Option values in the market for periurban developable land

We study the developable land market in French periurban and rural areas under urban influence. Theoretical aspects and empirical results are derived from urban economics to analyse the main determinants of the price of developable land: distance from the urban centres, population, inhabitantsí income, etc. We focus especially on option values that come from irreversibility of development of farmland into residential plots, with uncertainly and inflow of information from the market. The classical option value, due to temporal price volatility (ìprice riskî), is introduced into an econometric model. The novel contribution of the paper is to introduce also uncertainly regarding the spatial volatility of the demographic evolution in a spatial buffer around each transaction (ìpopulation riskî), which generates a second option value. We use three individual data sets that describe the market of developable land: a very complete database available for the North department3 (31551 observations from 1989 to 2003); comparisons are made with two others database available for the CÙte-díOr department (3303 observations) and the Toulouse region (10293 observations). We use an econometric random effects model: random variables capture the effects of unobservable or omitted variables characterising each commune (level 2 of the French Local Administrative Units) or urban areas (commuting or shopping zones). Price uncertainly is introduced from the classical approach of a Brownian movement with drift (Dixit et Pindyck, 1994; cf. discussion in Cunningham, 2006): the conversion decision is made from the observed variability of the residential land price during the preceding months. We model in the same way the ìpopulation riskî: it depends on population evolution in neighbouring communes between the population censuses of 1982 and 1999; the price of waiting for more information from migrations when population is fluctuating turns into an option value capitalized into the price of developable land. The findings show, on the one hand, the decreasing slope of the price of developable plots according to both distance from urban centres and distance from the centre of each commune, the role of population and of its evolution, etc. On the other hand, significant option values appear. They are linked, first, to the ìprice riskî. In the Nord department, when the standard deviation of the price of developable plots during the six previous quarters rises by a standard deviation, the land price increase by 7.4% during the downward period of the real estate cycle (1989-1997) and in 15.3% during the upward period (1998-2002). Option values also are linked to the ìpopulation riskî: prices significantly rise with population volatility. In the Nord department, during the upward period, an increase by one standard deviation of the standard deviation of 1982-1999 population variation entails an increase by 6% of the developable land price

Prix du paysage dans l'agglomération de Besançon

Les préférences en matière de paysage sont propres à chacun mais bien des traits communs se révèlent à travers la diversité des appréciations. Par exemple, les paysages de zones industrielles ou commerciales sont plutôt mal perçus tandis que les paysages verts et bucoliques sont unanimement appréciés. Ces constats se retrouvent pour expliquer les choix résidentiels en faveur des campagnes à la périphérie des agglomérations ; ce qui renforce le phénomène d'étalement urbain et les aspects négatifs qui en résultent. Dans ces conditions, savoir combien les acheteurs de biens immobiliers sont prêts à payer pour vivre dans un cadre agréable intéresse les professionnels de l'immobilier

Le goût des ménages français pour un climat chaud et l'étalement urbain

International audienceNous présentons tout d'abord un modèle théorique dans lequel (i) des ménages consomment une aménité climatique, (ii) où le climat modifie leur goût pour un mode de vie extérieur (effet barbecue) et (iii) où le prix unitaire des migrations alternantes dépend aussi du climat (effet verglas). Des prédictions théoriques sont tirées de ce modèle (a) sur la rente foncière (plus ou moins plate) et (b) la limite des villes (étalement plus ou moins prononcé). Ces prédictions sont testées sur le cas de la France par un modèle économétrique qui prend en compte un biais de sélection, lendogénéité de régresseurs et des liaisons spatiales entre les observations (résidus clustérisés). Les données proviennent des enquêtes Logement de l'INSEE (1984 à 2006). Les résultats (provisoires) montrent que la température a un prix hédoniste positif et que là où le climat est plus chand : les aires urbaines sont plus étendues et les gradient de rente foncière sont plus plats. Par conséquent, dans le cas d'un pays tempéré comme la France, l'étalement urbain et le réchauffement climatique se renforcent mutuellement, dans un cercle vicieux pour l'environnement

Qualité des paysages et prix de l'immobilier dans l'agglomération de Besançon

National audienceLes préférences en matière de paysage sont propres à chacun mais bien des traits communs se révèlent à travers la diversité des appréciations. Par exemple, les paysages de zones industrielles ou commerciales sont plutôt mal perçus tandis que les paysages verts et bucoliques sont unanimement appréciés. Ces constats se retrouvent pour expliquer les choix résidentiels en faveur des campagnes à la périphérie des agglomérations ; ce qui renforce le phénomène d'étalement urbain et les aspects négatifs qui en résultent. Dans ces conditions, savoir combien les acheteurs de biens immobiliers sont prêts à payer pour vivre dans un cadre agréable intéresse les professionnels de l'immobilier

