Mortensen, Martin Elmegaard

Panduro, Toke Emil

Danish

Copenhagen University Research Information System

u n i ve r s i t y  o f  co pe n h ag e n  Københavns UniversitetVærdisætning af gårdhaverPanduro, Toke Emil; Mortensen, Martin ElmegaardPublication date:2014Document versionOgså kaldet Forlagets PDFCitation for published version (APA):Panduro, T. E., & Mortensen, M. E., (2014). Værdisætning af gårdhaver, 5 s.Download date: 03. Feb. 2020        Værdisætning af gårdhaver        Januar 2014     Udgivelsesdato : Januar 2014 Vores reference : 22.2752.01   Udarbejdet : Toke Emil Panduro, Martin Elmegaard Mortensen  Kontrolleret : Brian Gardner Mogensen    Værdisætning af gårdhaver      Side 1     INDHOLDSFORTEGNELSE SIDE   1 SAMMENFATNING 2 2 INDLEDNING 2 3 METODE 2 4 RESULTATER 4 5 REFERENCER 4                                     Værdisætning af gårdhaver      Side 2     1 SAMMENFATNING Etableringen af gårdhaverne på Nørrebro, Amager og i Centrum af København har en gennemsnitlig positiv effekt på ejendomsværdien. Effekten på ejendomsværdien har varieret i forhold til størrelsen af ejendommen. Når der er tale om lejligheder med et og to værelser har effekten været henholdsvis 40.000 og 42.000 kr. For treværelses-lejligheder har effekten været omkring 36.000 kr. Populationen af firværelses lejlighe-der har været for begrænset til signifikant at kunne måle en effekt af gårdhaverne.   2 INDLEDNING Teknik- og Miljøforvaltningen ønsker udarbejdet en undersøgelse af gårdhavers effekt på ejendomsværdien i den omkringliggende karré. Gårdhaver forstås som ’fælles gårdhaver’ etableret med byfornyelsesmidler. Fokus er alene på effekten på ejen-domsværdierne for de boliger, der omkranser gårdhaverne  I nærværende notat er beregnet gårdhavernes effekt på ejendomsværdien. Gårdha-verne som indgår i analysen er placeret på Nørrebro, Amager og i Centrum af Kø-benhavn.    3 METODE Med udgangspunkt i data fra den netop udviklede husprismetode for Teknik- og Miljø-forvaltningen i Københavns Kommune i ”Økonomisk værdisætning af København Kommunes grønne områder” er der i dette notat foretaget en efterfølgende beregning af effekten af gårdhaver på ejendomsværdien.  Beregningerne af gårdhavernes effekter for ejendomsværdien beregnes med ud-gangspunkt i listen med gårdhaver fremsendt af Teknik- og Miljøforvaltningen den 2.12.2013.  Beregningen af effekten på ejendomsværdien er baseret på et før og efter salg. Boli-ger med tilknytning til gårdhaver solgt før og efter etableringen af deres gårdhave blev identificeret. Prisforskellen før og efter gårdhaven blev etableret antages at være et udtryk for den værditilvækst som gårdhaven tilføre boligen.   Denne tilgang adskiller sig væsentligt fra husprismetoden anvendt i ”Økonomisk værdisætning af København Kommunes grønne områder”. Det skyldes at etablerin-gen gårdhaver anvendes som et byplanredskab til at løfte kvaliteten for beboerne i et boligkompleks. Det betyder at gårdhaveprojekter generelt har været målrettet udsatte boligområder. Effekten af gårdhaver i en husprismodel vil ikke kunne isoleres til kun at udtrykke tilstedeværelsen af gårdhaver. Den modellerede tilstedeværelse i af gård-haver ville i givet fald være et udtryk for udsat bolig.   Værdisætning af gårdhaver      Side 3     Givet dette forhold er en før- og efteranalyse umiddelbart den lettest tilgængelige me-tode til at finde den velfærdsøkonomiske gevinst af gårdhaver. Der er dog en del usikkerheder ved metoden. Dette skyldes at der i perioden mellem de to handler kan være sket andet i området, som har indflydelse på boligprisen. Det kan være at lejlig-heden f.eks. ikke har været vedligeholdt tilstrækkeligt af ejeren, hvilket stiller boligen ringere i forhold til lignende boliger i området. Der kan være tilføjet nye elementer i byområdet, så som nye naboer, en metrostation. Disse mulige hændelser er ikke ta-get i regning.   