiar, de $ 2.700 m/n. Esto en cuantn a un "terreno de ·Gien hectáreas explotado por: un arrendatario . .Com-'' paremos con un terreno de cíncuevnta¡ hectáreas tr~abajado por' ''el propietario. En este caso el valor de la producción, dentm ''de esos mismos factores, es de $ 4.200 m/n. ; el costo indus-" trial de $ 1.800 m/n.; y el beneficio familiar, $ 2.400 m/n.". Es decir que, sin contar con las consecuencias de otra índole inherentes a la propiedad y •comparando solamente los resul-tados económicos de uno y otro sistema, el análisis nos mues-tra que la equivalencia mencionada carece de veracidaq, por lo menos en múltiples casos. Pero aún aceptando la realiza-ción de ella, nunca su existencia comportará un obstáculo in-salvable, ya que tDdo el problema se reluciría a la ·creación de un buen sistema de pago de intereses y amortizaciones en forma tal que la acumulación de ambos resulte, bien inf\!rior, bien similar, bien ligera e insensiblemente superior - \)n úl-timo término- al valor locativo del fundo que se enajena. Si el préstamo hipotecario es otorgado por alguna de las re-particiones públicas creadas para tales fines -como ocurre normalmente- to:lo dependerá, pues, de la buena disposición del Estado en la realizw::;ión ~ su política agraria, funda-mentada, en el caso, en un conveniente sistema crediticio. La aparición de las dos personalidades económicas dis-tintas que resultan del arrendamiento -propietario y arren-datario- Dpera, naturalmente, una división de lq, renta pro-veniente de cada uno de los elementos que intervienen en el proceso de la producción agraria. La renta. del fundo rural, esto es, la parte del valor de la producción rural que excede a la remuneracwn de los diversos fwctores em]rieados en la misma, la percibe el propietario a través del precio de arren-damiento o beneficio fundiario. Mientras tanto, la renta del capital, es decir, los intereses, generalmente tiene como des-tinatario a una persona física o jurídica -por lo común una entidad bancaria~, distinta del arren:latario-empresario. Y queda sólo para éste la renta proveniente de su trabajo, si es que las actividades laborales que exige la explotación de la empresa agraria pueden ser íntegramente cubiertas por el arrendatario y su familia, pues, de no ser así, todavía tendrá que contratar mano de obra y, por ende, perderá aún otra renta mediante el pago de salarios. Resulta pues, evidente, que las •consecuencias económicas que el arrendamiento oca-siona no configuran, ni remotamente, él ideal a que nos es dado aspirar en la constante búsqueda de soluciones mejores. Ese ideal se concreta, en el caso, en la concurrencia en las mismas manos de las distintas rentas provenientes de los fac-tores productivos : la del suelo, del capital y del trabajo ma-nual o intelectual. Pero hay más aún. La contraposición de intereses que suele darse easi normalmente en la práctica del arrenda-miento, acarrea perjuicios tanto a una y otra parte como a las conveniencias del consumo, esto es, de la colectividad. Mientras que el titular del dominio atiende a la percepción de la renta que el campo le proporciona, sin enterarse co-múnmente ni de la forma de explotación del mismo ni de la racionalidad o inefieacia con que se lo cultiva, el arren-datario no aspira sino a lograr e1 mayor provecho de la here-dad, sin mucho preocuparse de la conservación de las cuali-dades productiva·s de la tierra que, dentro de un plazo figu-radamente breve, ha de abandonar. De la irracionalidad en la explotación que suele poner en práctica el arrendatario, se sigue una regresión o adormecimiento -que, por su repetí-.. -33~ ción, pnede transformarse en pérdida-----, de las condiciones físicas, biológicas, químicas y genéticas de la tierra, daño éste que debe soportar gratuitamente el propietario y que, al ocasionar el envejecimiento prematuro del suelo, no sólo desvaloriza el capital fundiario de aquél, sino que priva a la sociedad de los productos que la tierra proporciona (o, por lo menos, su abun~1ancia), cuyo consumo inmediato satisface necesidades primarias para la existencia humana y cuya pos-terior industrialización consulta los intereses básicos de una economía diversificada y, por ende, independiente. Por otra parte, los beneficios del empresario -arrenda-tario- no son mucho mayores. Su condición de "huésped de paso" le resta posibilidades concretas de arraigo. Quizás, si los factores naturales y las alternativas de la coyuntura le son pmpicios, pueda reunir un capital suficiente y materia-lizar su ambición de radicarse en la ciudad. Pero la adver-sidaJ podrá también determinar el éxodo, y su incorporación a la urbe le impondrá el requisito de su proletarización. Y, en uno u otro caso, persistirá la despoblación de la ca,p<paña, y con ella se irá minando el cimiento sobre el que