Analysis on Decision Making Factors of Financial Institutions Participating in Real Estate Project Finance

학위논문(석사)--서울대학교 대학원 :공과대학 건설환경공학부,2020. 2. 정창무.Real estate PF(Project Finance) indicates the method that acquires financial procurement of a real estate development, secured on future cash flow derived from such project. In recent years, the market style evolved both externally and internally, especially with increased participation of non-bank financial institutions coupled with relatively decreased rate of debt guarantee for constructors. Due to these changes, the role that financial structure stability and business opportunity plays in ensuring the participation of financial institutions in real estate PF is growing. Consequently, the present study aims to understand the relevant factors of financial structure stability and business opportunity capable of determining the decision-making of financial institutions involved in real estate PF. The present study hence analyzed 220 cases of PF loans that participated through arranged recruitments or direct stock loans in a domestic securities company A, between year 2016 and 2019. Furthermore, the study also took into consideration four variables in order to clarify the factors unidentified in the previous studies—the ratio of PF loans to the total project sales, the unit price (per 3.3) of a collateral which is the prime repayment resource of the loan institution, the sales rate that allows for the repayment of both principle and interest, and the repayment priority of the financial institution. In the study, multiple regression analysis was used, and a business model with finance cost as a dependent variable and risk factors perceived by the financial institutes in real estate PF as independent variables was constructed. More specifically, all-in cost spread was selected for the dependent variable (finance cost). For the independent variables, the proxy variables of the aforementioned institution-perceived risk factors as well as risk factors in the construction process such as those of land purchase, building authorization, completion, sales, and loan conditions were accounted for. To ensure model optimization, backward elimination method was applied. The results showed that finance cost increased as the ratio of PF loans to the total project sales and the unit price (per 3.3㎡) of a collateral increased. The finance cost also increased as the exit sales rate (the sales rate that allows for the repayment of both principle and interest) increased and the repayment priority of the financial institution decreased. The control variables in the study all proved to be statistically significant, with the exception of building authorization state and class of the guarantee institution, and most of the variables showed corresponding statistical signs with those of the previous studies. The significance of the present study in urban policies regarding private capital usage is as follows. The study indicated that the decision-making processes of financial institutions were based on financial structure stability and business opportunity. Therefore, it is reasonable to say that public sectors ensure business opportunity for active private capital usage by deregulation, with adjustments to factors such as building usage and floor area ratio. Also, it is needed that repayment stability is elevated regarding financial structure. Such change would be plausible, for if the public sectors were to take part in equity or subordinates, the financial institutions participating in seniorities with the resulting lower perceived risk would be able to procure private capital at a relatively low cost. In this case, a more efficient capital management is