How can a factor like “off-market”-sales affect real estate agents role in a sale? Eiendomsmegling våren 2018

Bachelor i eiendomsmeglingI denne bacheloroppgaven tar vi for oss en eiendomsmeglers rolle i et salg uten annonsering, “off market”. Dette er et tema som er spennende å belyse fordi det gjerne blir fremstilt negativt i media. Dette er en salgsform som ikke er ulovlig, men kan ved visse tilfeller by på noen utfordringer, og en bør trå varsomt. Det er nettopp derfor vi ønsket å se på hvordan meglers rolle kan bli påvirket ved et “off market”-salg. Formålet med oppgaven er å kunne få synspunkter og svar på hvordan fagfolk, samt selgere og kjøpere mener at meglere bør opptre i et slikt salg. Vi ønsker spesielt å se på hvordan tilliten og troverdigheten til megler eventuelt kan svekkes. Det av den grunn at dette er sentrale begrep når det kommer til meglers rolle i et eiendomssalg. Vi har valgt å forske på temaet ved å bruke både kvalitativ og kvantitativ metode. Vi har utarbeidet kvantitative spørreundersøkelser for selgere og kjøpere, samt gjennomført semistrukturerte dybdeintervjuer med et betinget utvalg av fagfolk, eiendomsmeglere, Finanstilsynet og Norges Eiendomsmeglingsforbund (Heretter omtales som NEF). Forskningsdesignet tar for seg aktørenes egne perspektiver, opplevelser og forståelseshorisont, og har bidratt til struktur og retning for forskningsarbeidet. Funnene i undersøkelsene våre er blitt drøftet og analysert i forhold til de teoretiske begrepene i oppgaven. Vi tar utgangspunkt i Eiendomsmeglingsloven, spesielt kapittel 1 og 6 (eiendomsmeglingsloven, 2007). De teoretiske aspektene vi har tatt med i oppgaven vil vi bruke som et verktøy når vi analyserer resultatene våre. I kapittel 4 i oppgaven tar vi for oss resultatene fra undersøkelsene, og analyserer dem. Gjennom analysen tar vi utgangspunkt i de teoretiske momentene og bruker den metodiske strukturen for å finne svar. Vi finner svarene ved å dele inn kapittelet i en kvantitativ del og en kvalitativ del. Vi presenterer resultatene i henholdsvis søylediagram hentet fra resultatene fra spørreundersøkelsen, og utdrag av informantenes svar i dybdeintervjuene. Dette bruker vi til å se sammenhenger mellom den teorien vi allerede kjenner og de funnene vi gjør. Med bakgrunn i teori, datainnsamling og analyse kan vi konkludere med at en eiendomsmeglers rolle overfor begge parter lettere kan bli påvirket i et "off market"-salg. Dette av flere grunner; i den kvalitative analysen vår kommer det klart fram at dette gjerne er på grunn av den nære relasjonen en megler får til oppdragsgiver. Det kommer også tydelig frem at et salg uten annonsering vil kunne føre til negative konsekvenser hvis man ikke trår varsomt. Dette med bakgrunn i god meglerskikk, som kan utfordres i et "off market"-salg i følge våre resultater. Dette går utover tillit til megler og tryggheten en oppdragsgiver og motpart bør få. Disse resultatene ser vi i den kvantitative analysen. Vi ser tendenser til en skepsis blant kjøpere/selgere med bakgrunn i at de tror en megler kan utnytte situasjonen, samt at meglers opptreden vil endres. Det kom også frem i vår analyse at flertallet mener at en eiendomsmegler ikke klarer å sette en pris som samsvarer med markedsprisen. På den andre siden kan vi se tendenser både i den kvalitative undersøkelsen og noen svar i den kvantitative, at megler ikke blir påvirket eller i så fall positivt. Dette av den grunn at megler blir ekstra skjerpet til å gjøre en god jobb, og i tillegg oppnår god tillit og viser faglig kompetanse i prosessen overfor partene. Dette er likevel ikke en del av hovedvekten i resultatene og konklusjonen. Vi peker på det for å vise at dette også er en del av resultatene våre.Engelsk sammendrag (Abstract) In this bachelor assignment, we are going to talk about a real estate agent's role in a sale without advertising, called "off market". This theme is exciting to work on because the media present this negatively. This is a form of sale that is “not illegal”, but can cause some challenges and real estate agents need to be extra careful. That is exactly why we want to look at how a real estate agents role, can be affected by an "off market" sale. The purpose of the assignment is to be able to get different opinions and answers on how professionals, as well as sellers and buyers, believe how a real estate agent should act in such sales. We particularly want to look at how trust and credibility can be challenges by this type of sale. We have chosen to research this topic using both qualitative and quantitative methods. We have prepared quantitative surveys for sellers and buyers, as well as we conducted semistructured interviews with real estate agents, Finanstilsynet and Norges Eiendomsmeglingsforbund (NEF). The results we found in our surveys has been discussed and analyzed in relation to our theory. Our assignment is based on chapter one and six in the law of real estate (Eiendomsmeglingsloven 2007). The theoretical aspects we have included in the assignment will be used as a tool when we analyze our results. In Chapter 4 of this assignment, we take the results of the surveys and analyze them. We find the answers by dividing the chapter into a quantitative part and a qualitative part. We present the quantitative results in the bar graph, and the qualitative results is presented through a text, with extracts from the results. We use this to see the connection between the theory we already have and the findings we make. Based on our theory, data collection and analysis, we can conclude that a real estate agent's role towards both parties can be more easily affected in an “off market”-sale. This for several reasons; In our qualitative analysis it becomes clear that this is because of the close relationship a real estate agent gets to the client. It is also clear that a sale without advertising could lead to negative consequences if you do not act carefully. This is based on “god meglerskikk”, which can be challenged in off-market sales according to our results. These results can we see in the quantitative analysis. We see tendencies of skepticism among buyers / sellers, believing that a real estate agent can exploit the situation and that the behavior of a real estate agent will change. It was also stated in our analysis that the majority believe that a real estate agent is unable to set a price that matches the market price. On the other hand, we can see trends both in the qualitative survey and some responses in the quantitative, that the real estate agent is not affected, and in that case positive. This for the reason that the real estate agent becomes more ready for doing a good job. In addition, he gains good faith and shows professional competence in the process towards the parties. This, however, is not a part of the main emphasis in the results and the conclusion. We just wanted to show that this is also a part of our results

