Impact of spruce bark beetle on valuation of forest properties

Under de senaste åren har förekomsten av granbarkborren stigit. Detta beror på en ökad mängd substrat som finns tillgängliga för granbarkborren, det huvudsakliga substratet för arten är gran. Angreppen sker i de flesta fall på granar vars vitalitet är nedsatt på grund av exempelvis värme och solexponering. Med en ökad risk för angrepp och spridning av granbarkborren kan en fastighets avkastningsvärde riskera att sjunka då grantimret inte har samma värde efter ett angrepp. Syftet med denna studie är därav att kartlägga granbarkborrens inverkan på överlåtelsesituationer och även innehavssituationer. Studien genomfördes som en intervjustudie där tre olika grupper intervjuades, skogsägare, fastighetsmäklare och bankrådgivare, för att få tre olika perspektiv på granbarkborrens inverkan på fastigheters värdering. Resultatet från intervjuerna med de tre grupperna visade att det finns en viss värdeminskningseffekt från granbarkborren men att det är väldigt svårt att sätta en exakt siffra. Det behövs fortsatt forskning inom området då det i nuläget råder brist på studier inom granbarkborrens inverkan på fastighetspriser.The presence of spruce bark beetle has risen in the latest years. This is mainly because of an increase in substrate for the beetle, which is Norway spruce. The infestation usually occurs on Norway spruce individuals which have decreased vitality because of drought and sun exposure. With an increased risk of outbreaks and spreading of the spruce bark beetle a property’s yield value risk lowering because of lower timber values after an outbreak. The purpose of this study is to map the spruce bark beetle’s impact on conveyance and possession situations. The study was carried out as an interview study where three different groups were interviewed, forest owners, real estate agents and bank consultants, to get three different perspectives on the impact of spruce bark beetle on property valuation. The result from the interviews with the three groups showed that there is a certain value decreasing effect from the spruce bark beetle but that it is very difficult to say an exact number on the decrease. More research is needed within the field because of the current lack of studies on how the spruce bark beetle impacts property valuation

Real estate agent views on wooden multistorey construction : a comparison of real estate roles

Sverige har en väl utvecklad tradition att bygga småhus i trä och mycket resurser till detta. Trots det så är andelen flerbostadshus i trä på marknaden låg. Tidigare studier visar att konsumenterna inte har så stor kunskap om dessa bostäder i trä. Dialogen mellan alla inblandade aktörer, myndigheter och politiker måste förbättras för att främja hållbar utveckling och flerbostadshus i trä. Lagkrav om klimatdeklaration för nyproduktion från regeringen leder till konsekvenser för byggbranschen. Valet av material måste analyseras mer ingående för att påverka miljön så lite som möjligt. Denna studie syftar till att identifiera faktorer som påverkar hur mäklare arbetar för att främja flerbostadshus i trä. För att identifiera dessa faktorer genomfördes en kvalitativ fallstudie med tre registrerade fastighetsmäklare för två olika projekt av flerbostadshus i trä. Studien avser att förstå och ge uttryck åt respondenternas uppfattning om flerbostadshus i trä och dess position på marknaden vilket lett till att ett teoretiskt ramverk tagits fram. Ramverket utformades utifrån teoretiska begrepp inom området. Dessa begrepp är institutionell teori, service dominant logic och varumärkesterritorium. Litteraturgenomgång genomfördes för att få en uppfattning om tidigare studier inom området. Empirin för studien baseras på objektsbeskrivningar för projekten och skriftliga intervjuer med ansvarig fastighetsmäklare. Empirin analyseras med det teoretiska ramverket. Därefter tas empirin upp i diskussionen i dialog med tidigare forskningsresultat. Studien visar att respondenterna inte förmedlar någon gemensam nämnare för vilka mervärden de förmedlar till kunden. De anger att kunden har ett större intresse för priset än konstruktionsmaterialet. I studien framgår det att mäklarens roll i att främja flerbostadshus i trä inte är omfattande. I detta fall tyder empirin istället på att de som kan påverka positionen på marknaden främst är byggbranschen.Sweden has a well-established tradition of building wooden houses and has a lot of resources suitable for this. Despite that, the proportion of wooden multistorey construction on the market is low. Previous studies show that the consumers lack knowledge of these kinds of buildings. To promote sustainable development and these wooden buildings, the dialogue between all the involved actors, governments and politicians needs to be improved. Legal requirements from the government of climate declaration for new production leads to consequences for the construction industry. The choice of material will have to be analyzed in depth to reduce the negative effect on the environment. The purpose of this study is to identify factors that affect how real estate agents work to promote multistorey wooden constructions. To identify these factors, a qualitative case study was implemented. The case study consists of three registered real estate agents for two different projects. The study refers to understand and give expression to the respondents’ perception of wooden multistorey constructions and its position on the market. Based on the purpose of the study, a theoretical review was conducted and a conceptual framework was selected. The framework is based on theoretical concepts for the subject area. These concepts are; institutional theory, service dominant logic and brand territory. The literature review was also made to get an understanding of previous studies of the subject. The empirical part of the study is based on descriptions of the real estate objects and written interviews with the responsible estate agents. The descriptions of the objects and the interview-answers were analyzed based on the conceptual framework. After the analysis, the findings are discussed in dialogue with results from previous studies in the discussion chapter. In conclusion, the study shows that the respondents do not have any common understanding of what added values they mediate to the customer. The respondents' answers also show that their understandings of the customers’ interests of apartments focuses on the price rather than of what material the building is made of. The study shows that the role of the real estate agent to promote wooden multistorey constructions is not well founded. In this case, the results instead suggest that the constructions industry are the ones that can affect the position on the market for wooden multistorey constructions

