Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025: Flow-stock-trend-onderzoek naar omvang, samenstelling, voorraadmutatie en toekomst van de investeringen in de Nederlandse utilitaire gebouwenvoorraad

Het sociaaleconomisch denken over investeringen en bouwproductie was in de naoorlogse periode sterk gericht op groeien onder evenwichtige verhoudingen. Het ging daarbij onder meer om een vanuit welvaartsgroei optimale verhouding tussen woningbouw en totale investeringen in vaste activa. Meer specifiek ging de aandacht uit naar afstemming van de investeringen in bedrijfsgebouwen op de investering in outillage en naar afstemming van de totale utiliteitsbouw op de groei van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid en economie. In de jaren zestig kwam het wegwerken van het woningtekort voorop te staan. Niettemin werd ook een aanzienlijke utiliteitsbouwopgave gerealiseerd. In de vroeg jaren zeventig kwamen zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw op een topniveau. Vanaf dat moment was de complementaire benadering van de investeringen minder opportuun en werd het de vraag hoe uitbreiding en vervanging in de uiteenlopende categorieën zich verder zouden (moeten) ontwikkelen. Vanaf de jaren zeventig zijn de investeringen in utiliteitsbouw aan sterke golfbewegingen onderhevig. Dit bemoeilijkt het zicht op de structurele ontwikkeling van de toekomstige utiliteitsbouwopgave. In deze studie wordt in principe gekozen voor een integrale benadering van de utiliteitsbouwopgave, als afgeleide van de kwantitatieve en kwalitatieve voorraadontwikkeling. De beschikbare voorraadstatistiek is dan niet toereikend. Om aansluiting te verkrijgen op de bouw- en investeringsstatistiek is teruggevallen op marginale voorraadanalyse (flow-stock-analyse). Daarbij worden de investeringen opgesplitst in een groeigerelateerde uitbreidingscomponent en een vernieuwingscomponent. De gecumuleerde uitbreidingsinvesteringen bepalen de toename van de utilitaire gebouwenvoorraad en bieden basis voor een schatting van de macrovervangingswaarde van die voorraad. Langs die weg is op basis van de uitbreidingsinvesteringen in de periode 1989-2005 de voorraad ultimo 2005 geschat. Dit is zowel op macroniveau als op sectorniveau onderzocht. Vervolgens zijn op sectorniveau de voorraadcijfers ultimo 1988 en ultimo 2005 (in euro's van 2004) gecombineerd met achterliggende bouwvergunningenvolumes in vierkante meters. Dit biedt basis voor een schatting van de voorraad in gebruik 2005 naar vloeroppervlakte per sector en per gebouwtype. Per ultimo 2005 wordt de opstalvervangingswaarde van de totale Nederlandse gebouwenvoorraad geschat op 442 miljard euro (in prijzen van 2004) en is in totaliteit naar schatting 535 miljoen vierkante meters bruto vloeroppervlakte in gebruik. In aansluiting hierop wordt ingegaan op de regionale spreiding van wonen-werken-vastgoed 1970-2025 en de onevenwichtigheden daarin. Het traditionele onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen wordt in deze studie vervangen door het onderscheid naar uitbreidingsinvesteringen, vernieuwingsinvesteringen en de daar eventueel bovenuitgaande desinvesteringen. Dit onderscheid biedt een beter vertrekpunt voor korte- en langetermijnprognoses dan het onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen. Binnen analyse en prognose variëren de uitbreidingsinvesteringen met de absolute toename van het Bruto Binnenlands Product en op sectorniveau met de absolute outputgroei op toegevoegde waarde basis. De prognose van de vernieuwingsinvesteringen wordt in aanvulling op de bestaande trend aangevuld met de aangroei van de investeringen utiliteitsbouw 25 jaar eerder. Het verloop van de vernieuwingsinvesteringen tot 2025 convergeert op macroniveau met het verloop ervan op basis van de omlooptijd van de investeringen in utiliteitsbouw, zoals die via de flow-stock-trend-analyse waargenomen kon worden. Waar wenselijk is de groei van sectoroutput als indicator voor de uitbreidingsinvesteringen vervangen door meer functionele en/of fysieke indicatoren, zoals werkgelegenheidsgroei, groei van het gebruik of van het vloeroppervlakte uitgedrukt in vierkante meters van de voorraad. De ervaring in de jaren tachtig en later is dat een terugval van de investeringen in utiliteitsbouw direct voorafgegaan wordt door een sterke terugval van de economische groei (BBP-groei). De recente terugval van de economische groei – van 3,5% groei in 2007 naar 4,5% krimp in 2009 – is ongekend hoog. Dit onderzoek leert dat in de jaren 2008-2011 gevreesd moet worden voor een sterkere terugval van de totale utiliteitsbouw dan in de jaren 1980-1983. Na de wereldwijde financiële en economische crisis is het groeipotentieel van de economie, zoals dat tot 2007 onderkend is, sterk verzwakt. Structureel speelt hier mee dat de Nederlandse beroepsbevolking niet meer groeit, dientengevolge de economische groei afhankelijk wordt van de macroarbeidsproductiviteit en daarnaast hogere eisen aan economie en voorraadbeheer worden gesteld vanuit het duurzaamheidsperspectief. De investerings- en voorraadontwikkeling in de jaren nul heeft geleid tot toenemende leegstand en onderbenutting van de bestaande gebouwenvoorraad en het aanwezige bedrijfsareaal. Voor de periode 2010-2025 wordt onderscheid gemaakt tussen een Downcycling scenario met volledig herstel van economische groei (2,2%), verdere leegstand en onderbenutting van de utilitaire gebouwenvoorraad en met nieuwbouw boven verbouw&grootonderhoud. Daarentegen past het Upcycling scenario bij maximaal 2% structurele economische groei, meer verbouw&grootonderhoud, levensduurverlenging en stagnatie groei beroepsbevolking. Binnen het Upcycling scenario nemen de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 2008-2011 met circa 30% af en blijven in 2015 nog 5 tot 10% onder het investeringvolume 2008. De langetermijntrend van de investeringen in utiliteitsbouw blijft – ook binnen het Upcycling scenario – licht opgaand. Dit varieert van bij benadering nulgroei van de investeringen voor de Agrarische sector, de Industrie en de Overheid tot zeer sterke groei van de investeringsbehoefte in de Zorgsector. Met dit onderzoek is meer inzicht verkregen in de ontwikkeling van de investeringen in uitbreiding en vernieuwing van de utilitaire gebouwenvoorraad, in relatie met de ontwikkeling van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid, economie en aanwezige voorraad. Het biedt voorts een systematisch overzicht van de actuele gebouwenvoorraad naar economische waarde en gebouwtypologie enerzijds en naar economische sector en vloeroppervlakte in gebruik anderzijds. Hierbij is het perspectief verschoven van voorraadwaardering op basis van alles wat gebouwd is en nog niet is afgeschreven, naar voorraadwaardering op basis van de jongere jaargangen die beter aansluiten bij de samenleving, economie en technologie van vandaag.Real Estate & HousingArchitectur

