First observations to Draft Law regulating credit agreements on real estate market

En el mes de julio del año pasado, el entonces Gobierno en funciones presentó el Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cumplimiento de la transposición –tardía- de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero. En el presente estudio se hace una lectura crítica pero constructiva del Anteproyecto, especialmente de aquellas materias relacionadas con el contrato de crédito inmobiliario, en particular en lo que se refiere a la fase precontractual. El trabajo trata de demostrar que el texto legal propuesto es claramente mejorable. La mayor crítica que se le puede hacer al texto legal es que demasiadas materias se dejan para una regulación posterior mediante reglamentos. Ello tiene como consecuencia que la ley que se apruebe es solo una transcripción parcial de la Directiva. Mas una regulación reglamentaria excesiva no protege con la misma intensidad los derechos de los consumidores que si la regulación fuese mediante la ley.Last July the Government (then in charge) adopted the Draft Law regulating credits agreements on real estate market, in compliance with the late transposition of Directive 2014/17/EU, 4th of February. This paper analyses critically but also constructively the aforementioned Draft Law, especially on the issues related to real estate credit agreement and its pre-contractual phase. It also tries to demonstrate that the proposed legal text is clearly improvable. The main criticism that can be made is that too many matters have been left for later development throughout Government regulations. This means that the law to be adopted would be only a partial transposition of the Directive. What is more, excessive rules throughout Government regulations do not protect consumers´ rights with the same intensity as when they are protected throughout legal rules

La protección de los empresarios en la Proposición de Ley “De impulso de la transparencia en la contratación predispuesta”: Una solución a medias

Se examina unapropuesta de ley sobre la transparencia material en los contratos no negocia-dos individualmente, la cual extiende la protección también a los empresarios. El estudio se centra en aquellos aspectos positivos y negativos de la transparencia material relacionados con los contratos de adhesión entre empresarios. Al mismo tiempo, se proponen algunos cambios para mejorar el texto norma-tivo. El estudio termina con una propuesta más: la incorporación de una cláusula general de buena fe para todos los contratos de adhesión en la Ley de Condiciones Generales de la ContrataciónThis paper examines a Proposal of Law on material transparency in contracts that are not indi-vidually negotiated, which also extends protection to entrepreurs. The study focuses on those positive and negative aspects of material transparency related to the adhesion contracts between entrepreneurs. At the same time, some changes are proposed to improve the normative text. The study ends with one more proposal: the incorporation of a good faith general clause for all the adhesion contracts in the General Terms of Contracting La

Consecuencias del incumplimiento del deber de transposición de la Directiva 2014/17/UE

El Estado español ha incumplido el deber de transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Existe, no obstante, un mosaico normativo complejo, con teselas de distinta relevancia, que entre sus objetivos comprende también la regulación de los créditos y préstamos para la adquisición de la vivienda, sin exigir necesariamente que sea residencial o habitual, salvo en algunos supuestos legales concretos. Aun cuando España ha incumplido la fecha de transposición de la DCCBI, las entidades financieras y el consumidor tienen a su favor un sistema normativo que protege sus intereses al menos en una cuestión tan capital para la Directiva cual es la transparencia bancaria. Serán los tribunales los que deberán ser conscientes de su labor interpretativa de esta normativa conforme con la DCCBI; pero también las demás autoridades, en particular los notarios y los registradores de la propiedad así como el Banco de España deberán por su condición de garantes de la transparencia bancaria asegurar mediante la interpretación que se logre la protección de los fines de la DCCBI. A su vez, los consumidores podrán hacer valer sus derechos que les concede la Directiva ante las instituciones públicas en virtud la eficacia directa que se deriva de aquélla.Spanish state has failed to comply with his duties regarding the transposition of Directive 2014/17/UE, of 4th February, on credit agreements for consumers relating to residential immovable property. There is, nevertheless, a complicated regulatory network (formed que by different rules with regard to its importance) which seeks, amongst other goals, to regulate credit and loan agreements relating to residential immovable property. Except some situations specified in the rule, it is not required that the immovable property is considered habitual residence. Even this failure from Spanish legislator, financing entities and consumers can count on a legal system that intends to protect their interests at least relating to a capital issue as banking transparency. Hence, it is for the Courts to interpret the law according to Directive 2014/17/EU (principle of conforming interpretation with EU law). Likewise, other authorities such as Notaries Public and Property Registrars as well as the Bank of Spain are bound to comply with the aims targeted by the Directive as guarantors of banking transparency. On the other hand, consumers can assert their rights before the public authorities thanks to the direct effect of EU Directive

