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不動產資本化率之探究─投資利率組合法之分析

By 蔡明沛

Abstract

[[abstract]]不動產資本化率對不動產估價極為重要,通常應用於收益法之估價,因為年淨收益除以資本化率還原即為不動產價格,對於收益性不動產,此為主要的不動產評估價格方法。國內不動產估價主要根據政府規定之「不動產估價技術規則」,其中對資本化率之訂定依第三十八條規定,可藉二種方式制定之。本文認為可藉國外實行之「投資利率組合法模型」另行加以實證,研究此法在台灣不動產資本化率探究之可行性。 蒐集之套房租售案例情況有三:1.以具有同一標的同時租售2.同一標的非同時租售(但時間點相近之先租後售或先售後租情況)3.非同一標的之類似標的但為同棟(區)且同時租售為主,以分別得出之資本化率之套房適當案例為主。應用投資組合理論(Portfolio Theory)上之加權平均資金成本(Weighted Average Cost of Capital,WACC)進行在不動產資本化率分析適用性之研究,以實證「投資利率組合法(The Band of Investment Rate Approach,BIRA )」在國內套房之適用性。 本研究以板橋市地區之出租套房為研究對象,本研究將投資單位最小化及投資區域單一化,將本區不同類型之套房種類,先以問卷定義出市場上標準化的套房,以卡方檢定方式找出影響套房資本化率的因素後,再經由蒐集該種類型套房之實際收益資料與售價案例,再以「投資利率組合法模型」進行加以逐步迴歸,探求該等模型在統計結果上之顯著性,最後以驗證是否此模型之應用性,研究成果包括:(一)探討市場供需雙方認為影響套房資本化率主要因素(二)以實際案例探討主要影響套房資本化率主要因素(三)探討「投資利率組合法」與法定評估方法於套房評估運用之差異性(四)研究將「投資利率組合法」導入目前估價實務應用之可行性

Topics: 資本化率, 估價, 標準不動產, 投資組合, WACC
Year: 2009
OAI identifier: oai:http://ir.lib.pccu.edu.tw/:987654321/1694
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