Real Estate development between stagnation and modernisation: The uncertain real estate market

After a historical peak in 2001 the Dutch non-residential real estate market is characterized by growing vacancy, discontinuity of building construction and uncertainty about development opportunities. The recession in 2008/2009 -and again in 2011/2012- strengthens the uncertainties about the future. Nevertheless the real estate market was in the last six years overflowed with 95 million square meter new buildings. Generally the recent and future building activity primarily depends more on replacement and modernisation, and less on extension of the building stock. However, a sectoral review shows striking differences between the industrial, office, retail, healthcare, educational and public real estate development. This article provides insight in the structural changes in property development and in the consequences for the past and future sectoral building activity. Since the mid-eighties 350-355 million gross square meters new buildings were produced. This may be divided in cheap square meters in industrial and agrarian buildings (2/3) and more expensive square meters in offices, shops and other private and public buildings (1/3). This voluminous production of new buildings was far above what was needed for growth of the building stock in use. The consequence was a considerable replacement and disinvestment of existing buildings. Consequently this led to a strong growth of the young and modern building stock and to reduction of the older stock in use. On sectoral level the quantitative and qualitative relations between stock, extension, replacement and disinvestment vary strongly. This requires sectoral analysis and comparison.Real Estate and HousingArchitecture and The Built Environmen