Landscape metrics for determining landscape prices

International audienceThis paper reviews the landscape metrics used in economic valuations of farmland and forest landscapes. The diversity of landscape indicators used in the literature (land use, landscape composition, distance from landscape assets, seen landscapes: viewshed, objects, shapes) sometimes leads to divergent results. After reviewing the literature, we present a numerical model of the visible landscape, combining satellite images and digital elevation models. Associated with a hedonic model of price valuation, this geographical model offers the flexibility required to test several landscape metrics. The results show that although these have substantial effects on the estimation of the price of a particular landscape seen from a given house, the hedonic prices obtained have rather similar mean values

The price of climate : revealed preferences of French consumers

International audienceBy the hedonic price method we study consumers' preferences for climate (temperature, very hot or cold days, and rainfall) in France, a temperate country with varied climates. Data are, on the one hand, individual attributes and prices of houses and workers and, on the other hand, climate attributes interpolated from weather stations. We show that the French households put a positive value on warmer temperatures while very hot days are a nuisance. Such climatic amenities are attributes of consumers' utility function; nevertheless, global warming assessments by economists, such as Stern Review report (2006) ignore these climatic preferences. The social welfare assessment is changed when the direct consumption of climate is taken into account: from the estimated hedonic prices, we assess that the GDP rises by about 1 per cent when temperature rises of 1°C

Le prix hédoniste du climat en France

National audienceNous étudions le prix hédoniste d'attributs climatiques à travers leur capitalisation dans le loyer ou le prix d'achat d'un logement, ainsi que dans le salaire. Une base de données a été constituée pour l'ensemble de la France par interpolation des données climatiques de Météo France. Ces variables sont intégrées dans des modèles de prix hédoniste estimés à partir des enquêtes Logement de l'INSEE (1988 à 2002). Les résultats donnent les prix hédonistes d'attributs intrinsèques du logement, de la localisation dans le système urbain et des variables climatiques. Pour ces dernières, des prix très significatifs sont obtenus, en particulier pour la température en été (positif pour la moyenne, négatif pour les journées très chaudes), la pluviométrie et le brouillard en hiver (négatif). La méthode d'indices de qualité de la vie permet de montrer que le climat influence fortement le prix des logements, et de présenter des cartes de son prix

The price of climate: French consumer preferences reveal spatial and individual inequalities.

We use the hedonic price method to study consumer preferences for climate (temperature, very hot or cold days, and rainfall) in France, a temperate country with varied climates. Data are for (i) individual attributes and prices of houses and workers and (ii) climate attributes interpolated from weather stations. We show that French households value warmer temperatures while very hot days are a nuisance. Such climatic amenities are attributes of consumers' utility function; nevertheless, global warming assessments by economists, such as the Stern Review Report (2006), ignore these climatic preferences. The social welfare assessment is changed when the direct consumption of climate is taken into account: from the estimated hedonic prices, we calculate that GDP rises by about 1% for a 1°C rise in temperature. Moreover, heterogeneity of housing and households is a source of major differences in the individual effects of climatic warming

The Landscape from Home : a GIS-based hedonic price valuation

International audienceWe estimate the hedonic price of landscape seen from houses in the urban fringe of Dijon (France). The viewshed and the land cover as seen from the ground are analyzed by geographic methods from satellite images and from a digital elevation model. The landscape attributes are then used in an econometric model based on the sales of 2667 houses, which deals with endogeneity, multicollinearity, and spatial correlations. The results show that woodland and farmland in the immediate vicinity of houses have positive prices and roads a negative price when these features can be seen by an observer located on the ground, while those prices are clearly lower (or insignificant) when such features cannot be seen: the view itself matters. The arrangement of features in fragmented landscapes commands positive hedonic prices. Landscapes and objects seen more than 100-300 m away all have insignificant hedonic prices

Analyse géographique et évaluation économique des paysages périurbains

Dans le but d'évaluer le prix hédoniste de paysage périurbains nous réalisons une modélisation des paysages qui permet de quantifier et de qualifier le paysage comme un volume scénique offert à la vue d'un observateur qui regarde tout autour de lui.Paysage périurbain; modélisation; valeur économique du paysage