Estrategias en términos de uso y ocupación del suelo en el marco del derecho a la ciudad en torno al acelerado crecimiento urbano presente en las Conurbaciones de San Joaquín y Baños.

El crecimiento acelerado de las ciudades a nivel mundial deriva en fuertes dinámicas, que intensifican la población urbana que evidencian marcados desequilibrios territoriales entre zonas urbanas y rurales. En la ciudad de Cuenca, no obstante, se ha hecho imperceptible el límite urbano; pero son fuertes las diferencias existentes entre la ciudad y el campo. El derecho a la ciudad planteado en 1968 por Henri Lefebvre es una teoría clave para el desarrollo de los territorios; sin embargo, las problemáticas actuales requieren reconceptualizarlo, de manera que sea posible una lectura espacial de este término. Esto se realizó en base a la interrelación de los conceptos básicos de “Derecho” con los principios del derecho a la ciudad y su correspondencia con las necesidades fundamentales del ser humano planteadas por Neef, constituyendo el punto de partida para el planteamiento de variables territoriales medibles cualitativa y cuantitativamente. Alrededor de esta problemática y bajo este enfoque de estudio se analizan dos conurbaciones de la ciudad de Cuenca: San Joaquín y Baños. Los resultados obtenidos del análisis permitieron plantear estrategias de planificación en tales zonas, sin embargo, su aplicación no exime otros contextos, siempre que anteceda a un estudio de dicho lugarThe accelerated growth of cities worldwide leads to strong dynamics, which intensify the urban population and show marked territorial imbalances between urban and rural areas. In the city of Cuenca, however, the urban limit has become imperceptible; but the existing differences between the city and the countryside are strong. The right to the city proposed in 1968 by Henri Lefebvre is a key theory for the development of territories; however, current problems require reconceptualizing it, so that a spatial reading of this term is possible. This was carried out on the basis of the interrelation of the basic concepts of "Right" with the principles of the right to the city and its correspondence with the fundamental needs of the human being raised by Neef, constituting the starting point for the approach of qualitatively and quantitatively measurable territorial variables. Two conurbations of the city of Cuenca are analyzed around this problem and under this study approach: San Joaquín and Baños. However, its application does not exempt other contexts, as long as it precedes a study of that placeArquitectaCuenc

Lectura espacial del Derecho a la Ciudad. El caso de Cuenca, Ecuador

There are important reflections addressing the right to the city is mostly conceptual terms, with few spatial readings and generally focused on spaces formally recognized as urban. This work shows the construction of a methodology for the spatial interpretation of the right to the city by comparing in Cuenca, Ecuador the situation between the urban area and its nearby conurbation. It is concluded that the spatial analysis allows determining those components of the urban structure that require particular attention in a process of intervention in the city to fulfill the rights of the population.Ils existent des importantes réflexions qui parlent du droit à la ville en termes surtout conceptuelles, avec quelques lectures spatiales et généralement centrés en espaces formellement reconnue comme urbains. Cette thèse expose la construction d’une méthodologie qu’interprété spatialement le droit à la ville en comparant dans Cuenca, Equateur situation entre l’area urbain et sa conurbation à proximité. Il est conclu que cette analyse spatiale permet de déterminer ceux components de la structure urbain qu’exigent attention particulière dans un processus d’intervention en la ville en vue de l’accomplissement des droits du peuple.Existem reflexões importantes que abordam o direito à cidade em termos principalmente conceituais, com poucas leituras especiais e geralmente focadas em espaços formalmente reconhecidos como urbanos. O presente trabalho expõe a construção de uma metodologia que interpreta espacialmente o direito à cidade, comparando em Cuenca, Equador a situação entre a área urbana e sua vizinhança. Conclui-se que a análise espacial permite determinar os componentes da estrutura urbana que requerem atenção particular em um processo de intervenção na cidade, a fim de cumprir os direitos da população.Existen reflexiones importantes que abordan el derecho a la ciudad en términos conceptuales, con pocas lecturas espaciales y generalmente centradas en espacios formalmente reconocidos como urbanos. El presente trabajo expone la construcción de una metodología que interpreta espacialmente el derecho a la ciudad comparando la situación del área urbana de la ciudad de Cuenca, Ecuador, con su conurbación. Se concluye que el análisis espacial permite determinar aquellos componentes de la estructura urbana que requieren atención particular en un proceso de intervención en la ciudad, con miras al cumplimiento de los derechos de la población