anticipated, for the public sectors can utilize limited budget in various businesses, and can even profit from business success under some circumstances. Nonetheless, the present study has following limits. First, it could not clarify the differences in decision-making processes regarding the varying types of financial institutions by analyzing loans made through arranged recruitment and stock participation of various institutions. Further, while it significantly identified general factors relevant to decision-making by examining diverse items and business areas, it could not clarify the different factors influencing participation decisions depending on business types and specific conditions of location. Accordingly, a follow-up study is needed to account for the roles of business types, items, and specific conditions of location in determining an institutions decision-making process. Deriving specific factors in such research will not only allow for a deeper understanding of private capitals, but also certainly contribute to an enhanced urban policy-making with an efficient usage of limited resources.부동산PF(Project Finance)는 부동산 개발사업에서 발생하는 미래현금흐름을 담보로 해당 프로젝트의 자금을 조달하는 방식이다. 최근 몇 년간 시장의 외형이 성장 하였으며, 비 은행기관 참여증가, 상대적인 시공사의 채무보증비율 감소 등 내적으로도 변화하고 있다. 이러한 변화로 최근 금융기관들의 부동산PF 참여 의사결정요인에서 금융구조의 안정성 및 프로젝트 사업성이 미치는 영향이 커지고 있다. 그에 따라 본 연구는 금융구조 및 사업성이 부동산PF참여 금융기관의 의사결정에 미치는 영향요인을 파악하고자 하였다. 이를 위해 국내 A증권사에서 2016년에서 2019년 사이 모집주선 혹은 직접대주로 참여한 PF대출 220건을 분석하였다. 또한 선행연구에서 규명되지 못한 요인을 밝혀내기 위해 본 연구는 프로젝트 매출 대비 PF대출 비율, 대출기관이 주 상환재원으로 하는 담보물건의 단위면적당(3.3㎡/전용)가격, 대출원리금 상환이 가능해지는 분양률수준, 특정 금융기관의 대출원리금 상환우선순위를 변수로 반영하였다. 분석방법은 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis)을 사용하였으며, 금융비용을 종속변수로 부동산PF 진행 시 금융기관이 인식하는 리스크요인을 독립변수로 하는 모형을 구축하였다. 종속변수인 금융비용은 총 금융비용(All-in Cost) 스프레드(Spread)를 선정하였고, 독립변수는 위에서 언급한 변수 외 사업 진행경과에 따른 리스크 요인인 토지매입 및 인허가리스크, 준공리스크, 분양리스크, 대출조건에 해당하는 대리변수들을 통제변수로 반영하였다. 최적화된 모형구축을 위해 후방제거법(Backward elimination method)을 적용하였다. 분석결과 프로젝트 매출 대비 PF대출 비율이 높아질수록 그리고 주 상환재원으로 하는 담보물건의 3.3㎡당(전용)가격이 높을수록 금융비용이 높아졌다. 또한 대출원리금 상환이 가능해지는 분양률(Exit분양률)이 높아지고 특정 금융기관의 대출원리금 상환우선순위가 밀려날수록 금융비용이 올라가는 것으로 나타났다. 본 연구의 통제변수는 인허가유무 및 보증기관 등급 외에 모두 통계적으로 유의한 것으로 나타났으며, 변수 대부분이 선행연구에서 규명한 것과 동일한 부호를 나타냈다. 본 연구는 민간자본 활용측면에서 도시정책에 다음과 같은 함의를 갖는다. 연구결과 금융기관들은 사업성 및 금융구조의 안정성을 바탕으로 의사결정을 내리는 것으로 나타났다. 그러므로 적극적인 민간자본 활용을 위해서는 공공부문이 용도, 용적률 등 규제 완화를 통해 일정부분 사업성을 보장할 필요가 있는 것으로 판단된다. 또한 금융구조의 측면에서 민간자본의 상환 안정성을 높일 필요가 있다. 이를 위해 공공이 상환우선순위가 낮은 후순위 또는 에쿼티(Equity)에 참여한다면 선순위에 참여하는 금융기관들의 위험인식이 낮아져 상대적으로 낮은 금융비용으로 민간자본을 조달할 수 있을 것으로 판단된다. 이 경우 공공은 한정된 예산을 다양한 사업에 분산하여 활용할 수 있고 경우에 따라 사업성공에 따른 이익향유도 가능하므로 보다 효율적인 자본 활용이 기대된다. 다만, 본 연구는 다음과 같은 한계가 있다. 우선 증권사 모집주선 및 참여 대출건을 중심으로 다양한 금융기관의 대출건을 분석함으로써, 금융기관의 종류에 따라 달라질 수 있는 의사결정 요인의 차이를 규명하지 못하였다. 또한 다양하게 분포하는 물건 및 사업지를 연구함으로써 부동산PF의 일반적인 의사결정요인을 규명했다는 의의가 있으나, 사업형태 및 세부적인 입지조건에 따라 다르게 나타날 수 있는 의사결정요인의 차이를 규명하지는 못하였다. 그러므로 추후 금융기관의 형태에 따른 의사결정의 차이점, 사업물건 및 세부입지요인이 금융기관의 의사결정에 미치는 영향에 대하여 후속연구가 필요할 것으로 보인다. 이 같은 구체적 요인을 밝혀낸다면 추후 민간자본에 대한 이해를 높일 수 있으며, 이를 통해 한정된 자원의 효율적 이용이라는 측면에서 도시정책에 도움이 될 것으로 기대된다.1. 서론 1 1.1 연구의 배경 및 목적 1 1.1.1 연구의 배경 1 1.1.2 연구의 목적 4 1.2 연구의 범위 및 구성 5 1.2.1 연구의 범위 5 1.2.2 연구의 구성 6 2. 이론 및 선행연구 검토 8 2.1 프로젝트파이낸스 이론적 고찰 8 2.1.1 개념 및 특징 8 2.1.2 이론적 접근 10 2.2 국내 부동산 프로젝트파이낸스 15 2.2.1 기본 구조 15 2.2.2 대출 형태 17 2.2.3 주요 리스크 20 2.3 국내 부동산 PF 선행연구 26 2.4 소결 30 3. 연구문제 및 가설 32 3.1 연구문제 32 3.2 연구가설 34 4. 분석의 틀 36 4.1 분석자료 및 변수 36 4.1.1 분석자료 36 4.1.2 종속변수 36 4.1.3 독립변수 38 4.2 분석의 흐름 및 방법 42 4.2.1 분석의 흐름 42 4.2.2 분석방법 및 분석모형 43 5. 분석결과 46 5.1 기초통계량 46 5.2 상관분석 48 5.3 다중회귀분석 50 5.3.1 분석결과 50 5.3.2 다중공선성 검증 53 5.4 가설검증 및 해석 56 6. 결론 59 6.1 연구결과 요약 및 시사점 59 6.2 연구의 한계 61 참고문헌 63 Abstract 68Maste

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