Skip to main content
Article thumbnail
Location of Repository

Gebiedsontwikkeling in crisis. Een onderzoek naar kansen voor private partijen in de gebiedsontwikkeling na 2009.

By L. van der Harst

Abstract

De kredietcrisis heeft overal ter wereld gevolgen, banken gaan failliet, landen als Spanje en Griekenland balanceren op het randje van een faillissement (Rijksoverheid, 2012) en de werkloosheid in Nederland loopt al een jaar lang op (CBS, 2012a). Een van de gevolgen van de kredietcrisis in Nederland is de crisis in de gebiedsontwikkeling na 2009. Een andere oorzaak voor het ontstaan van de crisis in de gebiedsontwikkeling is een structurele onbalans in de vastgoedmarkt (Joolingen et al., 2011). Door de kredietcrisis worden de mogelijkheden tot voorfinanciering van de projecten en de afzet van de producten van de gebiedsontwikkeling (woningen en kantoren) beperkt. De onbalans in de vastgoedmarkt zorgt vanwege een overschot aan woningen en kantoren voor een verdere beperking van de afzet van deze producten (Noordanus, 2009). Dit zorgt voor uitstel van nieuwe projecten en stagnatie bij lopende projecten. Het is na 2009 lastiger om het ontwikkelen van een gebied winstgevend te maken (Deloitte, 2010). Dit zorgt voor verliezen bij zowel publieke als private partijen. De belangrijkste instrumenten van de gebiedsontwikkeling voor 2009, de grond- en opstalexploitatie, voldoen na 2009 vaak niet meer. Om na 2009 tot de ontwikkeling van een gebied te komen is daarom het gebruik van nieuwe verdienmogelijkheden noodzakelijk. Deze masterthesis beschrijft een onderzoek naar nieuwe mogelijkheden in de gebiedsontwikkeling na 2009, om aan de hand van deze nieuwe verdienmogelijkheden, ondanks de hierboven beschreven financiële beperkingen, tot de ontwikkeling van een gebied te komen. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: welke kansen voor private partijen zijn in de gebiedsontwikkeling na 2009 aanwezig om, in samenwerking met publieke partijen, tot de ontwikkeling van een gebied te komen? De vraag naar nieuwe kansen wordt in dit onderzoek vertaald naar een vraag naar nieuwe verdienmogelijkheden. Deze vraag is recent (na 2009). Aan de vraag naar nieuwe verdienmogelijkheden is nog niet voldaan, de crisis is immers in 2012 nog niet hersteld. Dit onderzoek beantwoordt de vraag naar nieuwe verdienmogelijkheden door de instrumententheorie toe te passen op de gebiedsontwikkeling. Aan de hand van deze nieuwe theorie wordt op een voor de wetenschap unieke manier naar de gebiedsontwikkeling gekeken. Zo kan worden bepaald welke nieuwe verdienmogelijkheden bij een project aansluiten en wat de waarde van deze verdienmogelijkheden is. Een onderzoek naar nieuwe verdienmogelijkheden draagt bij aan het voortbestaan van de gebiedsontwikkeling. Dit is belangrijk omdat de gebiedsontwikkeling een manier van ontwikkelen is waarbij een oplossing kan worden gevonden voor complexe ruimtelijke problemen vanuit de maatschappij, terwijl de ruimtelijke kwaliteit verbeterd wordt (van der Cammen, 2006). Bij een succesvol onderzoek naar nieuwe verdienmogelijkheden kan de gebiedsontwikkeling, of een variant hierop, ook in de toekomst een belangrijke rol blijven vervullen in de Nederlandse ruimtelijke ordening. Gebiedsontwikkeling is het (her)inrichten van een gebied waarbij vanuit gebieds-, beleids- en maatschappelijke urgenties met de betrokken actoren (publiek en privaat) gezamenlijk gezocht wordt naar een integrale oplossing die de ruimtelijke kwaliteit verbetert. Hierboven is uiteengezet hoe de situatie na 2009 is veranderd. Om na 2009 tot de ontwikkeling van een gebied te komen moet er dus gekeken worden naar nieuwe verdienmogelijkheden. Tijdens dit onderzoek zijn 31 nieuwe verdienmogelijkheden (van Rooy, 2011, van Stratum, 2012 & van Liefland, 2012) bekeken. De instrumententheorie is toegepast