Leitura especial do Direito da Cidade. Caso de Cuenca, Ecuador

There are important reflections addressing the right to the city is mostly conceptual terms, with few spatial readings and generally focused on spaces formally recognized as urban. This work shows the construction of a methodology for the spatial interpretation of the right to the city by comparing in Cuenca, Ecuador the situation between the urban area and its nearby conurbation. It is concluded that the spatial analysis allows determining those components of the urban structure that require particular attention in a process of intervention in the city to fulfill the rights of the population.Existen reflexiones importantes que abordan el derecho a la ciudad en términos conceptuales, con pocas lecturas espaciales y generalmente centradas en espacios formalmente reconocidos como urbanos. El presente trabajo expone la construcción de una metodología que interpreta espacialmente el derecho a la ciudad comparando la situación del área urbana de la ciudad de Cuenca, Ecuador, con su conurbación. Se concluye que el análisis espacial permite determinar aquellos componentes de la estructura urbana que requieren atención particular en un proceso de intervención en la ciudad, con miras al cumplimiento de los derechos de la población.Ils existent des importantes réflexions qui parlent du droit à la ville en termes surtout conceptuelles, avec quelques lectures spatiales et généralement centrés en espaces formellement reconnue comme urbains. Cette thèse expose la construction d’une méthodologie qu’interprété spatialement le droit à la ville en comparant dans Cuenca, Equateur situation entre l’area urbain et sa conurbation à proximité. Il est conclu que cette analyse spatiale permet de déterminer ceux components de la structure urbain qu’exigent attention particulière dans un processus d’intervention en la ville en vue de l’accomplissement des droits du peuple.Existem reflexões importantes que abordam o direito à cidade em termos principalmente conceituais, com poucas leituras especiais e geralmente focadas em espaços formalmente reconhecidos como urbanos. O presente trabalho expõe a construção de uma metodologia que interpreta espacialmente o direito à cidade, comparando em Cuenca, Equador a situação entre a área urbana e sua vizinhança. Conclui-se que a análise espacial permite determinar os componentes da estrutura urbana que requerem atenção particular em um processo de intervenção na cidade, a fim de cumprir os direitos da população

Lectura espacial del Derecho a la Ciudad. El caso de Cuenca, Ecuador

Existen reflexiones importantes que abordan el derecho a la ciudad en términos conceptuales, con pocas lecturas espaciales y generalmente centradas en espacios formalmente reconocidos como urbanos. El presente trabajo expone la construcción de una metodología que interpreta espacialmente el derecho a la ciudad comparando la situación del área urbana de la ciudad de Cuenca, Ecuador, con su conurbación. Se concluye que el análisis espacial permite determinar aquellos componentes de la estructura urbana que requieren atención particular en un proceso de intervención en la ciudad, con miras al cumplimiento de los derechos de la población

Precio del suelo dado por la oferta del mercado y el avalúo municipal: Relaciones y distribución espacial en la ciudad de Cuenca