Tillit på bostadsmarknaden. Tillit, mellanhänder och redovisningsinformation

Titel: Tillit på Bostadsmarknaden. Tillit, mellanhänder och redovisningsinformation Seminariedatum: 5 juni, 2015 Ämne/kurs: FEKH69 Examensarbete i redovisning på kandidatnivå, 15 hp Författare: Björn Tilly, Niclas Ulander och Sandra Nordin Handledare: Alexander Paulsson Nyckelord: Tillit, ekonomisk information, årsredovisning, mellanhänder, transaktionskostnadsteori. Syfte: Vårt syfte med uppsatsen är att undersöka hur mycket av den ekonomiska information mäklarna tillhandahåller som köparna kollar på samt hur tilliten ser ut mellan köpare och mäklare. Metod: En explorativ undersökning ligger till grund för uppsatsen, där en enkätundersökning har resulterat i cirka 200 svar från köpare av bostadsrätter och cirka 40 svar från mäklare. Teoretiska perspektiv: För att förklara hur tilliten ser ut mellan köpare och mäklaren har vi tittat på teorier om tillit, mellanhänder och transaktionskostnader. Detta har vi sedan kompletterat med information om hur lagar och regler ser ut kring årsredovisning och fastighetsmäklare samt förklarat avskrivningssätt, äkta och oäkta förening. Empiri: Vi har tittat på målgrupper så som köpare och mäklare och presenterat resultaten i diagram. Dessa är sedan hypotesprövade för att se om resultaten är statistiskt säkerställda. Resultat: Våra respondenter har endast ett förtroende på 2,9 av vår 5-gradiga skala men bara 50 procent av köparna läser den kompletterande ekonomiska informationen i form av årsredovisningen.Title: Trust on the real estate market Date fo examination: 5th of June, 2015 Subject/ course: FEKH69, Bachelor thesis in Accounting, 15 hp. Authors: Björn Tilly, Niclas Ulander and Sandra Nordin Mentor: Alexander Paulsson Keywords: Trust, financial information, annual reports, intermediaries, transaction cost theory. Purpose: Our purpose in this paper is to examine how much of the financial information brokerages provide that the buyers check on and how the trust is displayed between buyers and brokers. Method: An exploratory survey is the basis for the essay, where it has resulted in about 200 responses from buyers of condominiums and about 40 responses from brokers. Theoretical perspectives: To explain how the trust is displayed between the buyer and the realtor, we have looked at theories about trust, intermediaries and transaction costs. Then we have supplemented with information on laws and regulations around the annual accounts and real estate as well as explained the depreciation method, different types of housing associations. Empiricism: We have looked at target groups such as buyers and brokers, and presented the results in charts. These hypotheses are then tested to see if the results are statistically significant