Structural geology of the Pend d'Oreille area and tectonic evolution of the southern Kootenay Arc

Bibliography: p. 161-171.Structural and stratigraphic boundaries between late Paleozoic and early Mesozoic oceanic assemblages, the early Paleozoic North American outer continental margin, and the late Proterozoic to early Paleozoic North American miogeocline are preserved in the southern Kootenay Arc of southeastern British Columbia, in the Pend d'Oreille River area. This dissertation provides the first detailed interpretation of the structural and tectonic evolution of the southern Kootenay Arc. In the Pend d'Oreille River area the oceanic and outer continental margin assemblages are condensed against the North American miogeocline by the Waneta, Tillicum Creek and Argillite faults. All of these faults are margin-ward verging thrust faults, which are overturned at high structural levels. Mapping conducted during this study suggests that some of the Cambrian metasedimentary rocks in the hangingwall of the Argillite fault, previously mapped as Laib Formation, are laterally continuous, and correlative, to the Index Formation of the Lardeau Group. The recognition of Index Formation rocks within the study area provides the basis for the first regional structural interpretation of the southern Kootenay Arc. In addition, an erosional unconformity at the top of the Index Formation was identified during this study, indicating that a pre-Mississippian deformational event affected the North American outer continental margin in the Pend d' Oreille River area. The Argillite fault is herein interpreted to be a segment of a thrust fault that extends the length of the southern Kootenay Arc. The complete structure is described in this dissertation, and is referred to as the Kootenay Thrust. The Kootenay Thrust is a craton-ward verging thrust fault, overturned at high structural levels, that carried an island arc assemblage, marginal basin assemblages, and the lower Paleozoic outer continental margin assemblage in its hangingwall over lower to middle Paleozoic miogeoclinal stratigraphy in its footwall. This dissertation provides the first whole-rock major, trace, rare earth element, and Rb/Sr analyses of two Cretaceous stocks, and the first whole-rock major and trace element analyses of Paleozoic metabasite rocks in the Pend d' Oreille River area

Hvordan kan en faktor som “off-market”-salg påvirke eiendomsmeglers rolle i et eiendomssalg?