op de gebiedsontwikkeling, om te bepalen of deze nieuwe verdienmogelijkheden kansen bieden in de gebiedsontwikkeling na 2009. Volgens deze nieuwe theorie moet er uitgegaan van, aan de situatie aangepaste realistische doelen (Richman & Budson, 2005), gezocht moet worden naar een verdienmogelijkheid, of een combinatie van verdienmogelijkheden, dat aansluit op het project waarin ze gebruikt worden (van Detta, 2004 & Sherman, 2009) en voldoende waarde creëert om tot de ontwikkeling van het gebied te komen (Shemmer, 2005). Om te bepalen of een verdienmogelijkheid aansluit bij een gebiedsontwikkelingsproject is gebruik gemaakt van instrumenten uit de planologie (Spit & Zoete, 2005, De Roo & Voogd, 1995, Gemeente Nijmegen, 2007). De verdienmogelijkheden zijn verdeeld tussen deze soorten instrumenten op basis van de manier waarop een verdienmogelijkheid wordt uitgevoerd. Via de juridische0 instrumenten, financiële instrumenten, communicatieve instrumenten en subsidie instrumenten kan de context van zowel de verdienmogelijkheid als het project worden bepaald. Door dit vanuit dezelfde soorten instrumenten te bepalen kan worden bekeken of de context van een verdienmogelijkheid aansluit bij de context van een project. Daarna wordt via de instrumententheorie de waarde van de verdienmogelijkheden bepaald. Omdat private partijen alleen in een gebiedsontwikkelingsproject participeren als er winst gemaakt wordt (Vrijhoeven, 2012), wordt de waarde van een verdienmogelijkheid bepaald door de financiële waarde die deze verdienmogelijkheid genereert. Het bepalen van de waarde van een verdienmogelijkheid gebeurt aan de hand van 17 criteria. Deze criteria beschrijven de invloed die het gebruikt van een verdienmogelijkheid heeft op het project. De waarde die een verdienmogelijkheid genereert is sterk afhankelijk van het project waarin de verdienmogelijkheid wordt gebruikt, omdat elk project uniek is. De waarde van de verdienmogelijkheden wordt dus per project bepaald. Zo kan via de context en de waarde van de verdienmogelijkheden een pakket aan verdienmogelijkheden worden samengesteld, dat aansluit bij de behoeftes van het project. In eerste instantie was het de bedoeling dat, via de fases in de gebiedsontwikkeling, bekeken zou worden in welke fases van de gebiedsontwikkeling de verdienmogelijkheden gebruikt dienen te worden. Omdat van de actoren bekend is in welke fases van het project deze betrokken zijn bij het proces, konden zo de actoren worden voorbereid op het gebruik van de verdienmogelijkheden. Vanuit de empirie bleek de gebiedsontwikkeling echter een dusdanig iteratief proces, dat het gebruik van verdienmogelijkheden niet gekoppeld kan worden aan fases. Dit komt omdat verschillende delen van het project zich in verschillende fases bevinden en de crisis in de gebiedsontwikkeling het iteratieve proces van de gebiedsontwikkeling versterkt. Omdat de rol van de theorie in dit onderzoek inductief is, wordt de op de gebiedsontwikkeling toegepaste instrumententheorie in de empirie getoetst. Dit gebeurt in een kwalitatief onderzoek, met case studies. Vanuit geschreven bronnen is informatie over de gebiedsontwikkeling en de instrumententheorie verzameld. Daarna is via semigestructureerde interviews achtergrondinformatie over beide cases vergaard. De respodenten zijn actoren betrokken bij de ontwikkeling van beide projecten. De cases in dit onderzoek zijn de gebiedsontwikkelingsprojecten Strijp S en Strijp R. Twee herontwikkelingsprojecten van oude Philipsterreinen in de binnenstad van Eindhoven. Strijp S beslaat 27 hectare, waar woningen, appartementen, kantoren en cultuur worden gerealiseerd. Dit gebeurt in samenwerking tussen VolkerWessels en de gemeente Eindhoven. Beide hebben een financieel risico bij de realisatie. Strijp R is een gebied van ongeveer 19 hectare. Bijzonder aan dit