Varumärkesarbete vid intern konkurrens

Varumärkets betydelse har under de senaste årtiondena förändrats, från att enbart informera om en produkt eller tjänst till att också fylla ett känslomässigt behov hos kunder. I denna studie undersöks hur Riksmäklaren arbetar med sitt varumärke. Ett aktivt varumärkesarbete leder till att företag utvecklar ett starkare varumärke, vilket ofta förknippas med konsumentlojalitet. Inom mäklarföretag förekommer intern konkurrens på grund av provisionslön. Svårigheten i Riksmäklarens varumärkesarbete ligger därför i att internt ha en gemensam uppfattning om varumärkets betydelse. Ett sätt att arbeta med varumärket är att bygga en kultur som återspeglar företagets kärnvärden. En väl fungerande kommunikation underlättar också för att samla alla medarbetare i riktning mot företagets mål. Därför är syftet med den här studien att undersöka ett mindre företags varumärkesarbete utifrån organisationskultur och intern kommunikation. Det som studien ämnar svara på är hur företag får alla medarbetare att arbeta mot samma mål när intern konkurrens förekommer och i vilken mån en tydlig kultur och en god kommunikation kan leda till ett starkare varumärke i Riksmäklaren. Studien har en kvalitativ forskningsstrategi med en fallstudiedesign. Semistrukturerade intervjuer har genomförts. Riksmäklarens ledord är offensivitet, engagemang och ödmjukhet och de strävar efter att dessa ska genomsyra allt i företaget. Företaget startades år 1974 av Tiit Lüllmaa och är en mäklarbyrå som är verksam inom Uppsala, Knivsta och Östhammars kommun. Det är drygt 20 fastighetsmäklare som jobbar fördelat på 3 kontor i Uppsala. Deras slogan och vision är “Mäklaren genom livet” vilket betyder att företaget vill vara med från första lägenheten till att hitta drömvillan. Tjänster är interaktiva processer och beroende på hur dessa processer utvecklas internt skapas olika varumärkesbudskap. En tydlig kultur kan fungera som en riktlinje för vilka normer, värderingar och attityder som gäller för att uppnå ett konsekvent agerande i företaget. Men det finns olika åsikter om det är till fördel med enighet och entydighet i en föränderlig omgivning. Vissa menar att en komplex omgivning skapar mångtydighet och att det skapar en dynamik i företaget. Då blir flexibiliteten en viktig faktor. Intern konkurrens anses ofta vara ett negativt fenomen men en fördel kan vara att det skapar flexibilitet. När det finns ett informationsflöde genom hela verksamheten, både vertikalt och horisontellt, skapas bättre förutsättningar för insamling av information, förankring av förslag och minskning av konflikter och missnöje. Riksmäklaren arbetar aktivt med att utveckla en ”vi-känsla” i företaget genom att ha en öppen kommunikation och en kultur som tydligt förmedlar kärnvärdena.During the last decade the meaning of brands has changed. From solely inform about a product or service to develop and fulfill a customer's emotional needs. This study explores branding within Riksmäklaren, a real estate firm based in Uppsala. To obtain consumer loyalty the company needs to develop a strong brand, which will only happen if they actively work with branding. Commission salary is one of the underlying factors of internal competition in real estate firms. If internal competition occurs the common image of the brand can be negatively affected. Thus the problem with creating a common brand image arises. The research questions aim to answer how Riksmäklaren works with branding. The questions in this study are; how do you get all employees to work towards the same goal when internal competition occurs at the firm? And how can a strong culture and a well functioning communication lead to a stronger brand in Riksmäklaren? To answer these questions we have preformed a qualitative case study with an inductive approach. Four employees at Riksmäklaren was interviewed. We found that one way to work against this problem is to make sure the organizational culture reflects the core values of the firm. Also, a well functional communication facilitates the work of getting all employees working towards the same goal. Riksmäklaren are actively working to develop a team spirit within the company