The paper analyzes the relationship between the market price and the cadastral value of vacant lots, built-up lots, and horizontal property, and its spatial distribution within the urban area of the city of Cuenca, covering an area of approximately 74 km2. The cadastral value of the lots was obtained from the Autonomous Decentralized Municipal Government of the Canton Cuenca. Whereas, the market price was obtained from the published real estate offers in the period September 2019-March 2020. Of the 100,203 lots within the study area, 994 lots, of which the market price and cadastral value are available, were retained in the study. In total 421 unbuilt-plots, 518 built-plots, and 55 horizontal properties were used in the analysis. The land price by the municipal appraisal equals on average 54.15% of the market price, showing that the cadastral value of the properties is undervalued. The spatial autocorrelation between market price and the cadastral value was derived using Moran’s I and Gi* statistics. Lots were observed with a high market price, 5% of the properties presented values higher than 4.82 with a maximum of 11.39. These high values do not have a clear explanation, except speculation given by the market. Given the difference between both measures, municipalities, given society changes at a rapid pace, should modernize and renew the cadastral system, which traditionally is seen as well-functioning but in many cases is outdated.En el presente documento se analiza la relación entre el precio de mercado y el valor catastral de los lotes baldíos, urbanizados y de propiedad horizontal, y su distribución espacial dentro del área urbana de la ciudad de Cuenca, con una superficie aproximada de 74 km2. El valor catastral de los lotes se obtuvo del portal del Gobierno Municipal Autónomo Descentralizado del Cantón Cuenca. Mientras que el precio de mercado se consiguió de las ofertas inmobiliarias publicadas en el período septiembre 2019 a marzo de 2020. De los 100,203 lotes, dentro del área de estudio, 994 lotes, de los cuales se encuentran disponibles el precio de mercado y el valor catastral, fueron incluidos en el estudio. En total, se utilizaron en el análisis 421 lotes sin construir, 518 parcelas construidas y 55 propiedades horizontales. El precio del suelo según la tasación municipal equivale, en promedio, al 54.15% del precio de mercado, lo que demuestra que el valor catastral de las propiedades está subvalorado. La autocorrelación espacial entre el precio de mercado y el valor catastral se derivó utilizando las estadísticas I de Moran y Gi*. Se determinaron lotes con precio de mercado alto con respecto al valor catastral, el 5% de los predios mostraron valores superiores al 4.82 con un máximo de 11.39. Considerando estos aspectos, los municipios, dado que la sociedad cambia a un ritmo acelerado, deben modernizar y renovar el sistema catastral, que tradicionalmente se considera que funciona bien, pero en muchos casos está desactualizado

Spatial reading of the right to the city. The case of Cuenca, Ecuador

Existen reflexiones importantes que abordan el derecho a la ciudad en términos conceptuales, con pocas lecturas espaciales y generalmente centradas en espacios formalmente reconocidos como urbanos. El presente trabajo expone la construcción de una metodología que interpreta espacialmente el derecho a la ciudad comparando la situación del área urbana de la ciudad de Cuenca, Ecuador, con su conurbación. Se concluye que el análisis espacial permite determinar aquellos componentes de la estructura urbana que requieren atención particular en un proceso de intervención en la ciudad, con miras al cumplimiento de los derechos de la población.© 2020 Universidad Nacional de Colombia. All rights reserved. There are important reflections addressing the right to the city is mostly conceptual terms, with few spatial readings and generally focused on spaces formally recognized as urban. This work shows the construction of a methodology for the spatial interpretation of the right to the city by comparing in Cuenca, Ecuador the situation between the urban area and its nearby conurbation. It is concluded that the spatial analysis allows determining those components of the urban structure that require particular attention in a process of intervention in the city to fulfill the rights of the population

Price of land determinedby the market supply and the municipal appraisal: relations and spatial distribution in the city of Cuenca