I denne bacheloroppgaven tar vi for oss en eiendomsmeglers rolle i et salg uten annonsering, “off market”. Dette er et tema som er spennende å belyse fordi det gjerne blir fremstilt negativt i media. Dette er en salgsform som ikke er ulovlig, men kan ved visse tilfeller by på noen utfordringer, og en bør trå varsomt. Det er nettopp derfor vi ønsket å se på hvordan meglers rolle kan bli påvirket ved et “off market”-salg. Formålet med oppgaven er å kunne få synspunkter og svar på hvordan fagfolk, samt selgere og kjøpere mener at meglere bør opptre i et slikt salg. Vi ønsker spesielt å se på hvordan tilliten og troverdigheten til megler eventuelt kan svekkes. Det av den grunn at dette er sentrale begrep når det kommer til meglers rolle i et eiendomssalg. Vi har valgt å forske på temaet ved å bruke både kvalitativ og kvantitativ metode. Vi har utarbeidet kvantitative spørreundersøkelser for selgere og kjøpere, samt gjennomført semistrukturerte dybdeintervjuer med et betinget utvalg av fagfolk, eiendomsmeglere, Finanstilsynet og Norges Eiendomsmeglingsforbund (Heretter omtales som NEF). Forskningsdesignet tar for seg aktørenes egne perspektiver, opplevelser og forståelseshorisont, og har bidratt til struktur og retning for forskningsarbeidet. Funnene i undersøkelsene våre er blitt drøftet og analysert i forhold til de teoretiske begrepene i oppgaven. Vi tar utgangspunkt i Eiendomsmeglingsloven, spesielt kapittel 1 og 6 (eiendomsmeglingsloven, 2007). De teoretiske aspektene vi har tatt med i oppgaven vil vi bruke som et verktøy når vi analyserer resultatene våre. I kapittel 4 i oppgaven tar vi for oss resultatene fra undersøkelsene, og analyserer dem. Gjennom analysen tar vi utgangspunkt i de teoretiske momentene og bruker den metodiske strukturen for å finne svar. Vi finner svarene ved å dele inn kapittelet i en kvantitativ del og en kvalitativ del. Vi presenterer resultatene i henholdsvis søylediagram hentet fra resultatene fra spørreundersøkelsen, og utdrag av informantenes svar i dybdeintervjuene. Dette bruker vi til å se sammenhenger mellom den teorien vi allerede kjenner og de funnene vi gjør. Med bakgrunn i teori, datainnsamling og analyse kan vi konkludere med at en eiendomsmeglers rolle overfor begge parter lettere kan bli påvirket i et "off market"-salg. Dette av flere grunner; i den kvalitative analysen vår kommer det klart fram at dette gjerne er på grunn av den nære relasjonen en megler får til oppdragsgiver. Det kommer også tydelig frem at et salg uten annonsering vil kunne føre til negative konsekvenser hvis man ikke trår varsomt. Dette med bakgrunn i god meglerskikk, som kan utfordres i et "off market"-salg i følge våre resultater. Dette går utover tillit til megler og tryggheten en oppdragsgiver og motpart bør få. Disse resultatene ser vi i den kvantitative analysen. Vi ser tendenser til en skepsis blant kjøpere/selgere med bakgrunn i at de tror en megler kan utnytte situasjonen, samt at meglers opptreden vil endres. Det kom også frem i vår analyse at flertallet mener at en eiendomsmegler ikke klarer å sette en pris som samsvarer med markedsprisen. På den andre siden kan vi se tendenser både i den kvalitative undersøkelsen og noen svar i den kvantitative, at megler ikke blir påvirket eller i så fall positivt. Dette av den grunn at megler blir ekstra skjerpet til å gjøre en god jobb, og i tillegg oppnår god tillit og viser faglig kompetanse i prosessen overfor partene. Dette er likevel ikke en del av hovedvekten i resultatene og konklusjonen. Vi peker på det for å vise at dette også er en del av resultatene våre