Survey of the issues that were important in the choice of Realtors

In this report I have compiled my thesis which was about investigating what sellers of real estates find important when they shall appoint a real estate agent. I have also looked into other parameters in my study, like whether the sellers at all use real estate agents and how they have proceeded in case they do not use an agent. In addition to that, I have tried to find out why sellers didn´t chose LRF Konsult and what they know about the company. This analyses was made through questionnaires sent to those estate owners who didn´t use LRF Konsult when they sold their estate. The questionnaires contained 8 questions. The questionnaires were distributed to 289 estate owners within Västernorrlands county. I got 132 in return with answers. A number that I find being satisfactory for the purpose with this study. As a result of this study I found that nearly 50% of those who were asked didn´t use any agent when they sold their estate. Only a few of those who did sell without an agent involved have advertised in newspapers, whereas many sellers have used internet, e.g. the site Blocket.se. This is an interesting swift since some years back and is probably a trend. Many of the sellers also prefered not to involve any agent at all. The majority of those who appointed an agent made it clear that they found it important that the agent should be specialised in real estate, that he/she had a good reputation, that the agent was local and that the seller was well recieved. Some 50 % did know about LRF Konsult. By those who didn´t chose LRF Konsult, many said that other agents were more qualified and made a better marketing. I find this subject interesting, especially as I intend to work as a real estate agent, but also for those who already are active in their profession. It is of vital importance to understand the seller as he/she is the most important stakeholder for the agent. Even for LRF Konsult this study is important as it points to some rooms for improvement

Säljarnas val av mäklare

A favourable economic situation in Sweden has lead to a very good market for agricultural real estates. The estate agents' ads in the daily newspapers, where they actively are seeking assignments, give a hint that the supply is smaller than the demand for agricultural real estates. This situation ends up in a competition between real estate agents to get as many assignments as possible to meet the demand from the market. Describing and explaining the sellers' decision process may give a specific agent an advantage towards other agents. The purpose of this study is to investigate the process of a seller's choice of estate agent. Differences between various sellers and their decision-making process have been investigated. A demarcation was made to limit the amount of work. This lead to that only sellers of agricultural estates in the southern part of Sweden were studied. This demarcation was made because the competition is very hard between estate agents in this part of the country. Nine sellers of agricultural estates in the region have been interviewed. In addition, a literature study on the subject has been made. The collected material was analyzed with the aid of a conceptual model constructed by the author, which was the basis for the discussion and conclusions of the work. The results indicate differences between sellers dependent on background and agricultural knowledge. Farmers generally know which of the real estate agents that are specialised on agricultural estates, and these farmers optimise their choice. The other sellers, who lack the knowledge about which of the estate agents that are specialised on agricultural estates, base often their choice on recommendations from people in their network. This causes these sellers to satisfy because they lack options in the decision-process.Ett gynnsamt konjunkturläge i Sverige har bidragit till att marknaden för lantbruksfastigheter i nuläget är mycket god. Mäklarnas annonser i dagspressen där de söker uppdrag, ger en antydan till att utbudet är mindre än efterfrågan på lantbruksfastigheter. Detta resulterar i att det är viktigt för lantbruksmäklarna att erhålla många uppdrag för att kunna möta marknadens behov av objekt. Att kartlägga säljarens beslutsprocess skulle kunna ge mäklaren en fördel i konkurrensen gentemot andra mäklare. Studiens syfte är att utreda valet av mäklare vid en försäljning av en lantbruksfastighet. Detta genom att identifiera om det finns någon skillnad mellan de olika säljarnas beslutsprocess och att identifiera om det finns någon skillnad mellan säljarna. En avgränsning gjordes för att begränsa arbetets omfattning, vilket ledde till att enbart säljare av lantbruksfastigheter i Skåne län intervjuades. Detta på grund av att den skånska marknaden är den tuffaste i Sverige vad gäller lantbruk och konkurrensen är hård mellan mäklarna i regionen. För att besvara studiens frågeställningar har nio stycken säljare av lantbruksfastigheter i Skåne län intervjuats. Även en litteraturstudie på området har genomförts. Det insamlade materialet har analyserats i en tolkningsram för att underlätta interpretationen av materialet. Modellens resultat ligger sedan till grund för arbetets diskussion och slutsatser. Resultatet av studien visar på skillnader mellan olika säljare beroende på bakgrund och lantbrukskännedom. Lantbrukare vet i större utsträckning än andra vilka mäklare som finns på marknaden, då de löpande följer mäklarnas annonser i tidningarna. Resultatet av det är att lantbrukarna vände sig till flera mäklare och ställde dessa mot varandra, med andra ord så optimerar dessa säljare i större utsträckning än övriga säljare. De säljare som inte hade lantbruksbakgrund använde sitt kontaktnät i större utsträckning för att finna sin mäklare. Detta resulterade i att de enbart vände sig till en mäklare som de fått rekommenderad från någon kontakt, det vill säga de satisfierar när de väljer mäklare