En el presente documento se analiza la relación entre el precio de mercado y el valor catastral de los lotes baldíos, urbanizados y de propiedad horizontal, y su distribución espacial dentro del área urbana de la ciudad de Cuenca, con una superficie aproximada de 74 km2. El valor catastral de los lotes se obtuvo del portal del Gobierno Municipal Autónomo Descentralizado del Cantón Cuenca. Mientras que el precio de mercado se consiguió de las ofertas inmobiliarias publicadas en el período septiembre 2019 a marzo de 2020. De los 100,203 lotes, dentro del área de estudio, 994 lotes, de los cuales se encuentran disponibles el precio de mercado y el valor catastral, fueron incluidos en el estudio. En total, se utilizaron en el análisis 421 lotes sin construir, 518 parcelas construidas y 55 propiedades horizontales. El precio del suelo según la tasación municipal equivale, en promedio, al 54.15% del precio de mercado, lo que demuestra que el valor catastral de las propiedades está subvalorado. La autocorrelación espacial entre el precio de mercado y el valor catastral se derivó utilizando las estadísticas I de Moran y Gi*. Se determinaron lotes con precio de mercado alto con respecto al valor catastral, el 5% de los predios mostraron valores superiores al 4.82 con un máximo de 11.39. Considerando estos aspectos, los municipios, dado que la sociedad cambia a un ritmo acelerado, deben modernizar y renovar el sistema catastral, que tradicionalmente se considera que funciona bien, pero en muchos casos está desactualizado.The paper analyzes the relationship between the market price and the cadastral value of vacant lots, built-up lots, and horizontal property, and its spatial distribution within the urban area of the city of Cuenca, covering an area of approximately 74 km2. The cadastral value of the lots was obtained from the Autonomous Decentralized Municipal Government of the Canton Cuenca. Whereas, the market price was obtained from the published real estate offers in the period September 2019-March 2020. Of the 100,203 lots within the study area, 994 lots, of which the market price and cadastral value are available, were retained in the study. In total 421 unbuilt-plots, 518 built-plots, and 55 horizontal properties were used in the analysis. The land price by the municipal appraisal equals on average 54.15% of the market price, showing that the cadastral value of the properties is undervalued. The spatial autocorrelation between market price and the cadastral value was derived using Moran’s I and Gi* statistics. Lots were observed with a high market price, 5% of the properties presented values higher than 4.82 with a maximum of 11.39. These high values do not have a clear explanation, except speculation given by the market. Given the difference between both measures, municipalities, given society changes at a rapid pace, should modernize and renew the cadastral system, which traditionally is seen as well-functioning but in many cases is outdated

Design of a mass valuation system for urban land based on the land rent theory. Application to the case of Cuenca, Ecuador

Las municipalidades, frente a la obligatoriedad de generar avalúos prediales, predominantemente han empleado el método de comparación, caracterizado por someterse a las distorsiones del mercado de suelo, excluyendo la consideración explícita de factores que lo valorizan. En este artículo se expone un método de valuación masiva del suelo urbano basado en la generación de rentas de suelo que valorizan la propiedad y que, en su forma capitalizada, se expresan en su precio. A través de la aplicación en la ciudad de Cuenca, se establece un conjunto de procedimientos para la determinación del precio unitario base, identificando para ello el capital incorporado al suelo en infraestructuras y equipamientos, y cuantificando las rentas primarias y secundarias más relevantes a partir de las expresiones de la estructura espacial de los usos de suelo vinculadas a su generación. Los resultados obtenidos demuestran que la teoría de la renta de la tierra es aplicable a la valuación masiva del suelo urbano con fines catastrales, obteniendo un significativo grado de comprensión sobre la conformación de los precios del suelo en la ciudad asociados a sus dinámicas.The municipalities, faced with the obliga-tion to generate property appraisals, have predom-inantly used the comparison method, characterized by submitting to the distortions of the land market, excluding the explicit consideration of factors that value it. This article presents a method of valuing urban land massively, based on the generation of land rents that value the property and that in its capitalized form are expressed in its price. Through the application in the city of Cuenca, a set of pro-cedures is established for the determination of the base unit price, identifying for this the capital incor-porated into the land in infrastructures and equip-ment, and quantifying the most relevant primary and secondary rents from the expressions of the spatial structure of land uses linked to their gener-ation. The results obtained show that the theory of land rent is applicable to the massive valuation of urban land for cadastral purposes, obtaining a sig-nificant degree of understanding of the conforma-tion of land prices in the city associated with their dynamic