descansan los sistemas e•conómicos de los países que, como el nuestro, se fundamentan en su estructura agraria. Naturalmente que los extremos planteados para el arrendatario no son de inexorable suceso. Pueden ser otras las alternativas, pero no menos la-mentables y perjudiciales. Mauricio Bunge nos las muestra acerta:lamente, al describir con ajustado criterio social la si-tuación de los labradores no unidos a la tierra por el fuerte vínculo de la propiedad. Transcribimos sus palabras: ''Los '' arrendatarios que cuentan con largos plazos, son quizás la '' parte más sana de la población argentina que se dedica a '' la agricultura. . . Pero viven en condiciones primitivas, '' indignas y antihigiénicas muchas veces. ¡,Quién haría in-" versiones costosas en un campito y en una casa ajena? No -34-'' están arraigados. . . Ahí están los chacareros. ~on los que '' tal vez producen la mayor parte de las cosechas argentinas, '' pues trabajan en los latifundios, donde son tolerados como " una institución molesta aunque inevitable. Poco importa '' que sus contratos les permitan trabajar en la estancia uno, '' dos, cinco u ocho años. Siempre su estado es precario, dan-'' do poco o ningún aliciente para incorporar a la tierra es-" fuerzos que fueran compensados en años futuros. No hay '' que mirar sino la vivienda de los chacareros, hasta ahora '' I(Jhozas de lo último, antihigiénicas y escandalosamente pri" " mitivas. N o puede ser de otro modo. & Por qué gastar es-'' fuerzos y dinero en una quin tita y frutales, en un rancho '' de chorizos y techo de paja? ¡,O en ]a conservación de una " casa mejorada, puesta por el latifundista? Al cabo de muy " pocos años serán desalojados y tales esfuerzos :físicos y fi-,' nancieros para elevar su nivel de vida resultaría pura pér-'' di da. N o pueden encariñarse con la tierra. Peor aun: pue-" clen trabajar a condición de quedar desarraigados" (4 ). Todas las considerwciones que, en el plano social, se rea-licen respecto a las distintas modalidades de hecho q-qe pre-senta el arrendamiento en relación al ocupante de la tierra, nos hará concluir que la causa primera de sus varios incon-venientes radica en la ''falta de arraigo'' de aquél, que es lo mismo que decir "falta de amor a la tierra". Stn ese ''amor'' 1a tierra no se prodiga, ya que ella es '' circunspec-ta'' y sólo se entrega a quien la •conoce y la cultiva con ca-riño. Y sin arraigo del agricultor, todo intento de coloniza-ción será inocuo y vana la pretensión de ordenar un buen régimen agrario. Ello, sin contar con dos serios inconvenien-tes que no es nuestro propósito estudiar en esta oportunidad: 1 o) la desorganización familiar que acarrea normalmente el arrendamiento y su proyección en el ámbito social; 2°) la ( 4 ) Revista de Economía Argentina del Instituto Alejandro Bungo. Abril· Mayo 1947. .. -35-posible explotación a que puede ser sometido el arrendatario por el propietario, como cons€';;uencia de la competencia que se entabla entre los primeros; problema éste al que los esta-dos modernos han contribuído bien a solucionar, bien a dis-minuirlo, mediante el reconocimiento de su competencia p~ra intervenir en la etapa económica de la distribución de la riqueza. Cuanto aquí se ha expuesto respecto a algunos proble-mas consubstanciales al arrendamiento rural, reconooce como punto de partida el conjunto de principios rectores sostenidos en ese mensaje de concordia humana y catecismo de recta política económico-social que •conociera el mundo a fines del siglo pasado : la Encíclica ' 'Rerum N ovarum' '. Son éstas sus palabras respecto al tópico que hemos tratado: "Deben fa-'' vorecer las leyes la propiedad privada y, en la medida que '' les fuera posible, tratar de que sean muchísimos los pro-'' pietarios. Conseguido esto, habrán de resultar destacados '' provechos y, ante todo, será más l.é~onforme a la equidad la '' distribución de los bienes. . . Además que se hará produ-'' •:lir así a la tierra mayor abundancia de frutos. Pues el '' hombre1 cuando trabaja en terreno que sabe ser suyo, lo '' hace naturalmente con un esmero y un afán mucho ma-'' yo res, llegando a cobrar gran amor a la tierra que con sus '' manos cultiva, prometiéndose extraer de ella no ya el ali-'' mento únicamente, sino una cierta holgura para sí y para '' todos los suyos. Y es natural que este afán contribuya a '' la mayor abundancia de las cosechas y al aumento de las " riquezas de los pueblos. De donde se seguirá, en tercer lu-'' gar, esta otra ventaja: que se mantendrán fácilmente los '' hombres en la na(•,ión que los vió nacer y los recibiera en '' su seno; pues nadie trocaría su patria por un país extraño, " si en su patria tuviera los medios para llevar, tolerable-" mente siquiera, la vida". OseAR E. CoceA 

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