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大台北地區社區型集合住宅管理費用預測模型建構之研究

By 林致佑

Abstract

[[abstract]]隨著人類對於居住品質的提升,住宅在公共設施的設置、使用與機能上日趨複雜,這現象代表了人類生活品質的提升,然而消費者在選購多樣化公共設施住宅的同時,往往未考慮到日後的管理維護費用以及設施長期維護的難易度等問題。導致許多公共設施因維護費用過高而荒置。集合住宅規模大小與管集合住宅理經費之充足性存在著必然的關係,而公共設施之種類與規模則是影響集合住宅管理維護費用支出的重要因子,小規模集合住宅追求多樣性高品質之公共設施,必然增加維護管理費用,如何求得社區集合住宅規模與公共設施間維護管理費用的平衡,將是消費者在購屋時必須考慮與正視的問題。 房地產銷售的結束不代表消費過程的結束,房地產與一般商品最大的不同在於其生命週期為消費商品中最長的一種,需長期不間斷的進行維護保養,此階段的費用約佔建築物總生命週期成本的二分之一,營造及規劃設計費的三至四倍。 有鑑於此,本研究將探討社區型集合住宅管理費用之預測模型,收集國內外相關集合住宅管理維護之文獻,並對國內外之集合住宅公共設施內容及管理費用現況進行訪談調查,研析集合住宅管理費用與公共設施內容之關係,作為建立「社區型集合住宅管理費用預測模型」之參考依據。 透過相關性及因素分析,本研究發現社區型集合住宅管理費用之主要影響因子為「社區管理人事數目」、「基地面積」、「總樓地板面積」、「社區規模(總戶數)」、「樓層數」、「電梯數目」及「II類濕式公共設施數目」等七項,以權重分析七項因子後,結果顯示類濕式公共設施數目」之權重值最高,顯示II類濕式公共設施不論是在運轉能源花費及設施管理維護上,均需負擔極大的營運成本。 本研究將集合住宅管理費用與七項主要影響因子進行迴歸分析後,得到管理費用預測模型為Y(萬元/年)=(28.68926×樓層數+0.029658×基地面積-0.01274×總樓地板面積+0.182734×總戶數+3.520535×電梯數目+152.3604×II類濕式公共設施數目+64.52894×社區管理人事數目-300.235)±261.6457;依驗證所得,本研究所建構之管理費用預測模型整體平均準確率在90%以上,已具有相當程度之可信度,此外,由於本模型乃是立足於集合住宅社區建成之實質環境等客觀因子上進行預測,因此於集合住宅規劃設計階段便可進行日後管理費用估算,此項特性令本模型應用範圍廣泛,對於建築開發商,可用於集合住宅開發之物業前期規劃階段,估算集合住宅生命週期營運成本,制訂適合該地區消費水準的集合住宅開發案規模;對消費者而言,可用於購屋前估算集合住宅日後管理費用,評估管理費用是否在消費者負擔範圍內。此外,社區管理委員會亦可使用本模型作為編列集合住宅社區年度預算時參考之依據

Topics: 社區型集合住宅, 公共設施, 管理費用, 預測模型, 設施管理維護
Year: 2009
OAI identifier: oai:http://ir.lib.pccu.edu.tw/:987654321/1284
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