Planning zonder ICES

Real Estate Managemen

Verdeeldheid over beste weg naar meer kwaliteit: Bouw kan het werk niet aan. Uitkomsten van de elektronische enquête

Vast onderdeel van het Symposium Bouwprognoses is de elektronische zaalenquête. Prof. Hans de Jonge stelt de vragen, de zaal houdt de hand aan de knop en binnen enkele seconden verschijnt de uitkomst op een groot scherm. In minder dan drie kwartier wordt zo zichtbaar hoe bouwend Nederland denkt over de toekomst. Het beeld stemt op hoofdlijnen overeen met de uitkomsten van vorig jaar. De bouwwereld blijft optimistisch. Wel is er zorg over het tekort aan hoogwaardig personeel. Kwaliteit is opnieuw een belangrijk aandachtspunt. Bij het overheidsbeleid worden enkele kritische kanttekeningen geplaatst. Een impressie van de bevindingen.Accepted manuscriptReal Estate Managemen

Utiliteitsbouw en Economie

Vanaf 2000 is de economische groei afgenomen en inmiddels bevindt Nederland zich in 2003 op de rand van recessie. De opleving laat nog op zich wachten. De utiliteitsbouw is sterk afhankelijk van de economische ontwikkeling. Een dalende economische groei betekent een lagere uitbreidingsproductie en stagnatie van de vervangings- en vernieuwingsproductie. Daarbij komt dat er op het moment dat de economie ging haperen veel utiliteitsbouw in de pipeline zat of nog werd gebracht. In combinatie met vraaguitval betekent dit thans dat de leegstand, vooral voor kantoren en bedrijfsruimte, sterk oploopt. De utiliteitsbouw in zijn geheel nam in 2002 met 4% af, maar dreigt daarna terug te zakken naar het productieniveau van het midden van de jaren '90. Op korte termijn overheersen afzetstagnatie, overinvesteringen, kostenreductie en investeringsuitstel. Na een piek in 2001 en daling vanaf 2002, zal op termijn weer een opleving volgen. Deze opleving vanaf 2005 wordt gedragen door een combinatie van economisch herstel en modernisering van de gebouwenvoorraad. De algehele behoefte vanvernieuwing, modernisering en innovatie staat het niet toe om de investeringen langdurig te temporiseren.Real Estate & HousingArchitectur

Real estate development for a chaning user market

The recent collapse of the non-residential real estate development & construction market rises the question, what the future demand will be for real estate space and how these will influence future development activities. The aim of this research is to provide a framework for stock-flow analysis and forecasting of real estate development (macro, per sector and per property type, such as office, industrial, commercial, health care, school and public buildings). The economic approach of investment for expansion of the space stock is based on the growth of production by the observed economic sectors and on the growth of the economy as a whole (GDP). This is confronted with analysis of the physical growth of a sectoral stock (in square meters or otherwise), as production and accommodation capacity. Moreover with the growth of the use of the stock (such as employees in offices, scholars in schools and so on). Additionally future investment for renewal of the building stock depends on the life time structure of the present building stock and the capability of this stock to meet contemporary requirements (after refurbishment). Topical problems in The Netherlands are a high vacancy and underutilization of offices and of other buildings and business complexes. Re-use and transformation activities are limited. The agrarian, industrial and logistical sector tend to a high replacement activity, with relocation and spatial concentration. Consequently this leads to high disinvestment and disposal of buildings which cannot meet contemporary technological, economic and environmental standards. Generally, the (trend of) new development for expansion and replacement of the building stock is slightly downward. An exception is the health sector, with a growing shortage of facilities for an ageing population. Unfortunately, development activity for the health care and the non-profit sector will be limited by financial conditions.Real Estate and HousingArchitectur