gebied is de realisatie van het atelier en de werkplaats van Piet Hein Eek. Dit terrein wordt ontwikkeld door Amvest BV. De gemeente heeft hier een veel kleinere rol dan bij Strijp S. Voor beide projecten, Strijp S en Strijp R, is aan de hand van een instrumententheorie een pakket aan verdienmogelijkheden samengesteld. Voor Strijp S bestaat het pakket uit 21 verdienmogelijkheden. Via de criteria is bepaald, dat het pakket aan verdienmogelijkheden bij Strijp S vooral een sterke positieve invloed heeft op het verhogen van de investeringen in het project, het verhogen van de private opbrengst en het oplossen van beleidsurgenties. Het pakket heeft een negatieve invloed op de kosten van de ontwikkelaar. Dit kan verklaard worden doordat het gebruik van nieuwe verdienmogelijkheden investeringen vereist (van Stratum, 2012). Het pakket aan verdienmogelijkheden voor Strijp R bestaat uit 17 verdienmogelijkheden. Het verschil in het aantal verdienmogelijkheden, dat aansluit bij het project kan worden verklaard, doordat Strijp S een groter oppervlakte heeft en omdat er meer verschillende functies gerealiseerd worden. Bij Strijp S zorgt het pakket aan verdienmogelijkheden ook vooral voor een verhoging van de investeringen en een verhoging van de private opbrengst. Daarnaast zorgt het pakket aan verdienmogelijkheden voor een spreiding van de opbrengsten. Ook dit pakket heeft een negatieve invloed op de kosten van de ontwikkelaar. De invloed van het pakketten met verdienmogelijkheden op beide projecten is dus ongeveer vergelijkbaar. Een verklaring hiervoor is de ligging van de gebieden. Strijp S en Strijp R liggen in dezelfde stad op ongeveer 300 meter van elkaar af. Hierdoor zal de context alleen verschillen door eigenschappen van de projecten zelf. Vanuit de theorie en vanuit de afgenomen interviews kan worden geconcludeerd, dat beide pakketten kunnen bijdragen aan het ontwikkelen van de projecten. Vanuit de theorie wordt dit duidelijk door de overwegend positieve invloed van het pakket aan verdienmogelijkheden. Vanuit de empirie wordt dit duidelijk doordat zowel Mulder (2012), van Hoof, (2012), Peeters (2012), Roijmans (2012) en van Kempen (2012) bevestigend reageren op de vraag of het samengestelde pakket aan verdienmogelijkheden bij kan dragen aan de ontwikkeling van het gebied. Vanuit dit onderzoek is echter niet te bepalen of een pakket aan verdienmogelijkheden de ontwikkeling van een gebied mogelijk kan maken. Dit komt, omdat de mate van invloed, dat een pakket aan verdienmogelijkheden op een gebiedsontwikkelingsproject heeft aan de hand van de instrumententheorie niet kan worden bepaald. Hiervoor is diepgaand onderzoek nodig naar de precieze financiële opbrengsten en kosten van het gebruik van verdienmogelijkheden. Dit paste niet binnen de beschikbare economische expertise, de tijd en financiële mogelijkheden van dit onderzoek. Na het samenvoegen van de verkregen informatie in dit onderzoek luidt de conclusie, dat het mogelijk is om door het gebruik van de op de gebiedsontwikkeling toegepaste instrumententheorie, een pakket aan verdienmogelijkheden samen te stellen, dat bijdraagt aan de ontwikkeling van een gebied. Zo ontstaan er voor private partijen kansen om in samenwerking met publieke partijen in de gebiedsontwikkeling na 2009 tot de ontwikkeling van een gebied te komen

Topics: Geowetenschappen, gebiedsontwikkeling, crisis, crisis in de gebiedsontwikkeling, kredietcrisis, verdienmogelijkheden, instrumententheorie
Year: 2012
OAI identifier: oai:dspace.library.uu.nl:1874/254014
Download PDF:
Sorry, we are unable to provide the full text but you may find it at the following location(s):
  • http://dspace.library.uu.nl:80... (external link)
  • Suggested articles


    To submit an update or takedown request for this paper, please submit an Update/Correction/Removal Request.