Det har stor betydning for før- og efteranalysen, at den gennerelle prisudvikling ren-ses fra data. Dette blev gjort ved at opdele husprisdata fra 1.01.2000 til 1.3.2013 i fire lejlighedsmarkeder for hele Københavns Kommune. De fire delmarkeder består af et marked for 1 værelses, et marked for 2 værelses, et marked for 3 værelses og et marked for 4 værelses lejligheder. For hvert delmarked blev den generelle prisudvik-ling estimeret ved hjælp af non-parametrisk Generalized Additive Model (GAM), hvor prisudviklingen over tid blev smoothet ved anvendelses af ikke-linear splines over an-tallet af dage i analyseperioden - se Wood (2006) for generel beskrivelse af model.   Den anvendte GAM model skaber mulighed for en meget præcis beskrivelse af pris-udviklingen og er langt at foretrække frem for andre metoder. Prisudviklingen for de fi-re delmarkeder kan ses i figur 1. Med udgangspunkt i de fire modeller for de fire mar-keder blev 2013 prisen for den enkelte lejlighed estimeret.        Figur 1: Generel prisudvikling på lejligheder i København. Kilde Toke Emil Panduro og Grontmij  Værdisætning af gårdhaver      Side 4     4 RESULTATER For etværelses lejligheder har etableringen af gårdhaverne i gennemsnit betydet en prisstigning på knap 40.000 kr. For en toværelses lejligheder er prisstigningen lige over 42.000 kr. Denne gruppe er klart den største i undersøgelsen. Treværelses lej-ligheder er i gennemsnit steget med 36.000 kr. som følge af etableringen af gårdha-ver. For fireværelses lejligheder er populationen af gensalg for lille til på statistisk for-svarlig vis at beregne en gennemsnitlig prisstigning eller fald.  En række lejligheder har oplevet en negativ ændring i ejendomsværdien, hvilket kan skyldes eksterne effekter, der ikke kan stilskrives etableringen af en gårdhave. Dette kan som tidligere nævnt skyldes at andre hændelser har haft betydning for prisudvik-lingen for den enkelte bolig.   På trods af de negative ændringer i enkelte af boligerne er den gennemsnitlige pris-stigning positiv efter etableringen af gårdhaverne. Antallet af negative prisstigninger for de enkelte typer af lejligheder er bekymrende. Det betyder, at resultaterne må be-tragtes som usikre.   Gårdhaver  Antal boliger – gensalg Gennemsnits prisstigning Antal negative prisstigninger  1 værelse  11 39.777 kr. 3 2 værelser 227 42.074 kr. 48 3 værelser 68  36.181 22 4 værelser 3 - 3 Tabel 1: Resultat af gårdhavers effekter på ejendomsværdien Kilde Toke Emil Pandu-ro og Grontmij  Fremadrettet kan en mulighed for at skabe øget sikkerhed omkring resultaterne, at fo-retage en matching analyse, hvor solgte lejligheder med gårdhaver matches med en lignende lejlighed uden gårdhave. Prisforskellen mellem de matchede lejligheder vil give en indikation på den velfærdsøkonomiske gevinst af gårdhaver finansieret af Københavns Kommune.    5 REFERENCER Grontmij & Impact Assesment (2014), Økonomisk værdisætning af København Kommunes grønne områder  Wood, S. N. (2006). Generalized Additive Models: An Introduction with R., Chapman and Hall.  

Værdisætning af gårdhaver

https://curis.ku.dk/ws/files/141739027/Notat_G_rdhaver_29_1_2014.pdf

Værdisætning af gårdhaver

Abstract

Similar works

Full text

Available Versions

Copenhagen University Research Information System