Problemas y contradicciones en la protección del prestatario no consumidor en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

One of the main innovations from the Contracts for real estate credits Act ("LCCI", Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario) of march 2019 is that it wants to protect not only consumers but also other physical persons who ask for a real estate credit. The "LCCI" partially transposes Directive 17/2014/EU of february 2014, but it goes beyond the contents of this Directives since it broadens the subjective protection: not only consumers but also other physical persons asking for real estate credits. This broader protection presents both contradictions and legal and practical problems that will be analyzed in this study.Una de las principales novedades de la novísima Ley de contratos de crédito inmobiliario (LCCI), de 15 de marzo de 2019, es su clara vocación de potenciar la protección no sólo de las personas físicas que son consumidores sino también de las demás personas físicas que solicitan un préstamo hipotecario. La LCCI, que transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, va más allá de los mandatos de esta normativa europea, al extender el paraguas protector en la concesión de préstamos hipotecarios a cualquier prestatario que sea persona física. Esta protección tan amplia no está exenta de contradicciones y de problemas legales y prácticos que abordaremos en el presente trabajo

Semblanza personal y académica de Harm Peter Westermann

Semblanza personal y académica del profesor alemán Harm Peter Westerman

Primerísimas observaciones al Anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

En el mes de julio del año pasado, el entonces Gobierno en funciones presentó el Anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en cumplimiento de la transposición –tardía- de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero. En el presente estudio se hace una lectura crítica pero constructiva del Anteproyecto, especialmente de aquellas materias relacionadas con el contrato de crédito inmobiliario, en particular en lo que se refiere a la fase precontractual. El trabajo trata de demostrar que el texto legal propuesto es claramente mejorable. La mayor crítica que se le puede hacer al texto legal es que demasiadas materias se dejan para una regulación posterior mediante reglamentos. Ello tiene como consecuencia que la ley que se apruebe es solo una transcripción parcial de la Directiva. Mas una regulación reglamentaria excesiva no protege con la misma intensidad los derechos de los consumidores que si la regulación fuese mediante la ley

Consecuencias del incumplimiento del deber de transposición de la Directiva 2014/17/UE

El Estado español ha incumplido el deber de transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Existe, no obstante, un mosaico normativo complejo, con teselas de distinta relevancia, que entre sus objetivos comprende también la regulación de los créditos y préstamos para la adquisición de la vivienda, sin exigir necesariamente que sea residencial o habitual, salvo en algunos supuestos legales concretos. Aun cuando España ha incumplido la fecha de transposición de la DCCBI, las entidades financieras y el consumidor tienen a su favor un sistema normativo que protege sus intereses al menos en una cuestión tan capital para la Directiva cual es la transparencia bancaria. Serán los tribunales los que deberán ser conscientes de su labor interpretativa de esta normativa conforme con la DCCBI; pero también las demás autoridades, en particular los notarios y los registradores de la propiedad así como el Banco de España deberán por su condición de garantes de la transparencia bancaria asegurar mediante la interpretación que se logre la protección de los fines de la DCCBI. A su vez, los consumidores podrán hacer valer sus derechos que les concede la Directiva ante las instituciones públicas en virtud la eficacia directa que se deriva de aquélla

Accommodation contracts in housing for tourist use: explanatory memorandum

Se presenta una memoria explicativa de los dos modelos de contrato: uno de cesión de vivienda turística y otro de cesión de una habitación ubicada en vivienda turística, que se publicaron en el número anterior de la revista. En dicha memoria se recogen las razones que se han tomado en consideración en la redacción de todas y cada una de las cláusulas, y que contienen además las dudas y debates sobre las muchas y variadas cuestiones jurídicas que se fueron suscitando en el ámbito del equipo de trabajo, a propósito del contenido de las estipulaciones contractuales.36 página

Das condições gerais dos contratos / cláusulas abusivas: e o enfoque acerca do estado da questão na Alemanha

Aborda acerca das cláusulas abusivas nos contratos de adesão na Alemanha. Examina a proteção e defesa do consumidor diante das cláusulas abusivas. Estuda o conteúdo das cláusulas negociadas individualmente apresentando as consequências da declaração de abusividade. Analisa as cláusulas de boa-fé sugerindo a nulidade quando identificada a ausência de transparência. Por fim conclui que as cláusulas abusivas dos contratos de adesão podem ser combatidas por ações coletivas ou individuais